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澳 門 特 別 行 政 區

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澳 門 特 別 行 政 區

本法規已被 第17/2019號法律 廢止

第25/2009號行政法規

社會房屋的分配、租賃及管理

行政長官根據《澳門特別行政區基本法》第五十條（五）項，經徵詢行政會的意見，制定本行政法規。

第一章

一般規定

第一條

標的

本行政法規規範由房屋局負責管理且作社會房屋用途的樓宇或房屋的分配、租賃及管理。

第二條

概念

為適用本行政法規的規定，下列詞語的含義為：

（一）社會房屋——屬行政當局財產的房屋，包括六月二十二日第41/87/M號法令第一條所指的房屋，尤其是讓經濟狀況薄弱且居住於澳門特別行政區的家團租賃；

（二）家團——一群以婚姻、事實婚姻、血親、姻親及收養等為聯繫而共同生活的人；

（三）經濟狀況薄弱的家團——每月總收入及總資產淨值不超過公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示所訂定的限制，且居住於澳門特別行政區的家團。

第三條

承租房屋的要件

一、在澳門特別行政區居住的經濟狀況薄弱的家團或個人，可申請承租上條所指的社會房屋。

二、申請必須由家團中一名同時具備下列條件的家團成員提出：

（一）年滿十八歲；

（二）在澳門特別行政區居留至少七年；

（三）持有澳門特別行政區永久性居民身份證。

三、家團成員的配偶須載於同一申請表內，但配偶非為澳門特別行政區居民除外。

四、經濟狀況薄弱的家團內的任一成員及其配偶：

（一）自提交申請表期限結束之日起的前三年內，不得為或不曾為澳門特別行政區任何樓宇或獨立單位的所有人或預約買受人，或澳門特別行政區任何私產土地的所有人或承批人；

（二）自提交申請表的期限結束之日起至與房屋局簽訂租賃合同之日，不得為澳門特別行政區樓宇或獨立單位的所有人或預約買受人，或澳門特別行政區任何私產土地的所有人或承批人；

（三） 不得為已獲房屋局許可的按四月十二日第13/93/M號法令的規定取得以房屋發展合同制度建造的房屋的另一家團申請表中所載成員；

（四）不得為已獲房屋局許可的按七月八日第35/96/M號法令、第24/2000號行政法規《取得或融資租賃自住房屋之貸款補貼制度》或第17/2009號行政法規《自置居所貸款利息補貼制度》的規定取得房屋的另一家團申請表中所載成員；

（五）不得為在提交申請表之日起的前兩年內，按第十九條的規定曾被解除租賃合同的家團的成員；

（六）不得為在提交申請表之日起的前兩年內，按八月八日第69/88/M號法令第四十二條、第四十四條第三款或第四十六條的規定曾被發出勒遷命令狀的家團的成員；

（七）不得為在提交申請表之日起的前兩年內，按公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示所定的規定，因為租賃房屋作虛假或不確實的聲明，或使用欺詐手段曾被取消之前的申請的家團的成員。

五、如有合理解釋，房屋局局長可例外許可已按七月八日第35/96/M號法令、第24/2000號行政法規《取得或融資租賃自住房屋之貸款補貼制度》或四月十二日第13/93/M號法令的規定獲許可取得房屋，或根據第17/2009號行政法規《自置居所貸款利息補貼制度》的規定已獲補貼的家團中的成員脫離家團，獨立申請社會房屋。

六、個人申請分配社會房屋須具備的條件與對居住於澳門特別行政區的家團成員所要求的條件相同。

第四條

房屋的適當性

一、分配房屋時，應考慮房屋類型與家團人數相符，從而避免出現房小人多或相反的情況，並儘量遵守本行政法規附件一所載的對應規定；該附件為本行政法規的組成部分。

二、房屋局可在所分配的房屋與家團成員人數不配合的情況下，對人數為十人或十人以上的家團分配兩個或兩個以上的單位，最好為相連者。

三、如發現某一家團內有一個以上的家庭核心，則在合理情況下，房屋局可按所確定的家庭核心數目分配在數量上與之相等的房屋，但不妨礙第一款的規定。

四、如有需要，房屋局亦可將同一房屋分配給多個個人申請人，而該房屋受該局指引及管理。

五、如家團中有身體或精神缺陷或患有長期性疾病的成員，獲分配的房屋類型可超出附件一所規定者，且應與家團的特殊情況相配合。

第五條

房屋的分配制度

一、須透過申請分配房屋；申請可分為一般性申請或限制性申請。

二、一般性申請，是指符合獲分配社會房屋所需要件的任何家團或個人可參加的申請。

三、限制性申請，是指為居住於澳門特別行政區某區域又或符合公佈於《澳門特別行政區公報》的行政法規或行政長官批示所定的特定條件的家團或個人而開設的申請。

四、為適用上款的規定，獲分配社會房屋所需的要件及評分制度，以公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示訂定。

