O Chefe do Executivo, depois de ouvido o Conselho Executivo, decreta, nos termos da alínea 5) do artigo 50.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, e nos termos do n.º 2 do artigo 48.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, para valer como regulamento administrativo, o seguinte:
O presente regulamento administrativo fixa o método de determinação do montante do prémio de concessão, bem como a sua forma de processamento, liquidação e pagamento.
* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023
No cálculo do valor do prémio de concessão são tidos em conta os seguintes factores:
1) Localização do terreno;
2) Finalidade da concessão;
3) Número de pisos da construção;
4) Áreas brutas de construção, por uso e por finalidade;
5) Encargos financeiros;
6) Custo dos projectos e da fiscalização da obra;
7) Aproveitamento ou reaproveitamento do terreno;
8) Regime de concessão.
1. No cálculo do valor do prémio de concessão são tidas em conta as áreas brutas de construção para uso próprio e as áreas brutas de construção para venda.
2. A fórmula geral de cálculo do prémio de concessão é a seguinte:
| P = | m ∑ i=1 |
n ∑ j=1 |
[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU |
em que:
| P | – | Prémio de concessão; | |
| ABC | – | Área bruta de construção; | |
| V | – | Valorização por metro quadrado; | |
| CC | – | Custo de construção por metro quadrado; | |
| R | – | Percentagem do lucro estimado; | |
| DU | – | Valor do domínio útil; | |
| α | – | Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra; | |
| β | – | Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral); | |
| i | – | Uso | |
| (1 – Uso próprio; | 2 – Venda; ...; m - ...); | ||
| j | – | Finalidade | |
| (1 – Habitação; | 2 – Comércio; | ||
| 3 – Indústria; | 4 – Escritórios; | ||
| 5 – Vivendas; | 6 – Estacionamento; | ||
| 7 – Áreas livres | n – ...). | ||
3. A parcela «DU» (valor do domínio útil) apenas é utilizada nas situações em que a concessão segue o regime de aforamento e o seu valor é obtido através da seguinte fórmula:
| DU = | 20 | n ∑ j=1 |
ABCj RDj = 20 RG |
em que:
RD – Renda por metro quadrado (variável com a finalidade, localização e número de pisos);
| RG | – | Renda global após aproveitamento; | |||
|
| FA – Foro anual ( | 1 — 20 |
RG) |
4. O factor «R» (percentagem do lucro estimado) é fixado nos seguintes termos e valores:
1) Terrenos a conceder (aproveitamentos):
- — Áreas para venda:
- • qualquer finalidade 40%;
- — Áreas para uso próprio:
- • comércio e vivendas 40%;
- • habitação, indústria e escritórios 20%;
2) Terrenos concedidos (reaproveitamentos):
- — Áreas para venda:
- • qualquer finalidade 20%;
- — Áreas para uso próprio:
- • comércio, indústria, escritórios e vivendas 20%;
- • habitação 10%.
5. Ao montante do prémio calculado nos termos do n.º 2 podem ser deduzidos os encargos a suportar pelo concessionário com a desocupação do terreno, constituição de aterros, execução de infra-estruturas e construção de equipamentos sociais.
6. Quando, no interesse da Região Administrativa Especial de Macau, circunstâncias especiais, devidamente justificadas, o recomendem, o Chefe do Executivo pode alterar o valor dos factores de cálculo do valor do prémio.
7. No anexo IV ao presente regulamento administrativo é pormenorizada a forma de cálculo do prémio de concessão.
1. As zonas de construção para fins habitacionais e comerciais encontram-se distribuídas por 10 classes (A a J), consoante a localização do terreno e de acordo com as listagens que constituem os anexos I, II e III ao presente regulamento administrativo.
2. Para cada classe são definidos:
1) O custo de construção por metro quadrado, para edifícios até sete pisos e com mais de sete pisos;
2) A valorização, por metro quadrado, de acordo com a finalidade de aproveitamento (habitacional ou comercial).
