A Assembleia Legislativa decreta, nos termos da alínea 1) do artigo 71.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, para valer como lei, o seguinte:
A presente lei regula os negócios jurídicos que tenham por objecto a promessa de transmissão de edifícios em construção, bem como a sua promessa de oneração, tendo em vista a regularização do funcionamento do mercado imobiliário, o reforço da transparência das suas transacções e a garantia dos legítimos direitos e interesses dos contratantes.
Para efeitos da presente lei, entende-se por edifícios em construção quaisquer bens imóveis que se encontrem em fase de projecto, em construção ou com as obras concluídas, para os quais não haja ainda sido emitida licença de utilização válida ou, tratando-se de edifícios construídos em regime de propriedade horizontal, os bens imóveis, abrangendo fracções autónomas, dos quais não tenha sido efectuado o registo definitivo do respectivo título constitutivo.
1. A presente lei aplica-se aos negócios jurídicos de promessa de transmissão e oneração de edifícios em construção, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2. A presente lei não se aplica:
1) Aos negócios jurídicos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, sem prejuízo do disposto no artigo 26.º;
2) Aos negócios jurídicos em que o transmitente seja a Região Administrativa Especial de Macau, adiante designada por RAEM, ou entidade pública.
Os negócios jurídicos de promessa de transmissão e oneração de edifícios em construção só podem realizar-se, sob pena de nulidade, após autorização prévia da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, adiante designada por DSSOPT.
1. A autorização prévia está sujeita à verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
1) Ter sido emitida a licença de obra relativa a toda a construção do edifício;
2) Estarem concluídas as obras de fundação do edifício, incluindo, quando aplicável, as obras de estruturas da cave e pavimentos do rés-do-chão;
3) Tratando-se de edifício em regime de propriedade horizontal, estar o respectivo título constitutivo registado provisoriamente ou, não o sendo, estar averbado à respectiva descrição predial a situação de «edifício em construção».
2. O averbamento referido na alínea 3) do número anterior é feito com base na licença de obra relativa a toda a construção do edifício e na respectiva memória descritiva.
1. Os negócios jurídicos de promessa de transmissão de edifícios em construção são titulados por contratos-promessa de compra e venda ou contratos de cessão de posição contratual.
2. Os negócios jurídicos de promessa de oneração de edifícios em construção ou de promessa de cessão da posição contratual a terceiros são titulados por documento particular.
3. As assinaturas dos contratantes dos negócios jurídicos referidos nos números anteriores devem ser reconhecidas notarialmente.
4. São nulos os negócios jurídicos celebrados em violação do disposto no presente artigo.
1. O contrato-promessa de compra e venda deve conter os elementos constantes do Anexo à presente lei, da qual faz parte integrante, sob pena de o promitente-comprador poder arguir a anulabilidade do contrato no prazo de 1 ano a contar da data do reconhecimento notarial referido no artigo anterior.
2. São consideradas não escritas as cláusulas contratuais que contrariem o conteúdo dos elementos referidos no número anterior.
O advogado declara a conformidade do conteúdo do contrato-promessa de compra e venda com o disposto na presente lei e demais legislação aplicável, com menção expressa de que o mesmo contém os elementos necessários constantes do Anexo à presente lei e que o conteúdo dos mesmos não é contrariado pelo restante clausulado.
1. O pedido de reconhecimento notarial nos termos do artigo 6.º carece da apresentação da respectiva certidão de registo predial.
2. O notário deve recusar o reconhecimento notarial das assinaturas dos contratantes, quando verifique qualquer uma das seguintes situações:
1) A existência de registo provisório de aquisição a favor de pessoa diversa do promitente-vendedor, cedente da posição contratual ou promitente-onerante;
2) A falta da declaração de advogado referida no artigo anterior no contrato-promessa de compra e venda.
3. O notário arquiva as cópias do contrato com as assinaturas reconhecidas e de todos os documentos que, para o efeito, lhe forem apresentados.