第六條

限制性申請

一、限制性申請受一般性申請的規定規範，開展申請程序的通告尤須載明所指定的範圍或申請人須具備的特別條件。

二、限制性申請的輪候名單公佈後，獲甄選的候選人可優先選擇所提供的房屋。

第七條

申請

一、房屋分配的申請，應透過向房屋局遞交已填妥並簽署的申請表以及收入及資產淨值聲明書為之。

二、房屋局可在任何時候要求任何公共或私人實體確認候選人於填寫申請表時所提供的資料；提供虛假聲明者，將依法予以處罰。

三、有關房屋的申請方式，排名、順序及甄選等標準，以及家團成員的收入及資產淨值聲明書載於公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示核准的規章內。

第八條

例外情況

在例外情況下，且經房屋局局長預先許可，可免除申請的任何要件，分配房屋予：

（一）面臨社會、身體或精神危機，又或遭受災難急須安置的個人或家團；

（二）以社會互助為宗旨的機構或實體，或公共機關或實體。

第二章

租賃

第一節

一般規定

第九條

租賃合同

一、獲分配房屋的個人申請人或家團代表根據本行政法規的規定，在房屋局或該局指定的地點與房屋局簽訂書面租賃合同，並豁免手續費。

二、租賃合同的式樣載於本行政法規組成部分的附件二。

三、家團組成的變更、租賃合同地位的移轉以及租金的變更，均應附註於租賃合同內。

第十條

房屋局的義務

房屋局有義務：

（一）將房屋交付承租人；

（二）確保承租人佔用的房屋與所定用途相符。

第十一條

承租人的義務

一、承租人的義務為：

（一）在訂定的地點及時間繳付租金；

（二）讓房屋局在必要時對房屋進行檢查；

（三）不得將房屋作異於其目的的其他用途，亦不允許其他人將房屋作其他用途；

（四）不得作出影響樓宇安全及衛生的行為；

（五）不得妨礙進行房屋局認為必要的工程；

（六）不允許租賃合同內未載明的人士以任何方式逗留於房屋內，但承租人的子女或已登記的家團成員的子女在其間出生或獲收養者除外；

（七）如獲悉房屋有損壞或缺陷、存在任何危險又或有第三人對房屋主張權利等情況，須立即告知房屋局；

（八）未經房屋局的同意，不得進行任何工程；

（九）如家團中任何成員死亡，應在三十日內告知房屋局；

（十）如家團中任何成員不在該房屋超過四十五日，應在五日內告知房屋局；

（十一）為適用第二十條第一款的規定，應在五日內通知房屋局其不在有關房屋的原因；

（十二）遵守樓宇的規章；

（十三）合同終結時應交還房屋。

二、第八條（二）項所指的機構、實體或公共機關或實體無須支付租金，但仍須按租賃比例支付樓宇共同部分的保存及享用開支。

第十二條

家團成員的增加

經房屋局許可，准許增加在澳門特別行政區居住的家團成員，尤其是下列情況：

（一）在租賃期間出生或收養的承租人或其已登記的家團成員的子女或收養子女；

（二）來澳門特別行政區定居的承租人或其已登記的家團成員的未成年且未婚的子女；

（三）年齡介乎十八歲至二十四歲的正接受中學、高等教育或其他同等的教育階段的教育且未婚的承租人或其已登記的家團成員的子女或收養子女；

（四）承租人或其已登記的家團成員的配偶。

第十三條

家團以外人士逗留的許可

一、如承租人年老或患有長期性疾病而家團中無任何成員可予以照顧時，房屋局可應利害關係人的申請，許可家團以外人士在該房屋逗留。

二、房屋局亦可應承租人的申請，許可家團中任何成員的非為澳門特別行政區居民的配偶或等同此事實狀況的人士，在該房屋內作臨時逗留。

三、上兩款所指的許可，因應有關的情況，在引致出現許可的狀況終止之日起三十日內或在給予許可的期限屆滿後三十日內失效。

第二節

租金

第十四條

一般原則

一、按照家團的每月總收入及行政長官批示所定的標準訂定租金金額，且需定期予以檢討修訂。

