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REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU

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REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU

Regulamento Administrativo n.º 16/2004

Método de determinação do montante do prémio de concessão

O Chefe do Executivo, depois de ouvido o Conselho Executivo, decreta, nos termos da alínea 5) do artigo 50.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, e nos termos do n.º 2 do artigo 48.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, para valer como regulamento administrativo, o seguinte:

Artigo 1.º*

Objecto

O presente regulamento administrativo fixa o método de determinação do montante do prémio de concessão, bem como a sua forma de processamento, liquidação e pagamento.

* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023

Artigo 2.º

Factores de cálculo

No cálculo do valor do prémio de concessão são tidos em conta os seguintes factores:

1) Localização do terreno;

2) Finalidade da concessão;

3) Número de pisos da construção;

4) Áreas brutas de construção, por uso e por finalidade;

5) Encargos financeiros;

6) Custo dos projectos e da fiscalização da obra;

7) Aproveitamento ou reaproveitamento do terreno;

8) Regime de concessão.

Artigo 3.º

Fórmula de cálculos

1. No cálculo do valor do prémio de concessão são tidas em conta as áreas brutas de construção para uso próprio e as áreas brutas de construção para venda.

2. A fórmula geral de cálculo do prémio de concessão é a seguinte:

P =

m ∑ i=1

n ∑ j=1

[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU

em que:

P	–	Prémio de concessão;
ABC	–	Área bruta de construção;
V	–	Valorização por metro quadrado;
CC	–	Custo de construção por metro quadrado;
R	–	Percentagem do lucro estimado;
DU	–	Valor do domínio útil;
α	–	Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;
β	–	Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);
i	–	Uso
		(1 – Uso próprio;	2 – Venda; ...; m - ...);
j	–	Finalidade
		(1 – Habitação;	2 – Comércio;
		3 – Indústria;	4 – Escritórios;
		5 – Vivendas;	6 – Estacionamento;
		7 – Áreas livres	n – ...).

3. A parcela «DU» (valor do domínio útil) apenas é utilizada nas situações em que a concessão segue o regime de aforamento e o seu valor é obtido através da seguinte fórmula:

DU =

20

n ∑ j=1

ABCj RDj = 20 RG

em que:

RD – Renda por metro quadrado (variável com a finalidade, localização e número de pisos);

RG	–	Renda global após aproveitamento;
		( n ∑ j=1 ABCj RDj)

4. O factor «R» (percentagem do lucro estimado) é fixado nos seguintes termos e valores:

1) Terrenos a conceder (aproveitamentos):

— Áreas para venda:

• qualquer finalidade 40%;

— Áreas para uso próprio:

• comércio e vivendas 40%;

• habitação, indústria e escritórios 20%;

2) Terrenos concedidos (reaproveitamentos):

— Áreas para venda:

• qualquer finalidade 20%;

— Áreas para uso próprio:

• comércio, indústria, escritórios e vivendas 20%;

• habitação 10%.

5. Ao montante do prémio calculado nos termos do n.º 2 podem ser deduzidos os encargos a suportar pelo concessionário com a desocupação do terreno, constituição de aterros, execução de infra-estruturas e construção de equipamentos sociais.

6. Quando, no interesse da Região Administrativa Especial de Macau, circunstâncias especiais, devidamente justificadas, o recomendem, o Chefe do Executivo pode alterar o valor dos factores de cálculo do valor do prémio.

7. No anexo IV ao presente regulamento administrativo é pormenorizada a forma de cálculo do prémio de concessão.

Artigo 4.º

Habitação e comércio

1. As zonas de construção para fins habitacionais e comerciais encontram-se distribuídas por 10 classes (A a J), consoante a localização do terreno e de acordo com as listagens que constituem os anexos I, II e III ao presente regulamento administrativo.

2. Para cada classe são definidos:

1) O custo de construção por metro quadrado, para edifícios até sete pisos e com mais de sete pisos;

2) A valorização, por metro quadrado, de acordo com a finalidade de aproveitamento (habitacional ou comercial).

3. As classes e valores a ter em conta constam da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.

4. Quando se trate de vivendas, o custo de construção e a valorização, por metro quadrado, correspondem aos estabelecidos para a localização da vivenda (tabela 1), com os agravamentos previstos na tabela 2, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 5.º

Indústria

1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis a edifícios de finalidade industrial, são definidos em função do regime de propriedade a que ficam sujeitos (propriedade horizontal ou propriedade única).

2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis à finalidade industrial constam da tabela 3, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 6.º

Escritórios

1. Ao custo de construção, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios, aplica-se o custo de construção, por metro quadrado, estabelecido para a finalidade habitacional da respectiva localização, constante da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.

2. A valorização, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios corresponde a 60% do valor estabelecido para a finalidade comercial da respectiva localização, constante da tabela referida no número anterior.

Artigo 7.º*

Estabelecimentos da indústria hoteleira

1. À finalidade hoteleira aplica-se um valor unitário de prémio de concessão, por metro quadrado de área bruta de construção, definido para o aproveitamento de terrenos a conceder e para o reaproveitamento de terrenos concedidos, em função da classe atribuída ao hotel.