1. Estão sujeitos a registo os negócios jurídicos relativos a promessa de transmissão ou de oneração de edifícios em construção.
2. O pedido de registo é apresentado no prazo de 30 dias a contar do reconhecimento notarial referido no artigo 6.º, estando a apresentação do pedido após o termo do referido prazo sujeita ao pagamento em triplo dos emolumentos.
3. O registo de aquisição a favor do promitente-comprador é efectuado com base no contrato-promessa de compra e venda, mediante inscrição provisória por natureza.
4. O registo a favor do cessionário é efectuado com base no contrato de cessão da posição contratual, mediante averbamento à inscrição provisória referida no número anterior.
5. As cessões de posição contratual subsequentes são registadas com base no respectivo contrato de cessão da posição contratual, mediante novo averbamento.
6. O registo de direito real de garantia a favor do credor é efectuado com base no respectivo contrato-promessa, mediante inscrição provisória por natureza.
7. Decorrido o respectivo prazo de vigência, os registos provisórios referidos nos n.os 3 a 6 são automaticamente renovados por igual período de tempo.
8. Havendo registo de aquisição a favor do promitente-comprador ou do cessionário da posição contratual, a inscrição provisória por natureza do título constitutivo da propriedade horizontal é automaticamente renovada por igual período de tempo, decorrido o respectivo prazo de vigência.
9. Não constitui facto impeditivo do registo da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, a existência de registos provisórios referidos nos n.os 3 a 6, não podendo, no entanto, a alteração implicar a eliminação de fracção autónoma objecto de registos provisórios.
1. Além dos casos de cancelamento previstos no Código do Registo Predial, os registos provisórios referidos nos n.os 3 a 6 do artigo 10.º podem ser cancelados com base em sentença proferida no processo especial regulado pelo presente artigo.
2. O processo referido no número anterior inicia-se com a apresentação de simples requerimento, no qual são especificados os factos relacionados com a falta de pagamento de qualquer uma das prestações do preço já vencidas e o pedido de cancelamento de registo, cuja prova é unicamente feita por via documental.
3. Ao requerimento deve juntar-se, sob pena de indeferimento liminar, os seguintes documentos:
1) Pública-forma do contrato-promessa de compra e venda e, havendo, do contrato ou contratos de cessão de posição contratual;
2) Pública-forma da carta de interpelação para pagamento da prestação de preço devida e comprovativo do seu envio ao promitente-comprador ou ao cessionário;
3) Pública-forma da carta de nova interpelação ao promitente-comprador ou ao cessionário para pagamento da prestação de preço devida, com advertência expressa de que o não pagamento dentro do prazo adicional fixado, não inferior a 15 dias, implica a resolução do contrato e a instauração de processo especial de cancelamento do registo, e comprovativo do respectivo envio;
4) Certidão emitida pela DSSOPT sobre o progresso da obra de construção do edifício na parte relativa ao número de pisos ou andares construídos.
4. O processo é julgado em tribunal singular, podendo o juiz ordenar as diligências de investigação que considerar necessárias.
5. O processo tem a natureza urgente, não sendo obrigatória a constituição de advogado.
6. Citado o requerido, pode este apresentar a contestação, no prazo de 15 dias, consistindo esta na demonstração, unicamente por via documental, de que a prestação do preço foi paga dentro do prazo contratual ou do prazo adicional fixado pelo requerente.
7. A sentença é proferida no prazo de 15 dias a contar do termo do prazo da contestação.
8. São devidas as custas de valor idêntico às previstas para a notificação judicial avulsa.
1. Da sentença referida no artigo anterior não cabe recurso ordinário.
2. A sentença que ordene o cancelamento do registo não impede que as partes possam pleitear, em acção separada e independente, sobre qualquer questão controvertida emergente do contrato-promessa de compra e venda ou eventual contrato de cessão da posição contratual.