二、為適用上款的規定，應根據家團的每月總收入，將家團分成不同級別。

第十五條

租金的變更

一、如每月收入或家團成員人數的變更導致租金變更時，應對租金作相應調整。

二、為適用上款的規定，承租人應在發生變更事實後一個月內請求房屋局更新其卷宗所載資料。

三、如承租人明顯無經濟能力或有其他可接受的理由，房屋局局長可許可減少租金金額。

第十六條

通知及可要求性

一、房屋局須將調整租金的事宜通知承租人。

二、自有關通知的翌月起可要求徵收新租金金額。

第十七條

付款的期限及地點

一、租金於每月一日至十八日交往租賃合同內訂定的地點。

二、自十九日起，該月租金僅可按所訂定的方式及期限並連同下個月的租金及按下條的規定附加的百分之五十的罰款一併繳交。

第十八條

承租人的遲延

一、承租人有遲延繳付者，房屋局除有權要求其支付所拖欠的租金外，還有權要求相等於應付金額百分之五十的罰款，但屬解除合同的情況除外。

二、如承租人不履行第一款所指的義務，則房屋局有權拒絕收取之後的租金，且該等租金在任何情況下均視為欠租。

三、房屋局收取之後的租金，不妨礙該局得以欠繳租金為理由解除合同或要求繳交上述罰款。

第三節

解除、單方終止及失效

第十九條

房屋局的解除

一、如不履行合同或違反第十一條第一款（一）項至（六）項以及（八）項所規定的任一義務，則房屋局有權解除合同。

二、在下列情況下亦可解除合同：

（一）承租人在申請或按第十五條第二款的規定作告知時，所作的聲明不符合本行政法規所規範的租賃前提；

（二）承租人不在該房屋居住超過四十五日，或不以該房屋作為永久居所，而不論其是否居住於另一房屋；

（三）家團中任何成員在訂立合同後一年內放棄該房屋；

（四）承租人因延誤或不提交第十五條第二款所指的資料而受到處罰後仍未提交資料者；

（五）家團的人數不符合本行政法規附件一所載的規定，房屋局為承租人安排一間適合其家團人數的房屋，而家團無合理理由拒絕者；

（六）如房屋局擬拆除或改建樓宇而為承租人安排一間適合其家團人數的房屋，而家團無合理理由拒絕者。

三、上款（一）項的規定不適用於下列情況：

（一）如作出不當情事的目的在於支付較低租金，而承租人雙倍繳付先前兩年所欠的租金；

（二）如涉及申請要件的不當情事，但該等要件在合同解除日成立。

第二十條

永久居所

一、為適用本行政法規的規定，永久居所係指承租人每年至少有三分之二時間留宿的居所。

二、如對上款的情況有合理的疑問，房屋局可要求承租人在指定的日期及時間向該局的有關部門或為此目的而指派的公務人員報到。

第二十一條

租金的欠繳

如承租人在第二十二條第一款所指的期限內支付欠繳的租金及第十八條第一款所指的罰款，則房屋局對因欠繳租金的解除合同權失效。

第二十二條

解除合同的程序

一、如發現有導致或能導致解除合同的事實，則房屋局立即通知承租人，以便該承租人在十日內作出書面解釋。

二、如承租人不作任何解釋或所作的解釋被房屋局視為理由不成立，則立即解除合同。

三、為適用上款的規定，房屋局可進行在十五日內完成的必要調查，而報告書應在調查後四十八小時內提交，並因應有關情況決定歸檔或解除合同。

四、房屋局應將決定通知承租人，並簡要說明有關理由。

第二十三條

解除合同權的失效

房屋局應自首次獲悉作為依據的事實之日起一年內行使解除合同權，否則有關權利失效。

第二十四條

承租人的解除合同

承租人可透過告知房屋局而隨時解除合同。

第二十五條

房屋局作出的單方終止

如有下列情況，房屋局可在合同首次期限屆滿或所續期限屆滿時單方終止合同：

（一）承租人或其家團中已登記的任何成員其間取得、承諾取得或租賃不動產或獲批澳門特別行政區的土地；

（二）家團的每月總收入金額連續三年超出第二條（三）項所指的行政長官批示所規定的家團每月總收入上限；

