Usando da faculdade conferida pelo artigo 64.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau e nos termos da alínea 1) do n.º 1 do artigo 8.º, da alínea 1) do artigo 27.º, do artigo 44.º e seguintes, da alínea 3) do n.º 1 do artigo 55.º, do artigo 127.º e do n.º 2 do artigo 181.º, todos da Lei n.º 10/2013 (Lei de terras), o Secretário para os Transportes e Obras Públicas manda:
1. Aceitar a cedência onerosa ao Estado do direito de propriedade perfeita do terreno com a área de 790,76 m2, rectificada por novas medições para 786 m2, situado na península de Macau, na Avenida do Coronel Mesquita, onde se encontra construído o prédio n.º 13, descrito na Conservatória do Registo Predial, doravante designada por CRP, sob o n.º 9 024 a fls. 2 verso do livro B26.
2. Conceder por arrendamento, para efeitos de unificação do regime jurídico, nos termos e condições constantes do contrato em anexo, que faz parte integrante do presente despacho, o terreno identificado no número anterior, e uma parcela contígua de terreno disponível, no mesmo regime, com a área de 25 m2, em ordem a serem anexados e constituírem um único lote de terreno com a área global de 811 m2, para ser aproveitado com a construção de um edifício de 22 pisos, sendo 4 em cave, em regime de propriedade horizontal, destinado a habitação, comércio, estacionamento e área livre.
3. O presente despacho entra imediatamente em vigor.
4 de Dezembro de 2024.
O Secretário para os Transportes e Obras Públicas, Raimundo Arrais do Rosário.
Contrato acordado entre:
A Região Administrativa Especial de Macau, como primeira outorgante; e
Sheng Tai – Investimentos Prediais, Limitada, como segunda outorgante.
Considerando que:
1. A sociedade “Sheng Tai – Investimentos Prediais, Limitada”, com sede em Macau, na Rua de Luís Gonzaga Gomes, n.º 14, Edifício King Xiu Garden, 2.º andar A, registada na Conservatória dos Registos Comercial e de Bens Móveis sob o n.º 54 341 (SO), é titular em regime de propriedade perfeita do terreno com a área registal de 790,76 m2, rectificada por novas medições para 786 m2, situado na península de Macau, na Avenida do Coronel Mesquita, onde se encontra construído o prédio n.º 13, descrito na CRP sob o n.º 9 024 a fls. 2 verso do livro B26, conforme inscrição a seu favor sob o n.º 367 200G.
2. Tendo em vista o seu reaproveitamento, com a construção de um edifício de 22 pisos, sendo 4 em cave, em regime de propriedade horizontal, afectado a habitação, comércio, estacionamento e área livre, construção essa que está em consonância com os usos de solo admitidos na planta de condições urbanísticas emitida para o terreno e com o Plano Director da Região Administrativa Especial de Macau (2020 – 2040), aprovado pelo Regulamento Administrativo n.º 7/2022, a requerente submeteu à Direcção dos Serviços de Solos e Construção Urbana, doravante designada por DSSCU, o projecto de alteração da obra de construção que, por despacho do Director daqueles Serviços, de 22 de Março de 2024, foi considerado passível de aprovação, condicionada ao cumprimento de requisitos técnicos.
3. De acordo com a referida planta de condições urbanísticas emitida pela DSSCU para o mencionado terreno, o aproveitamento do terreno exige a anexação de uma parcela contígua de terreno do Estado, disponível, com a área de 25 m2.
4. Dado que esta parcela com 25 m2 tem de ser atribuída segundo o regime de concessão por arrendamento, em conformidade com o disposto no artigo 7.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, a proprietária tem de ceder ao Estado o terreno de que é titular, com a área de 786 m2, para que o mesmo lhe seja concedido por arrendamento, em ordem a unificar o regime jurídico de ambas as parcelas objecto de nova construção.
5. Nestas circunstâncias, em requerimento apresentado em 30 de Maio de 2023, a proprietária manifestou a vontade de ceder a propriedade do seu terreno e solicitou a sua concessão por arrendamento em conjunto com a concessão da mencionada parcela de terreno disponível do Estado, a fim dos mesmos terrenos serem anexados, formando um único lote com a área global de 811 m2.