2. Para efeitos do disposto no número anterior e no n.º 3 do artigo seguinte, o alojamento de baixo custo é equiparado a hotel de duas estrelas.

3. O valor unitário do prémio de concessão aplicável aos hotéis-apartamentos corresponde a 90% do montante aplicado a hotel de idêntica classe.

4. Às áreas livres dos estabelecimentos da indústria hoteleira são aplicados os valores do custo de construção e de valorização, por metro quadrado, estabelecidos para as áreas livres afectadas a uso exclusivo.

5. As classes dos hotéis e os valores unitários do prémio de concessão a considerar constam da Tabela 4 do presente regulamento administrativo.

* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023

Artigo 8.º

Estacionamento

1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas destinadas à finalidade de estacionamento constam da tabela 5, anexa ao presente regulamento administrativo, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento de vivendas constam da tabela 6, anexa ao presente regulamento administrativo.

3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento em estabelecimentos da indústria hoteleira são definidos em função da classe atribuída ao estabelecimento da indústria hoteleira e constam da Tabela 7 do presente regulamento administrativo.*

* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023

Artigo 9.º

Áreas livres

1. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres são definidos em função da sua afectação a uso exclusivo ou a uso comum.

2. As áreas livres ajardinadas de uso comum situadas em terraços de pódio, de recuo e de cobertura dos edifícios não estão sujeitas a aplicação de prémio.

3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres constam da tabela 8, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 10.º

Forma de pagamento

1. O prémio em numerário é pago de uma das seguintes formas:

1) De uma só vez, no mesmo prazo indicado na notificação para a aceitação do contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 10/2013 (Lei de terras);*

2) Em prestações semestrais, iguais de capital e juros.

2. No caso da alínea 2) do número anterior, a primeira prestação não pode ser de montante inferior a um terço do valor total do prémio, devendo ser paga no prazo referido na alínea 1) do número anterior.

* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023

Artigo 11.º*

Processamento e cobrança

O cálculo do prémio é processado pela Direcção dos Serviços de Solos e Construção Urbana e cobrado pela Direcção dos Serviços de Finanças.

* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023

Artigo 12.º

Juros de mora

Pelo não pagamento atempado das quantias devidas a título de prémio são devidos juros de mora, à taxa legal, sem prejuízo da aplicação de outras sanções legal ou contratualmente estipuladas.

Artigo 13.º

Caducidade

No caso de ser declarada a caducidade da concessão, o concessionário perde, a favor da Região Administrativa Especial de Macau, a totalidade das prestações do prémio já pagas.

Artigo 14.º

Tabelas e anexos

As tabelas anexas ao presente regulamento administrativo, assim como as listagens que constituem os anexos são revistas e actualizadas por despacho do Chefe do Executivo.

Artigo 15.º

Revogação

É revogada a Portaria n.º 230/93/M, de 16 de Agosto.

Artigo 16.º

Entrada em vigor

O presente regulamento administrativo entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Aprovado em 5 de Maio de 2004.

Publique-se.

O Chefe do Executivo, Ho Hau Wah.

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TABELA 1*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às finalidades habitacional e comercial

Finalidades habitacional e comercial
Classe	Custo de construção (Patacas)		Valorização (Patacas)
	≤ 7 pisos	> 7 pisos	Habitacional		Comercial
			≤ 7 pisos	> 7 pisos
A	10 200	11 900	37 300	41 000	72 300
B	10 200	12 400	40 000	43 900	92 300
C	10 200	13 000	44 300	47 000	120 300
D	10 200	13 500	46 700	49 000	148 600
E	10 500	14 000	47 500	55 000	190 500
F	11 500	14 900	53 000	69 000	199 700
G	12 200	16 000	62 900	81 900	281 800
H	12 800	17 000	68 900	89 800	379 800
I	13 400	18 100	80 900	105 400	498 400
J	14 000	19 300	92 900	121 000	783 200

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 2

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às vivendas

TABELA 3*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável à finalidade industrial

Finalidade industrial
Localização	Custo de construção (Patacas)		Valorização (Patacas)
	Propriedade horizontal	Propriedade única	Propriedade horizontal	Propriedade única
Macau Taipa Coloane	10 000	10 000	50 500	50 500

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 4*, **

Preço unitário do prémio de concessão, por metro quadrado de área bruta de construção, aplicável à finalidade hoteleira

Finalidade hoteleira
Classe dos estabelecimentos da indústria hoteleira	Preço unitário do prémio de concessão (Patacas)
	Aproveitamento de terrenos a conceder	Reaproveitamento de terrenos concedidos
Duas estrelas	11 300	5 650
Três estrelas	12 600	6 300
Quatro estrelas	13 700	6 850
Cinco estrelas	14 500	7 250
Cinco estrelas-luxo	15 800	7 900

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 5*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável à finalidade de estacionamento, com excepção das áreas de estacionamento em vivendas e estabelecimentos da indústria hoteleira

Finalidade de estacionamento
Classe	Custo de construção (Patacas)	Valorização (Patacas)
A e B	6 400	41 200
C e D	6 400	42 000
E e F	7 700	44 100
G e H	7 700	44 900
I e J	9 000	45 800