（三）家團的每月總收入金額連續兩年超出第二條（三）項所指的行政長官批示所規定的家團每月總收入上限一倍。

第二十六條

單方終止的方式及期限

一、房屋局應最遲於合同期限或所續期限屆滿前兩個月單方終止合同。

二、合同期限或所續期限屆滿後，承租人須搬離房屋。

第二十七條

承租人的死亡

一、如承租人死亡，而在合同內登記的家團中任一成員在世，則租賃不因承租人死亡而失效，且適用第十五條的規定。

二、承租人的地位移轉予承擔家庭生活負擔且符合家團代表要件的家團成員。

三、如兩個或兩個以上家團成員符合上款所指的情況，則房屋局有權決定其中誰人獲移轉上述地位。

第四節

工程及保養

第二十八條

工程

一、在不妨礙須取得所需准照的情況下，如無房屋局的許可，不得進行任何工程。

二、如承租人欲進行任何工程，應以書面方式告知房屋局，以獲得上款所指的許可。

三、如進行的工程與所許可的工程不符，則視為在無許可的情況下進行工程。

第二十九條

保養

一、房屋及場所的內部保養費用由承租人負責，但因建築瑕疵或缺陷的修葺費用除外。

二、樓宇的外部及其他共同部分的保養，由房屋局負責。

三、如承租人的活動引致樓宇外部及其他共同部分受到損壞，則由承租人負責承擔有關的修葺費用。

四、在承租人承擔上述費用的情況下，如其不能或不願進行所需的修葺工作，則房屋局可代其為之，並事後向其徵收有關費用。

第三十條

改善物

一、對房屋及場所所作的改善物，均歸房屋局所有，不得拆除，亦無權要求任何賠償。

二、如拆除改善物不會對房屋或場所導致任何損壞，則可許可為之。

第五節

通知及告知

第三十一條

通知

一、應透過掛號信對承租人作出通知；如被通知人不在或拒絕接收掛號信，則應在其住所門上張貼告示作出通知。

二、因應有關情況，通知自掛號信發出後第三日起產生效力，或自張貼之日起產生效力。

第三十二條

告知

一、本章所指的申請及告知，應由承租人以書面方式通知有關部門；如不按此規定，則視有關申請或告知不存在。

二、如承租人因患病或其他可接受的原因而不能作出上述的申請及告知，則可由其家團中任一成員代行。

第三章

樓宇、單位及外圍區的使用及管理

第一節

承租人與住客的義務

第三十三條

一般原則

承租人與住客應：

（一）遵守樓宇的規章；

（二）以與有關房屋及場所的用途相符的方式使用之；

（三）按照一般使用共同部分所應遵守的規則使用之。

第三十四條

詳細列明

一、承租人與住客尤其不應：

（一）在家中飼養在體型或特性方面會騷擾鄰居及影響該樓宇衛生的動物；

（二）向排水管傾倒會造成堵塞的物件；

（三）在違反適用規章規定的情況下，進行任何電力、電話或水源的接駁；

（四）自露台或窗口投擲垃圾或其他物件。

二、場所的承租人尤其不應：

（一）在場所內存放現行規章所不允許的危險物品或影響衛生的物品；

（二）使用或進行任何能破壞該樓宇或騷擾鄰居的機器或活動。

第三十五條

使用共同部分時應遵守的規則

一、使用共同部分時，承租人與住客不應：

（一）弄髒或毀壞設施或設備；

（二）在階梯及通道放置阻塞或妨礙通行的物件；

（三）進行第十一條第一款（八）項所指的任何工程；

（四）竊取任何設備或部件；

（五）曬晾有礙觀瞻的衣物或其他日常生活用品。

二、承租人與住客尤其應：

（一）保持共同部分的清潔；

（二）每天將垃圾放置在適當地方。

第三十六條

使用樓宇的外圍區時應遵守的行為

一、承租人與住客使用樓宇的外圍區時，應作出公眾使用該區時所應有的行為，尤其是遵守適用的規章。

二、為適用本行政法規的規定，樓宇的外圍區係指僅由社會房屋組成的樓宇的院落，以及主要歸其使用的空間。

第二節

行政上的違法

第三十七條

罰款