3. As classes e valores a ter em conta constam da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.
4. Quando se trate de vivendas, o custo de construção e a valorização, por metro quadrado, correspondem aos estabelecidos para a localização da vivenda (tabela 1), com os agravamentos previstos na tabela 2, anexa ao presente regulamento administrativo.
1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis a edifícios de finalidade industrial, são definidos em função do regime de propriedade a que ficam sujeitos (propriedade horizontal ou propriedade única).
2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis à finalidade industrial constam da tabela 3, anexa ao presente regulamento administrativo.
1. Ao custo de construção, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios, aplica-se o custo de construção, por metro quadrado, estabelecido para a finalidade habitacional da respectiva localização, constante da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.
2. A valorização, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios corresponde a 60% do valor estabelecido para a finalidade comercial da respectiva localização, constante da tabela referida no número anterior.
1. À finalidade hoteleira aplica-se um valor unitário de prémio de concessão, por metro quadrado de área bruta de construção, definido para o aproveitamento de terrenos a conceder e para o reaproveitamento de terrenos concedidos, em função da classe atribuída ao hotel.
2. Para efeitos do disposto no número anterior e no n.º 3 do artigo seguinte, o alojamento de baixo custo é equiparado a hotel de duas estrelas.
3. O valor unitário do prémio de concessão aplicável aos hotéis-apartamentos corresponde a 90% do montante aplicado a hotel de idêntica classe.
4. Às áreas livres dos estabelecimentos da indústria hoteleira são aplicados os valores do custo de construção e de valorização, por metro quadrado, estabelecidos para as áreas livres afectadas a uso exclusivo.
5. As classes dos hotéis e os valores unitários do prémio de concessão a considerar constam da Tabela 4 do presente regulamento administrativo.
* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023
1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas destinadas à finalidade de estacionamento constam da tabela 5, anexa ao presente regulamento administrativo, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento de vivendas constam da tabela 6, anexa ao presente regulamento administrativo.
3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento em estabelecimentos da indústria hoteleira são definidos em função da classe atribuída ao estabelecimento da indústria hoteleira e constam da Tabela 7 do presente regulamento administrativo.*
* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023
1. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres são definidos em função da sua afectação a uso exclusivo ou a uso comum.
2. As áreas livres ajardinadas de uso comum situadas em terraços de pódio, de recuo e de cobertura dos edifícios não estão sujeitas a aplicação de prémio.
3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres constam da tabela 8, anexa ao presente regulamento administrativo.
1. O prémio em numerário é pago de uma das seguintes formas:
1) De uma só vez, no mesmo prazo indicado na notificação para a aceitação do contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 10/2013 (Lei de terras);*
2) Em prestações semestrais, iguais de capital e juros.
2. No caso da alínea 2) do número anterior, a primeira prestação não pode ser de montante inferior a um terço do valor total do prémio, devendo ser paga no prazo referido na alínea 1) do número anterior.
* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023
O cálculo do prémio é processado pela Direcção dos Serviços de Solos e Construção Urbana e cobrado pela Direcção dos Serviços de Finanças.
* Alterado - Consulte também: Regulamento Administrativo n.º 18/2023
Pelo não pagamento atempado das quantias devidas a título de prémio são devidos juros de mora, à taxa legal, sem prejuízo da aplicação de outras sanções legal ou contratualmente estipuladas.
No caso de ser declarada a caducidade da concessão, o concessionário perde, a favor da Região Administrativa Especial de Macau, a totalidade das prestações do prémio já pagas.
As tabelas anexas ao presente regulamento administrativo, assim como as listagens que constituem os anexos são revistas e actualizadas por despacho do Chefe do Executivo.
É revogada a Portaria n.º 230/93/M, de 16 de Agosto.
O presente regulamento administrativo entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Aprovado em 5 de Maio de 2004.
Publique-se.