6. O terreno de propriedade perfeita encontra-se demarcado e assinalado com as letras “A” e “C”, respectivamente com as áreas de 724 m2 e 62 m2, na planta n.º 3 242/1990, emitida pela Direcção dos Serviços de Cartografia e Cadastro, doravante designada por DSCC, em 8 de Maio de 2023, e o terreno disponível do Estado, com a área de 25 m2, está demarcado e assinalado na mesma planta cadastral com a letra “B”.
7. Reunidos os documentos necessários à instrução do procedimento, a DSSCU procedeu ao cálculo das contrapartidas devidas e elaborou a minuta do contrato.
8. O procedimento seguiu a sua tramitação normal, tendo o processo sido enviado à Comissão de Terras que, reunida em 10 de Outubro de 2024, emitiu parecer favorável ao deferimento do pedido.
9. Por despacho do Secretário para os Transportes e Obras Públicas de 23 de Outubro de 2024, proferido no uso das competências executivas delegadas pelo n.º 1 da Ordem Executiva n.º 184/2019, foi deferido o pedido de unificação dos regimes jurídicos dos terrenos anteriormente identificados, de acordo com o proposto no parecer da Comissão de Terras.
10. As condições do contrato titulado pelo presente despacho foram notificadas à requerente e por esta expressamente aceites, conforme declaração apresentada em 20 de Novembro de 2024, assinada por Lo Seng Chung, casado, residente em Macau, na Rua de Luís Gonzaga Gomes, n.º 14, Edifício King Xiu Garden, 2.º andar A, Lei Ka Wa, casado, residente em Macau, na Avenida de Sidónio Pais, n.º 47, The Paramount, 23.º andar A, e Vong Chi Hou, casado, residente em Macau, na Alameda Dr. Carlos D’ Assumpção, n.os 584-588, Edifício Chong Fu, r/c, N, na qualidade de administradores e em representação da sociedade “Sheng Tai – Investimentos Prediais, Limitada”, qualidade e poderes verificados pelo 2.º Cartório Notarial, conforme reconhecimento exarado naquela declaração.
11. A requerente prestou a prestação de prémio estipulada na subalínea (1) da alínea 2) da cláusula oitava do contrato titulado pelo presente despacho.
12. Encontrando-se o terreno objecto de cedência onerado com hipoteca registada na CRP com o n.º 255 907 do livro C, a favor do Banco Tai Fung, S.A., esta entidade declarou, nos termos legais, autorizar que o referido ónus hipotecário passe a incidir sobre o direito resultante da concessão por arrendamento do terreno, com a área de 786 m2, assinalado com as letras “A” e “C” na planta cadastral n.º 3 242/1990.
Cláusula primeira – Objecto do contrato
1. Para efeitos de unificação do regime jurídico de três parcelas de terreno, situadas na península de Macau, na Avenida do Coronel Mesquita, onde se encontra construído o prédio com o n.º 13, demarcadas e assinaladas com as letras “A”, “B” e “C” na planta n.º 3 242/1990, emitida em 8 de Maio de 2023, pela DSCC, constitui objecto do presente contrato:
1) A cedência, onerosa, pela segunda outorgante a favor da primeira outorgante, que aceita, do direito de propriedade do terreno com a área rectificada, por novas medições, de 786 m2 (setecentos e oitenta e seis metros quadrados), com o valor atribuído de $ 280 056 655,00 (duzentos e oitenta milhões, cinquenta e seis mil, seiscentas e cinquenta e cinco patacas), demarcado e assinalado com as letras “A” e “C” na referida planta, descrito na CRP sob o n.º 9 024 a fls. 2 verso do livro B26 e inscrito, a favor da segunda outorgante, sob o n.º 367 200G, a qual passa a integrar o domínio privado do Estado, com manutenção do ónus da hipoteca voluntária inscrita na CRP a favor do banco credor sob o n.º 255 907C;
2) A concessão a favor da segunda outorgante, em regime de arrendamento e com o valor idêntico, do terreno identificado na alínea anterior, demarcado e assinalado com as letras “A” e “C” na referida planta, com ónus hipotecário a incidir agora sob o direito resultante da concessão por arrendamento.