一、違反本行政法規的規定構成行政違法行為，並可科處下列罰款：

（一）違反第三十四條第一款（一）項或（二）項的規定者，又或違反樓宇的規章但不屬下列數項所指的情況者，罰款澳門幣五百元至八百元；

（二）違反第三十五條第一款（一）項、（二）項、（四）項或（五）項的規定者，罰款澳門幣七百元至一千元；

（三）延誤或不提交第十五條第二款所指的資料者，罰款澳門幣七百元至一千元；

（四）延誤或不作出第十一條第一款（七）項、（九）項、（十）項或（十一）項所指的告知者，罰款澳門幣七百元至一千元；

（五）違反第三十四條第二款（二）項的規定者，罰款澳門幣一千元至一千五百元。

二、應按照違反的嚴重性酌科罰款。

三、如為累犯，罰款的最低限額提高四分之一，最高限額則維持不變。

四、在作出違法行為後兩年內，且對該違法行為的處罰決定已轉為不可申訴後，再實施相同性質的違法行為視為累犯。

五、科處罰款的職權屬於房屋局局長。

第三十八條

罰款的支付及歸屬

一、罰款須自作出處罰批示通知之日起十日內繳清。

二、在上款規定的期限內不自願支付罰款，則按稅務執行程序的規定，由主管實體以處罰批示的證明作為執行憑證進行強制徵收。

三、罰款的所得為房屋局的收入。

第三十九條

時效

一、科處罰款程序的時效，自作出違法行為之日起經過兩年完成。

二、罰款的時效，自處罰決定轉為不可申訴之日起經過四年完成。

第三節

管理

第四十條

直接及間接管理

一、受本行政法規約束的樓宇及房屋，可由房屋局直接管理，或由為此目的聘請的企業管理。

二、如由房屋局負責直接管理，則可透過按個別情況作出的協議要求承租人參與管理。

三、如由企業負責管理，則應在有關合同內規定行使管理權的期限及條件。

四、房屋局應將載有上款所指的期限及條件的告示張貼於樓宇的門廳或其他常貼告示處。

第四十一條

限制

一、可根據專門規章的規定，對人及車輛進入樓宇的外圍區及在其內通行作出限制。

二、應適當標明樓宇的外圍區。

第四十二條

規章的制定

房屋局應與主管部門採取措施，就下列事宜制定樓宇外圍區的規章：

（一）行車道及行車方向；

（二）人或車輛的進入或通行；

（三）車輛停泊處的規劃；

（四）清潔及衛生。

第四十三條

商業活動

在樓宇的外圍區及在准許從事商業活動的地點以外的地方，不得進行任何商業活動。

第四十四條

社會設施

社會設施受房屋局制定的專門規章約束。

第四章

最後及過渡規定

第四十五條

房屋局的人員

如有需要且經行政長官預先批示，房屋局可將本行政法規所規範的房屋分配予該局人員作住宿之用；在此情況下，如有關人員繼續任職或退休且有領取退休金，則適用一月十四日第1/91/M號法令的規定。

第四十六條

過渡性規定

一、本行政法規生效前已根據八月八日第69/88/M號法令參加申請被列入總名單的候選人，其獲承租房屋的條件按本行政法規的規定處理，但不適用第三條第二款及第四款（一）項的規定。

二、在本行政法規生效後，對按八月八日第69/88/M號法令的規定向房屋局遞交的“報名表”應理解為本行政法規所規定的“申請表”。

三、本行政法規第二章關於租賃部分的規定適用於在本行政法規生效前所訂立的租賃合同。

第四十七條

廢止性規定

廢止八月八日第69/88/M號法令，但第二十一條、第二十四條、第四十二條、第四十四條第三款、第四十六條、第八十一條第三款及第八十二條除外。

第四十八條

生效

本行政法規自公佈翌日起生效。

二零零九年八月四日制定。

命令公佈。

行政長官 何厚鏵

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附件一

（第25/2009號行政法規第四條第一款所指者）

附件二

（第25/2009號行政法規第九條第二款所指者）