O Chefe do Executivo, Ho Hau Wah.
| Finalidades habitacional e comercial | |||||
| Classe | Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
|||
| ≤ 7 pisos | > 7 pisos | Habitacional | Comercial | ||
| ≤ 7 pisos | > 7 pisos | ||||
| A | 10 200 | 11 900 | 37 300 | 41 000 | 72 300 |
| B | 10 200 | 12 400 | 40 000 | 43 900 | 92 300 |
| C | 10 200 | 13 000 | 44 300 | 47 000 | 120 300 |
| D | 10 200 | 13 500 | 46 700 | 49 000 | 148 600 |
| E | 10 500 | 14 000 | 47 500 | 55 000 | 190 500 |
| F | 11 500 | 14 900 | 53 000 | 69 000 | 199 700 |
| G | 12 200 | 16 000 | 62 900 | 81 900 | 281 800 |
| H | 12 800 | 17 000 | 68 900 | 89 800 | 379 800 |
| I | 13 400 | 18 100 | 80 900 | 105 400 | 498 400 |
| J | 14 000 | 19 300 | 92 900 | 121 000 | 783 200 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Vivendas | ||
| Tipo de vivenda | % de agravamento em referência à Tabela 1 | |
| Custo de construção | Valorização | |
| Unifamiliar isolada | 30% | 50% |
| Unifamiliar geminada | 25% | 40% |
| Unifamiliar integrada em urbanização | 25% | 35% |
| Finalidade industrial | ||||
| Localização | Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
||
| Propriedade horizontal | Propriedade única |
Propriedade horizontal | Propriedade única |
|
| Macau Taipa Coloane |
10 000 | 10 000 | 50 500 | 50 500 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Finalidade hoteleira | ||
| Classe dos estabelecimentos da indústria hoteleira | Preço unitário do prémio de concessão (Patacas) |
|
| Aproveitamento de terrenos a conceder | Reaproveitamento de terrenos concedidos | |
| Duas estrelas | 11 300 | 5 650 |
| Três estrelas | 12 600 | 6 300 |
| Quatro estrelas | 13 700 | 6 850 |
| Cinco estrelas | 14 500 | 7 250 |
| Cinco estrelas-luxo | 15 800 | 7 900 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Finalidade de estacionamento | ||
| Classe | Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
| A e B | 6 400 | 41 200 |
| C e D | 6 400 | 42 000 |
| E e F | 7 700 | 44 100 |
| G e H | 7 700 | 44 900 |
| I e J | 9 000 | 45 800 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
|
| Estacionamento em vivendas | 9 500 | 48 000 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Estacionamento em estabelecimentos da indústria hoteleira | ||
| Classe dos estabelecimentos da indústria hoteleira | Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
| Duas estrelas e três estrelas | 7 700 | 44 900 |
| Quatro estrelas, cinco estrelas e cinco estrelas-luxo | 9 000 | 45 800 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
| Áreas livres | ||
| Afectação | Custo de construção (Patacas) |
Valorização (Patacas) |
| Ajardinadas para uso exclusivo | 2 000 | 18 700 |
| Ajardinadas para uso comum | 2 000 | 12 400 |
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente tabela, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023
** Nota: A presente anexo, não se aplica aos procedimentos em curso cujo estudo prévio respeitante ao aproveitamento do terreno, do qual constem as características da construção, volumetria, finalidades e tabela de áreas, ou projecto de arquitectura tenha sido aprovado antes da entrada em vigor do Despacho do Chefe do Executivo n.º 59/2023, sem prejuízo da caducidade do acto de aprovação, estabelecida no n.º 1 do artigo 15.º do Regulamento Administrativo n.º 38/2022 (Regulamentação do regime jurídico da construção urbana).