1. O contrato de mútuo com promessa de compra e venda e promessa de constituição de hipoteca voluntária referido na Lei n.º 15/2001 (Promessas de alienação e oneração hipotecária de imóveis), no que respeita aos edifícios em construção, deve obedecer às disposições dos artigos 4.º, 6.º a 9.º da presente lei.
2. No caso de celebração de contrato de mútuo com promessas em que haja sido previamente celebrado contrato-promessa de compra e venda ou contrato de cessão da posição contratual, deve fazer-se menção no contrato de mútuo com promessas, do contrato-promessa de compra e venda ou do contrato de cessão da posição contratual que dele passa a fazer parte integrante, bem como menção dos respectivos números dos registos provisórios referidos nos n.os 3 a 6 do artigo 10.º, sob pena de nulidade.
3. Tendo sido previamente efectuado o registo provisório de aquisição antes da celebração do contrato de mútuo com promessas, deve fazer-se o averbamento «celebrado o contrato de mútuo com promessas» ao registo.
1. Os mediadores imobiliários só podem celebrar o contrato de mediação imobiliária com o promotor do empreendimento após a emissão da autorização prévia referida no artigo 4.º
2. Quando solicitados, os mediadores imobiliários devem fornecer aos clientes cópia do contrato de mediação imobiliária referido no número anterior.
3. Os mediadores imobiliários devem apresentar, para efeitos de arquivamento, à DSSOPT cópia do contrato de mediação imobiliária referido no n.º 1, bem como das suas alterações, no prazo de 5 dias a contar da sua celebração ou realização.
1. Compete à DSSOPT, sem prejuízo da competência de outras entidades públicas, a fiscalização do cumprimento da presente lei e a instauração de processos por infracções administrativas nela previstas, competindo ao seu director a aplicação de multas.
2. Para o exercício das funções de fiscalização, o pessoal da DSSOPT, devidamente identificado, pode aceder aos locais de venda de edifícios.
1. Sempre que solicitadas, as entidades públicas ou privadas, nomeadamente os promotores de empreendimentos, promitentes-compradores, cessionários de posição contratual, credores com direito real de garantia e mediadores imobiliários devem prestar a colaboração à DSSOPT quando esta esteja no exercício das suas funções de fiscalização.
2. Para efeitos de fiscalização, as entidades referidas no número anterior devem facultar ao pessoal da DSSOPT, devidamente identificado, os documentos e demais dados relevantes solicitados, e permitir-lhes o acesso aos locais de venda de edifícios.
1. Os bancos e outras instituições financeiras, os advogados, solicitadores e mediadores imobiliários devem abster-se da prática de actos, ou prestar qualquer colaboração, que impliquem violação do disposto na presente lei.
2. Quando solicitadas pela DSSOPT no exercício das suas funções de fiscalização, devem as entidades referidas no número anterior facultar os documentos relacionados com os negócios jurídicos previstos na presente lei, ficando excluídas do dever de segredo profissional.
1. Incorrem em infracção administrativa:
1) O promotor do empreendimento que viole o disposto no artigo 4.º, sendo sancionado com multa correspondente a 10% do valor do edifício em construção objecto de promessa de transmissão;
2) O promotor do empreendimento que proceda à celebração do contrato de mediação imobiliária sem autorização prévia referida no artigo 4.º, sendo sancionado com multa correspondente a 5% do valor do edifício em construção objecto do aludido contrato;
3) O mediador imobiliário que viole o disposto no artigo 14.º, sendo sancionado com multa de 20 000 a 100 000 patacas;
4) A entidade privada que viole o disposto no n.º 2 do artigo 16.º e no artigo 17.º, sendo sancionado com multa de 20 000 a 100 000 patacas.
2. O valor do edifício em construção é calculado tendo por base o valor atribuído pelas partes, o valor matricial ou o valor resultante da avaliação efectuada pela Direcção dos Serviços de Finanças, relevando o que for superior.
