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Despacho do Secretário para os Transportes e Obras Públicas n.º 21/2022
Usando da faculdade conferida pelo artigo 64.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau e nos termos do artigo 139.º da Lei n.º 10/2013 (Lei de terras), o Secretário para os Transportes e Obras Públicas manda:
1. É revista, nos termos e condições constantes do contrato em anexo, que faz parte integrante do presente despacho, a concessão, por aforamento, de 6 terrenos com a área global de 572 m2, situados na ilha da Taipa, junto à Travessa dos Mercadores e onde se encontram construídos os prédios n.os 18 a 24 da Rua dos Mercadores, n.º 14 da Travessa dos Mercadores e n.º 11 da Rua de S. João, descritos na Conservatória do Registo Predial, respectivamente, sob os n.os 23 245, 4 814, 4 641, 4 815, 23 244 e 23 000, para ser aproveitado com a construção de um edifício, em regime de propriedade única, compreendendo 6 pisos, sendo 2 em cave, afectado a comércio.
2. O presente despacho entra imediatamente em vigor.
5 de Maio de 2022.
O Secretário para os Transportes e Obras Públicas, Raimundo Arrais do Rosário.
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ANEXO
(Processo n.º 6 391.02 da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes e Processo n.º 11/2022 da Comissão de Terras)
Contrato acordado entre:
A Região Administrativa Especial de Macau, como primeira outorgante, e
A sociedade «First Star Properties Limited», como segunda outorgante.
Considerando que:
1. A Sociedade «First Star Properties Limited», legalmente constituída e registada na Região Administrativa Especial de Hong Kong, com domicílio de correspondência em Macau, na Alameda Dr. Carlos D’Assumpção, n.os 411-417, Edifício Dynasty Plaza, 15.º andar D-H, é titular do domínio útil de 6 terrenos concedidos por aforamento, com a área global de 572 m2, situados na ilha da Taipa, junto à Travessa dos Mercadores e onde se encontram construídos os prédios com os n.os 18 a 24 da Rua dos Mercadores, n.º 14 da Travessa dos Mercadores e n.º 11 da Rua de S. João, descritos na Conservatória do Registo Predial, doravante designada por CRP, respectivamente sob o n.º 23 245, n.º 4 814 a fls. 173 do livro B21, n.º 4 641 a fls. 85v do livro B21, n.º 4 815 a fls. 173v do livro B21, n.º 23 244 e n.º 23 000, conforme inscrição a seu favor sob os n.os 185 924G, 231 111G e 236 484G.
2. O domínio directo sobre os referidos terrenos acha-se inscrito a favor do Estado sob o n.º 263 a fls. 84 do livro FKK1, n.º 262 a fls. 84 do livro FK1, n.º 183 do livro F1 e n.º 28 638F.
3. Uma vez que a planta de condições urbanísticas emitida para os referidos terrenos pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, doravante designada por DSSOPT, admite como finalidade do solo o uso comercial, a concessionária tendo em vista a sua anexação e reaproveitamento com a construção de um edifício, em regime de propriedade única, compreendendo 6 pisos, sendo 2 em cave, destinado à finalidade comercial, submeteu em 18 de Fevereiro de 2021, à DSSOPT, um projecto de alteração ao projecto de obra de construção que, por despacho do subdirector, de 22 de Junho de 2021 foi considerado passível de aprovação, condicionada ao cumprimento de alguns requisitos técnicos.
4. Nestas circunstâncias, em 20 de Janeiro de 2022, a concessionária solicitou autorização para modificar o aproveitamento do lote formado pelos mencionados terrenos, em conformidade com o referido projecto, e a consequente revisão do contrato de concessão, nos termos do artigo 139.º da Lei n.º 10/2013 (Lei de terras), bem como apresentou, em 22 de Fevereiro do mesmo ano, a declaração de renúncia de foro.
5. Reunidos os documentos necessários à instrução do procedimento, a DSSOPT procedeu ao cálculo das contrapartidas devidas e elaborou a minuta do contrato de revisão da concessão, que mereceu a concordância da concessionária, expressa em declaração apresentada em 11 de Março de 2022.
6. O terreno objecto do contrato, com a área de 572 m2, encontra-se demarcado e assinalado com as letras «A», «B», «C», «D», «E» e «F» na planta cadastral n.º 5 034/1995, emitida em 17 de Janeiro de 2022, pela Direcção dos Serviços de Cartografia e Cadastro, doravante designada por DSCC.
7. O procedimento seguiu a sua tramitação normal, tendo o processo sido enviado à Comissão de Terras que, reunida em 24 de Março de 2022, emitiu parecer favorável ao deferimento do pedido.
8. Por despacho do Secretário para os Transportes e Obras Públicas, de 6 de Abril de 2022, proferido no uso das suas competências executivas delegadas pelo n.º 1 da Ordem Executiva n.º 184/2019, foi autorizado o pedido de revisão da concessão, de acordo com o proposto no parecer da Comissão de Terras.
9. As condições do contrato titulado pelo presente despacho foram notificadas à concessionária e por esta expressamente aceites, conforme declaração apresentada em 22 de Abril de 2022, assinada por João Carlos de Jesus Afonso, de nacionalidade portuguesa, casado, com domicílio profissional em Macau, na Rua Correia da Silva, n.º 53, Edifício Soi Cheong, r/c A, Taipa, na qualidade de representante legal da sociedade «First Star Properties Limited», qualidade e poderes verificados pela notária privada Manuela António, conforme reconhecimento exarado naquela declaração.