3) A concessão a favor da segunda outorgante, em regime de arrendamento, de uma parcela de terreno disponível do Estado, com a área de 25 m2 (vinte e cinco metros quadrados), contígua ao terreno identificado na alínea 1), não descrita na CRP, demarcada e assinalada com a letra “B” na mesma planta, à qual é atribuído o valor de $ 8 907 654,00 (oito milhões, novecentas e sete mil, seiscentas e cinquenta e quatro patacas).
2. O terreno identificado na mencionada planta cadastral pelas letras “A” e “C” e a parcela de terreno identificada pela letra “B”, destinam-se a ser anexados e aproveitados conjuntamente, em regime de arrendamento, constituindo um único lote com a área de 811 m2 (oitocentos e onze metros quadrados), de ora em diante designado, simplesmente, por terreno, e cuja concessão passa a reger-se pelas cláusulas do presente contrato.
Cláusula segunda – Prazo de arrendamento
1. O arrendamento é válido pelo prazo de 25 (vinte e cinco) anos, contados a partir da data da publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente concessão.
2. O prazo do arrendamento, fixado no número anterior, pode, nos termos da legislação aplicável, ser sucessivamente renovado.
Cláusula terceira – Aproveitamento do terreno e finalidade da concessão
1. Em conformidade com os usos de solos aí permitidos, designadamente o habitacional, o terreno é aproveitado com a construção de um edifício, em regime de propriedade horizontal, compreendendo 22 (vinte e dois) pisos, sendo 4 (quatro) pisos em cave, afectado às seguintes finalidades de utilização:
1) Habitação: com a área bruta de construção de 6 954 m2;
2) Comércio: com a área bruta de construção de 904 m2.
3) Estacionamento: com a área bruta de construção de 3 445 m2;
4) Área livre: com a área de 65 m2.
2. As áreas referidas no número anterior podem ser sujeitas a eventuais rectificações no momento do pedido de vistoria de obra, para efeito de emissão da licença de utilização.
3. A parcela de terreno, com a área de 62 m2 (sessenta e dois metros quadrados), demarcada e assinalada com a letra “C” na planta n.º 3 242/1990, emitida em 8 de Maio de 2023, pela DSCC, destina-se à preservação do muro de vedação existente e à manutenção das características de espaço livre.
4. A segunda outorgante é obrigada a submeter-se às prescrições do plano urbanístico que vigore na zona onde o terreno se situa.
Cláusula quarta – Renda
1. A segunda outorgante paga a seguinte renda anual:
1) Durante o período de aproveitamento do terreno, $ 8,00 (oito patacas) por metro quadrado do terreno concedido, no montante global de $ 6 488,00 (seis mil, quatrocentas e oitenta e oito patacas);
2) Após o aproveitamento do terreno, passa a pagar:
(1) Habitação: $ 4,00 (quatro patacas) por metro quadrado de área bruta de construção;
(2) Comércio: $ 6,00 (seis patacas) por metro quadrado de área bruta de construção;
(3) Estacionamento: $ 4,00 (quatro patacas) por metro quadrado de área bruta de construção;
(4) Área livre: $ 4,00 (quatro patacas) por metro quadrado de área.
2. A renda pode ser actualizada de cinco em cinco anos, contados a partir da data da publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente concessão, sem prejuízo da aplicação imediata de novos montantes da renda estabelecidos por legislação que, durante a vigência do contrato, venha a ser publicada.
Cláusula quinta – Prazo de aproveitamento
1. O aproveitamento do terreno deve operar-se no prazo global de 60 (sessenta) meses, contados a partir da data da publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente concessão.
2. O prazo referido no número anterior inclui os prazos para a apresentação, pela segunda outorgante, e apreciação, pela primeira outorgante, do projecto de obra e para a emissão das respectivas licenças.
3. A segunda outorgante deve observar os seguintes prazos:
1) 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da publicação do despacho mencionado no n.º 1, para a elaboração e apresentação do projecto de obra (projectos de fundações, estruturas, águas, esgotos, electricidade e demais projectos de especialidade);
2) 60 (sessenta) dias, contados da data da notificação da aprovação do projecto da obra, para a apresentação do pedido de emissão da licença de obras;
3) 30 (trinta) dias, contados da data de emissão da licença da obra, para o início da obra.