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 6*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas de estacionamento em vivendas

	Custo de construção (Patacas)	Valorização (Patacas)
Estacionamento em vivendas	9 500	48 000

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 7*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas de estacionamento em estabelecimentos da indústria hoteleira

Estacionamento em estabelecimentos da indústria hoteleira
Classe dos estabelecimentos da indústria hoteleira	Custo de construção (Patacas)	Valorização (Patacas)
Duas estrelas e três estrelas	7 700	44 900
Quatro estrelas, cinco estrelas e cinco estrelas-luxo	9 000	45 800

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

TABELA 8*, **

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas livres

Áreas livres
Afectação	Custo de construção (Patacas)	Valorização (Patacas)
Ajardinadas para uso exclusivo	2 000	18 700
Ajardinadas para uso comum	2 000	12 400

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

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ANEXO I*, **

Classificação dos arruamentos de Macau

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

ANEXO II*, **

Classificação dos arruamentos da Taipa

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

ANEXO III*, **

Classificação dos arruamentos de Coloane

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023

** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).

ANEXO IV

Cálculo do prémio de concessão

1. Formulário:

1) Fórmula geral:

P =

m ∑ i=1

n ∑ j=1

[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU

em que:

P	–	Prémio de concessão;
ABC	–	Área bruta de construção;
V	–	Valorização por metro quadrado;
CC	–	Custo de construção por metro quadrado;
PF	–	Custo dos projectos e fiscalização da obra;
EF	–	Encargos financeiros (dependentes do prazo de aproveitamento);
R	–	Percentagem do lucro estimado;
DU	–	Valor do domínio útil;
i	–	Uso
		1 – Uso próprio;	2 – Venda;
		...;	m – ....
j	–	Finalidade
		1 – Habitação;	2 – Comércio;
		3 – Indústria;	4 – Escritórios;
		5 – Vivendas;	6 – Estacionamento;
		7 – Áreas livres;	n – ....

2) Custo dos projectos e da fiscalização da obra:

PFi,j = α (ABCi,jCCj)

em que:

α – Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;

3) Custo dos encargos financeiros com a obra:

t = (1 + t')^¼ —1

em que:

β – Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);

N – Número de trimestres do prazo de aproveitamento;

t – Taxa de juro trimestral;

t' – Taxa de juro anual;

4) Substituindo em 1) PF_i,j e EF_i,j pelas expressões constantes de 2) e 3), respectivamente, obtém-se:

que é a fórmula geral simplificada de cálculo do prémio.

2. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para uso próprio:

1) TC_{1, j} = ABC_{1, j} CC_{1, j}

2) TV_{1, j} = ABC_{1 j} V_{1, j}

3) PF_{1, j} = α ABC_{1, j} CC_{1, j}

4) CS_{1, j} = PF_{1, j} + TC_{1, j}

5) EF_{1, j} = β CS_{1, j}

t = (1 + t')^¼ —1

Observação:

Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

6) CT_{1, j} = TC_{1, j} + PF_{1, j} + EF_{1, j} = CS_{1, j} + EF_{1, j}

7) MB_{1, j} = TV_{1, j} – CT_{1, j}

8) P_{1, j} = MB_{1, j} R_{1, j}

9) P1 =

n ∑ j=1

(MB1,jR1,j

3. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para venda:

1) TC_{2, j} = ABC_{2, j} CC_{2, j}

2) TV_{2, j} = ABC_{2, j} V_{2, j}

3) PF_{2, j} = α ABC_{2, j} CC_{2, j}

4) CS_{2, j} = PF_{2, j} + TC_{2, j}

5) EF_{2, j} = β CS_{2, j}

t = (1 + t')^¼ —1

Observação:

Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

6) CT_{2, j} = TC_{2, j} + PF_{2, j} + EF_{2, j} = CS_{2, j} + EF_{2, j}

7) MB_{2, j} = TV_{2, j} – CT_{2, j}

8) P_{2, j} = MB_{2, j} R_{2, j}

9) P2 =

n ∑ j=1

(MB2,jR2,j

4. Cálculo do prémio devido pela concessão:

P = P₁ + P₂

Observação: Se a concessão seguir o regime de aforamento, o valor do domínio útil (DU) deve ser deduzido ao prémio de concessão.

5. Legenda:

TC – Total do custo de construção;

TV – Total da valorização;

PF – Custo dos projectos e da fiscalização;

CS – Custo simples da construção;

EF – Encargos financeiros;

CT – Custo composto de construção;

MB – Margem bruta;

P – Prémio de concessão;

N – Número de trimestres;

i – Uso;

j – Finalidade;

t – Taxa de juro trimestral;

t' – Taxa de juro anual.

6. Ficha-tipo para cálculo de prémio parcial:

Processo n.o:

Requerente:

Localização:

Uso (i):

Observação: O prémio devido pela concessão é igual ao somatório dos «prémios parciais» que, por sua vez, são calculados tendo em conta o uso e a finalidade das diversas áreas brutas de construção (ABC).