1. As pessoas colectivas, mesmo que irregularmente constituídas, as associações sem personalidade jurídica e as comissões especiais, respondem pela prática das infracções administrativas previstas na presente lei quando cometidas pelos seus órgãos ou representantes em seu nome e no seu interesse colectivo.
2. A responsabilidade das entidades referidas no número anterior é excluída quando o agente tiver actuado contra ordens ou instruções expressas de quem de direito.
3. A responsabilidade das entidades referidas no n.º 1 não exclui a responsabilidade dos respectivos agentes.
1. Se o infractor for pessoa colectiva, pelo pagamento da multa respondem, solidariamente com aquela, os administradores, ou quem por qualquer outra forma a represente, quando forem julgados responsáveis pelas infracções administrativas.
2. Se a multa for aplicada a uma associação sem personalidade jurídica ou a uma comissão especial, responde por ela o património comum dessa associação ou comissão e, na sua falta ou insuficiência, solidariamente, o património de cada um dos associados ou membros.
1. As multas são pagas no prazo de 30 dias a contar da recepção da notificação da decisão sancionatória.
2. Na falta de pagamento voluntário das multas no prazo previsto no número anterior, procede-se à cobrança coerciva, de acordo com o processo de execução fiscal, servindo de título executivo a certidão da decisão sancionatória.
Caso o notário ou o conservador do registo predial tome conhecimento, no exercício das suas funções, de situações contrárias ao disposto na presente lei deve comunicá-las à DSSOPT.
Às transmissões ou onerações de edifícios em construção que se pretendem efectuar, seja a que título for, aplica-se com as devidas adaptações o disposto na presente lei.
1. As notificações da DSSOPT, efectuadas nos termos da presente lei, são feitas por carta registada, sem aviso de recepção, dirigidas para os endereços constantes dos respectivos contratos.
2. As notificações referidas no número anterior presumem-se realizadas no terceiro dia posterior ao do registo de expedição, ou no primeiro dia útil seguinte nos casos em que o referido terceiro dia não seja dia útil.
3. Se o endereço do notificando se localizar fora da RAEM, o prazo indicado no número anterior somente se inicia depois de decorridos os prazos de dilação previstos no artigo 75.º do Código do Procedimento Administrativo.
4. A presunção referida no n.º 2 só pode ser ilidida quando a recepção da notificação ocorra em data posterior à presumida, por razões imputáveis aos serviços postais.
Em tudo o que não se encontre especialmente previsto na presente lei, aplica-se, subsidiariamente, o disposto no Código Civil, Código do Notariado, Código do Registo Predial, Código do Procedimento Administrativo e Decreto-Lei n.º 52/99/M, de 4 de Outubro (Regime geral das infracções administrativas e respectivo procedimento).
1. Mantêm-se válidos os negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração sobre parte do edifício em construção celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, devendo, todavia, os negócios jurídicos sobre a parte restante do edifício obedecer ao disposto na presente lei.
2. Caso hajam sido celebrados negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração de edifícios em construção, antes da entrada em vigor da presente lei, sem que o registo provisório de constituição de propriedade horizontal tivesse sido efectuado, deve o promotor do empreendimento requerer o registo em causa no prazo de 90 dias a contar da entrada em vigor da presente lei.
3. Após o decurso do prazo referido no número anterior sem que tivesse sido requerido o registo provisório de constituição de propriedade horizontal, qualquer interessado nos negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração de edifícios em construção celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, pode requerer o registo em causa, sendo os emolumentos suportados pelo promotor do empreendimento.
4. O promotor do empreendimento goza de redução de 10% dos emolumentos de registo provisório de constituição de propriedade horizontal, desde que, aquando do pedido, nos termos do n.º 2, apresente a pública-forma de todos os negócios jurídicos em que tenha intervindo, e que tenham sido celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, relativos aos contratos-promessa de compra e venda, contratos de cessão da posição contratual e contratos-promessa de oneração.