1. Formulário:
1) Fórmula geral:
| P = | m ∑ i=1 |
n ∑ j=1 |
[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU |
em que:
| P | – | Prémio de concessão; | |
| ABC | – | Área bruta de construção; | |
| V | – | Valorização por metro quadrado; | |
| CC | – | Custo de construção por metro quadrado; | |
| PF | – | Custo dos projectos e fiscalização da obra; | |
| EF | – | Encargos financeiros (dependentes do prazo de aproveitamento); | |
| R | – | Percentagem do lucro estimado; | |
| DU | – | Valor do domínio útil; | |
| i | – | Uso | |
| 1 – Uso próprio; | 2 – Venda; | ||
| ...; | m – .... | ||
| j | – | Finalidade | |
| 1 – Habitação; | 2 – Comércio; | ||
| 3 – Indústria; | 4 – Escritórios; | ||
| 5 – Vivendas; | 6 – Estacionamento; | ||
| 7 – Áreas livres; | n – .... | ||
2) Custo dos projectos e da fiscalização da obra:
| PFi,j = α (ABCi,jCCj) |
em que:
α – Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;
3) Custo dos encargos financeiros com a obra:
| EFi,j | = β [(ABCi,jCCj) + α (ABCi,jCCj)] |
| = β [(ABCi,jCCj(1 + α)] |
| com β = 0,7 | [ | 1 — N |
x |
(1 + t)N+1 — (1 + t) |
—1 | ] |
t = (1 + t')¼ —1
em que:
β – Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);
N – Número de trimestres do prazo de aproveitamento;
t – Taxa de juro trimestral;
t' – Taxa de juro anual;
4) Substituindo em 1) PFi,j e EFi,j pelas expressões constantes de 2) e 3), respectivamente, obtém-se:
| P = | m ∑ i=1 |
n ∑ j=1 |
[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — α(ABCi,jCCj) — β [(ABCi,jCCj) (1 + α))]Ri,j — DU |
|
que é a fórmula geral simplificada de cálculo do prémio.
2. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para uso próprio:
1) TC1, j = ABC1, j CC1, j
2) TV1, j = ABC1 j V1, j
3) PF1, j = α ABC1, j CC1, j
4) CS1, j = PF1, j + TC1, j
5) EF1, j = β CS1, j
| com β = 0,7 | [ | 1 — N |
x |
(1 + t)N+1 — (1 + t) |
—1 | ] |
t = (1 + t')¼ —1
Observação:
Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.
6) CT1, j = TC1, j + PF1, j + EF1, j = CS1, j + EF1, j
7) MB1, j = TV1, j – CT1, j
8) P1, j = MB1, j R1, j
| 9) P1 = | n ∑ j=1 |
(MB1,jR1,j |
3. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para venda:
1) TC2, j = ABC2, j CC2, j
2) TV2, j = ABC2, j V2, j
3) PF2, j = α ABC2, j CC2, j
4) CS2, j = PF2, j + TC2, j
5) EF2, j = β CS2, j
| com β = 0,7 | [ | 1 — N |
x |
(1 + t)N+1 — (1 + t) |
—1 | ] |
t = (1 + t')¼ —1
Observação:
Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.
6) CT2, j = TC2, j + PF2, j + EF2, j = CS2, j + EF2, j
7) MB2, j = TV2, j – CT2, j
8) P2, j = MB2, j R2, j
| 9) P2 = | n ∑ j=1 |
(MB2,jR2,j |
4. Cálculo do prémio devido pela concessão:
P = P1 + P2
Observação: Se a concessão seguir o regime de aforamento, o valor do domínio útil (DU) deve ser deduzido ao prémio de concessão.
5. Legenda:
TC – Total do custo de construção;
TV – Total da valorização;
PF – Custo dos projectos e da fiscalização;
CS – Custo simples da construção;
EF – Encargos financeiros;
CT – Custo composto de construção;
MB – Margem bruta;
P – Prémio de concessão;
N – Número de trimestres;
i – Uso;
j – Finalidade;
t – Taxa de juro trimestral;
t' – Taxa de juro anual.
6. Ficha-tipo para cálculo de prémio parcial:
Processo n.o:
Requerente:
Localização:
Uso (i):
| FOLHA DE CÁLCULO | ||||||||
| Finalidade(j) | Área(m2) | Custo de construção | Valorização | |||||
|
/m2 |
Subtotal |
/m2 | Subtotal | |||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
Observação: O prémio devido pela concessão é igual ao somatório dos «prémios parciais» que, por sua vez, são calculados tendo em conta o uso e a finalidade das diversas áreas brutas de construção (ABC).