4. Para efeitos do disposto no número anterior, os projectos só se consideram efectivamente apresentados, quando completa e devidamente instruídos com todos os elementos.
5. A requerimento da segunda outorgante, qualquer dos prazos referidos na presente cláusula pode ser suspenso ou prorrogado por autorização da primeira outorgante, por motivo não imputável à segunda outorgante e que a primeira outorgante considere justificativo.
6. O pedido referido no número anterior tem de ser apresentado antes do termo do respectivo prazo.
Cláusula sexta – Encargos especiais
Constituem encargos especiais, a suportar exclusivamente pela segunda outorgante, a desocupação das parcelas de terreno demarcadas e assinaladas com as letras “A”, “B” e “C” na planta n.º 3 242/1990, emitida pela DSCC, em 8 de Maio de 2023 e remoção das mesmas de todas as construções, materiais e infra-estruturas, porventura aí existentes, com excepção do muro de vedação existente construído na parcela “C”.
Cláusula sétima – Multa
1. Pelo incumprimento de qualquer um dos prazos fixados na cláusula quinta, a segunda outorgante fica sujeita a multa no montante correspondente a 0,1% (zero vírgula um por cento) do prémio por cada dia de atraso, até 150 (cento e cinquenta) dias.
2. A segunda outorgante fica exonerada da responsabilidade referida no número anterior no caso da primeira outorgante ter autorizado a suspensão ou a prorrogação do prazo de aproveitamento, por motivo não imputável à segunda outorgante e considerado justificativo pela primeira outorgante.
Cláusula oitava – Prémio do contrato
A segunda outorgante paga à primeira outorgante, a título de prémio do contrato, o montante global de $ 288 964 309,00 (duzentos e oitenta e oito milhões, novecentas e sessenta e quatro mil, trezentas e nove patacas), da seguinte forma:
1) $ 280 056 655,00 (duzentos e oitenta milhões, cinquenta e seis mil, seiscentas e cinquenta e cinco patacas), em espécie, pela cedência do terreno, identificado na alínea 1) do n.º 1 da cláusula primeira;
2) $ 8 907 654,00 (oito milhões, novecentas e sete mil, seiscentas e cinquenta e quatro patacas), em numerário, é pago da seguinte forma:
(1) $ 4 453 827,00 (quatro milhões, quatrocentas e cinquenta e três mil, oitocentas e vinte e sete patacas), aquando da aceitação das condições do presente contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 10/2013;
(2) O remanescente, no valor de $ 4 453 827,00 (quatro milhões, quatrocentas e cinquenta e três mil, oitocentas e vinte e sete patacas), que vence juros à taxa anual de 9,75% (nove vírgula setenta e cinco por cento), no montante de $ 4 670 951,00 (quatro milhões, seiscentas e setenta mil, novecentas e cinquenta e uma patacas) é pago 6 (seis) meses após a publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente concessão.
Cláusula nona – Caução
1. Nos termos do disposto no artigo 126.º da Lei n.º 10/2013, a segunda outorgante presta uma caução no valor de $ 6 488,00 (seis mil, quatrocentas e oitenta e oito patacas), por meio de depósito ou garantia bancária aceite pela primeira outorgante.
2. O valor da caução, referida no número anterior, deve acompanhar sempre o valor da respectiva renda anual.
3. A caução referida no n.º 1 será devolvida à segunda outorgante pela Direcção dos Serviços de Finanças, a pedido daquela, após a apresentação da licença de utilização emitida pela Direcção dos Serviços de Solos e Construção Urbana.
Cláusula décima – Transmissão
1. A transmissão de situações decorrentes desta concessão, enquanto o terreno não estiver integralmente aproveitado, depende de prévia autorização da primeira outorgante, sob pena de nulidade e de nenhum efeito, sem prejuízo do disposto na cláusula décima quarta.
2. Para efeitos do disposto no número anterior, a constituição de procuração ou substabelecimento que confira ao procurador poderes para a prática de todos os actos no procedimento ou a disposição das situações resultantes da concessão e que seja irrevogável sem o acordo do interessado, nos termos do n.º 3 do artigo 258.º do Código Civil, também se considera equivalente à transmissão de situações resultantes da presente concessão.