5. Está isento de emolumentos o registo dos contratos-promessa de compra e venda, contratos de cessão da posição contratual e contratos-promessa de oneração, celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, nas seguintes situações:
1) O promotor do empreendimento requeira o registo nos termos do n.º 4;
2) Caso o registo provisório da constituição de propriedade horizontal de edifício em construção tenha sido efectuado antes da entrada em vigor da presente lei, seja requerido o registo no prazo de 1 ano a contar da data de entrada em vigor da presente lei;
3) Caso o registo provisório da constituição de propriedade horizontal tenha sido requerido nos termos do n.º 2 ou n.º 3, seja requerido o registo no prazo de 1 ano a contar da data de realização do registo provisório.
6. Relativamente aos contratos-promessa de compra e venda celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, a cessão da posição contratual ou promessa de oneração supervenientes estão sujeitas às disposições da presente lei, excepto o disposto sobre autorização prévia, confirmação por advogado e elementos necessários do contrato.
1. Caso não tenha sido possível efectuar o registo provisório da constituição de propriedade horizontal sobre os edifícios aos quais tenham sido emitidas licenças de utilização antes da entrada em vigor da presente lei, pode ser efectuado a título excepcional o referido registo, desde que estejam reunidos cumulativamente os seguintes requisitos:
1) Celebração do contrato-promessa de transmissão ou oneração, através de documento particular, antes da entrada em vigor da presente lei;
2) Apresentação da certidão da memória descritiva das fracções autónomas emitida pela DSSOPT, da qual deve constar o número e data da licença de utilização.
2. O registo referido no número anterior é efectuado mediante inscrição provisória por natureza, na qual deve ser mencionado o motivo que tenha inicialmente originado a impossibilidade do registo.
3. Decorrido o respectivo prazo de vigência, os registos referidos nos números anteriores são automaticamente renovados por igual período de tempo, até à regularização da situação que originou a impossibilidade do registo em causa.
4. Ao registo referido no n.º 1 não podem ser opostos quaisquer outros obstáculos de natureza tabular.
5. Além do promotor do empreendimento, pode requerer o registo referido no n.º 1, qualquer promitente-comprador, cessionário da posição contratual, credor com direito real de garantia ou credor nos contratos-promessa de oneração, sendo os emolumentos suportados pelo promotor do empreendimento.
6. Efectuado o registo de constituição de propriedade horizontal previsto no n.º 1, podem ser realizados os registos provisórios titulados pelos contratos-promessa de transmissão, de cessão de posição contratual e de oneração, que hajam sido celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, nos termos dos n.os 3 a 6 do artigo 10.º
7. Os registos efectuados ao abrigo do presente artigo não prejudicam o direito de propriedade ou direitos de outra natureza de terceiro.
A presente lei entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação.
Aprovada em 21 de Maio de 2013.
O Presidente da Assembleia Legislativa, Lau Cheok Va.
Assinada em 23 de Maio de 2013.
Publique-se.
O Chefe do Executivo, Chui Sai On.
1. Dados de identificação do contratante:
1.1 Pessoa singular: nome, estado civil, regime de bens, morada e tipo, número e serviço emissor do documento de identificação (nota 1);
1.2 Pessoa colectiva: denominação, sede e número do registo de pessoa colectiva.
2. Dados de identificação do representante do contratante:
Nome, estado civil, morada, tipo do documento que habilita a representação e tipo, número e serviço emissor do documento de identificação (nota 1).