3. A transmissão sujeita o transmissário à revisão das condições do presente contrato, designadamente das relativas ao prazo de aproveitamento e ao pagamento do prémio adicional.
4. Antes da conclusão do aproveitamento, a segunda outorgante só pode constituir hipoteca voluntária sobre o direito resultante da concessão a favor de instituições de crédito legalmente autorizadas a exercer actividade na Região Administrativa Especial de Macau, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 42.º da Lei n.º 10/2013.
5. A hipoteca constituída em violação do disposto no número anterior é nula.
Cláusula décima primeira – Licenças de obra e de utilização
1. A licença de obras só é emitida após a apresentação do comprovativo de que a segunda outorgante satisfez o pagamento das prestações do prémio já vencidas, em conformidade com o estabelecido na cláusula oitava do presente contrato.
2. A licença de utilização apenas é emitida após a apresentação do comprovativo de que o prémio fixado na cláusula oitava se encontra pago na sua totalidade e que as multas, se as houver, estejam pagas.
Cláusula décima segunda – Fiscalização
Durante o período de aproveitamento do terreno concedido, a segunda outorgante obriga-se a franquear o acesso ao mesmo e às obras aos representantes dos Serviços da Administração, que aí se desloquem no desempenho da sua acção fiscalizadora, prestando-lhes toda a assistência e meios para o bom desempenho da sua função.
Cláusula décima terceira – Caducidade
1. A presente concessão caduca nos seguintes casos:
1) Não conclusão do aproveitamento, decorrido o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias, previsto no n.º 1 da cláusula sétima, independentemente de ter sido aplicada ou não a multa;
2) Suspensão, consecutiva ou intercalada, do aproveitamento do terreno por prazo superior a 90 (noventa) dias, salvo por motivo não imputável à segunda outorgante e que a primeira outorgante considere justificativo.
2. A caducidade da concessão é declarada por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau.
3. A caducidade da concessão determina a reversão para a primeira outorgante de todas as benfeitorias de qualquer forma incorporadas no terreno, sem direito a qualquer indemnização ou compensação por parte da segunda outorgante, sem prejuízo da cobrança pela primeira outorgante das rendas em dívida e das eventuais multas ainda não pagas.
Cláusula décima quarta – Rescisão
1. A presente concessão pode ser rescindida quando se verifique qualquer dos seguintes factos:
1) Alteração, não consentida, da finalidade da concessão ou da modificação do aproveitamento do terreno;
2) Incumprimento das obrigações estabelecidas nas cláusulas sexta e oitava;
3) Transmissão, sem autorização prévia, das situações resultantes da concessão, com violação do disposto no n.º 1 da cláusula décima;
4) Quando a utilização do terreno se afaste dos fins para que foi concedido ou estes não estejam, em qualquer momento, a ser prosseguidos;
5) Quando, no seguimento de alteração do planeamento urbanístico que implique a impossibilidade de iniciar ou continuar o aproveitamento do terreno, se verifique qualquer uma das situações referidas no n.º 2 do artigo 140.º da Lei n.º 10/2013;
6) Subarrendamento.
2. A rescisão da concessão é declarada por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau.
3. Rescindida a concessão, revertem para a primeira outorgante todas as benfeitorias por qualquer forma incorporadas no terreno, não tendo a segunda outorgante direito a ser indemnizada ou compensada, salvo nas situações previstas nos n.os 5 e 6 do artigo 140.º da Lei n.º 10/2013, decorrentes da alteração do planeamento urbanístico.
Cláusula décima quinta – Foro competente
Para efeitos de resolução de qualquer litígio emergente do presente contrato, o foro competente é o da Região Administrativa Especial de Macau.
Cláusula décima sexta – Legislação aplicável
O presente contrato rege-se, nos casos omissos, pela Lei n.º 10/2013, e demais legislação aplicável.
Gabinete do Secretário para os Transportes e Obras Públicas, aos 5 de Dezembro de 2024. — A Chefe do Gabinete, Cheong Chui Ling.