3. Dados de contacto e convenção sobre a forma de comunicação entre contratantes ou representantes:
3.1 Endereço e telefone de contacto;
3.2 Forma e efeitos de comunicação.
4. Situação básica do edifício em construção:
4.1 Número da autorização prévia;
4.2 Designação do edifício em construção;
4.3 Localização, área, natureza e número da descrição predial do terreno onde situa o edifício em construção;
4.4 Data e número do documento de concessão do terreno e prazo da concessão do terreno (em anos);
4.5 Número de torres, altura, número de andares, e finalidade das fracções autónomas do edifício em construção;
4.6 Número de inscrição da hipoteca, credor hipotecário e valor da hipoteca, bem como os números de inscrição de quaisquer outras restrições e encargos sobre o edifício em construção, e de acções e decisões judiciais que estejam sujeitos, por lei, a registo;
4.7 Se o jardim, clube e instalações recreativas do edifício em construção integram a parte comum, bem como a forma de funcionamento, destinatários e critérios de cobrança do clube e das instalações recreativas;
4.8 Localização, área e utilidade dos equipamentos sociais do edifício em construção;
4.9 Descrição simples dos materiais utilizados nas paredes exteriores, no átrio e nos elevadores do edifício em construção;
4.10 Designação, finalidade, altura do andar, área útil, compartimentos, área de repartição da parte comum (com planta anexa) da fracção autónoma objecto de transmissão;
4.11 Descrição simples dos materiais utilizados no pavimento, paredes, portas e janelas e descrição simples dos equipamentos e materiais utilizados na cozinha e nas casas de banho da fracção autónoma objecto de transmissão.
5. Administração e manutenção do edifício:
5.1 Entidade de administração do condomínio do edifício, conteúdo principal dos respectivos serviços e critérios de cobrança;
5.2 Promessa do promotor do empreendimento quanto ao fornecimento de serviços de manutenção e reparação das partes ao ar livre, paredes exteriores, esgotos ou de outras partes do edifício;
5.3 Promessa de fornecimento do regulamento do condomínio ao promitente-comprador ou ao cessionário da posição contratual aquando da emissão da licença de utilização do edifício.
6. Condições do cumprimento do contrato:
6.1 Valor total, montante inicial, forma de pagamento do montante remanescente, em prestações, conforme o progresso da obra de construção do edifício e convenção sobre o pagamento da última prestação do montante remanescente após a emissão da licença de utilização, a qual deve corresponder a, pelo menos, 30% do valor total da fracção autónoma objecto de transmissão;
6.2 Momento previsto para a entrega da fracção autónoma;
6.3 Convenção sobre os casos em que a alteração do projecto carece de consentimento do promitente-comprador ou do cessionário da posição contratual;
6.4 Promessa do promotor do empreendimento relativa ao cancelamento de hipoteca por si constituída sobre a fracção autónoma, quando lhe for pago o valor total da respectiva fracção;
6.5 Responsabilidade que o promitente-comprador ou o cessionário da posição contratual deve assumir em relação à parte comum do edifício;
6.6 Responsabilidade que o promitente-comprador ou o cessionário da posição contratual deve assumir nos termos do contrato de concessão de terrenos e da planta de alinhamento;
6.7 Responsabilidade fiscal que o comprador e o vendedor devem assumir;
6.8 Local e data da assinatura do contrato e número de exemplares do contrato em causa.
7. Responsabilidade pela mora no cumprimento, incumprimento e cumprimento defeituoso do contrato:
7.1 Situações que constituem mora no cumprimento e incumprimento do contrato e forma de tratamento;
7.2 Forma de tratamento no caso de se verificarem diferenças entre a área útil da fracção autónoma ou a área de repartição da parte comum e as áreas constantes do projecto.
Nota 1: Entende-se por documento de identificação o bilhete de identidade de residente da Região Administrativa Especial de Macau, o bilhete de identidade de residente da Região Administrativa Especial de Hong Kong, o bilhete de identidade de residente da República Popular da China, a carta de condução de Macau e os passaportes.
Nota 2: O preenchimento do conteúdo dos elementos constantes do Anexo deve ser feito de acordo com a situação real, devendo ser indicados com a menção «não aplicável» os elementos que não se verifiquem.