10. A concessionária pagou o preço actualizado do domínio útil e a prestação do prémio estipulados no n.º 1 da cláusula terceira e na alínea 1) da cláusula sétima, ambas do contrato titulado pelo presente despacho.
Cláusula primeira — Objecto do contrato
1. Constitui objecto do presente contrato a revisão da concessão, por aforamento, de seis terrenos com as áreas de 93 m2 (noventa e três metros quadrados), 44 m2 (quarenta e quatro metros quadrados), 11 m2 (onze metros quadrados), 187 m2 (cento e oitenta e sete metros quadrados), 193 m2 (cento e noventa e três metros quadrados) e 44 m2 (quarenta e quatro metros quadrados), os quais se destinam a ser anexados, formando um lote com a área de 572 m2 (quinhentos e setenta e dois metros quadrados), situados na ilha da Taipa, onde se encontravam construídos os prédios n.os 18 a 24 da Rua dos Mercadores, n.º 14 da Travessa dos Mercadores, n.º 11 da Rua de S. João e s/n da Travessa dos Mercadores, demarcados e assinalados com as letras «A», «B», «C», «D», «E» e «F» na planta n.º 5 034/1995, emitida pela DSCC, em 17 de Janeiro de 2022, descritos na CRP sob os n.º 4 815 a fls. 173v do livro B21, n.º 23 244, n.º 23 245, n.º 4 641 a fls. 85v do livro B21, n.º 4 814 a fls. 173 do livro B21 e n.º 23 000, cujos domínios úteis se acham inscritos sob os n.º 185 924G, n.º 231 111G e n.º 236 484G a favor da segunda outorgante.
2. Em consequência da presente revisão, a concessão do lote identificado no número anterior, de ora adiante designado simplesmente por terreno, passa a reger-se pelas cláusulas do presente contrato.
Cláusula segunda — Reaproveitamento do terreno e finalidade da concessão
1. Em conformidade com os usos de solos aí permitidos, designadamente o comercial, o terreno é reaproveitado com a construção de um edifício, em regime de propriedade única, compreendendo 6 (seis) pisos, dos quais 2 (dois) em cave, afectado à finalidade de comércio, com a área bruta de construção de 2 788 m2 (dois mil, setecentos e oitenta e oito metros quadrados).
2. A área referida no número anterior pode ser sujeita a eventuais rectificações no momento do pedido de vistoria de obra para efeito de emissão da licença de utilização.
3. A segunda outorgante é obrigada a submeter-se às prescrições do plano urbanístico que vigore na zona onde o terreno se situa.
Cláusula terceira — Preço do domínio útil e foro
1. O preço do domínio útil do terreno é actualizado para $ 418 200,00 (quatrocentas e dezoito mil e duzentas patacas).
2. O preço actualizado do domínio útil, estipulado no número anterior, é pago integralmente e de uma só vez, aquando da aceitação das condições do presente contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 10/2013.
3. O foro anual a pagar é actualizado para $ 1 046,00 (mil e quarenta e seis patacas).
4. O não pagamento pontual do foro determina a cobrança coerciva nos termos do processo de execução fiscal.
Cláusula quarta — Prazo de reaproveitamento
1. O reaproveitamento do terreno deve operar-se no prazo global de 48 (quarenta e oito) meses, contados a partir da publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente revisão de concessão.
2. O prazo referido no número anterior inclui os prazos para a apresentação, pela segunda outorgante, e apreciação, pela primeira outorgante, do projecto de obra e para a emissão das respectivas licenças.
3. A segunda outorgante deve observar os seguintes prazos:
1) 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da publicação do despacho mencionado no n.º 1, para a elaboração e apresentação do projecto de obra (projectos de fundações, estruturas, águas, esgotos, electricidade e demais projectos de especialidade);
2) 60 (sessenta) dias, contados da data da notificação da aprovação do projecto da obra, para a apresentação do pedido de emissão da licença de obras;
3) 15 (quinze) dias, contados da data de emissão da licença de obras, para a apresentação do pedido de início da obra.
4. Para efeitos do disposto no número anterior, os projectos só se consideram efectivamente apresentados, quando completa e devidamente instruídos com todos os elementos.
5. A requerimento da segunda outorgante, qualquer dos prazos referidos na presente cláusula pode ser suspenso ou prorrogado por autorização da primeira outorgante, por motivo não imputável à segunda outorgante e que a primeira outorgante considere justificativo.
6. O pedido referido no número anterior tem de ser apresentado antes do termo do respectivo prazo.
Cláusula quinta — Encargos especiais
1. Constituem encargos especiais, a suportar exclusivamente pela segunda outorgante:
1) A desocupação das parcelas de terreno demarcadas e assinaladas com as letras «A», «B», «C», «D», «E» e «F», na planta n.º 5 034/1995, emitida pela DSCC, em 17 de Janeiro de 2022, e remoção das mesmas de todas as construções, materiais e infra-estruturas, porventura, aí existentes;
2) A execução, de acordo com o projecto a elaborar pela segunda outorgante e a aprovar pela primeira outorgante, das obras de arruamentos e infra-estruturas da zona envolvente do terreno.
2. A segunda outorgante garante a boa execução e a qualidade dos materiais aplicados nas obras de arruamentos e infra-estruturas referidas no número anterior, durante o período de dois anos contados a partir da data da recepção provisória daquelas obras, obrigando-se a reparar e a corrigir todas as deficiências que vierem a manifestar durante aquele período.
Cláusula sexta — Multa
1. Pelo incumprimento de qualquer um dos prazos fixados na cláusula quarta, a segunda outorgante fica sujeita a multa no montante correspondente a 0,1% (zero vírgula um por cento) do prémio por cada dia de atraso, até 150 (cento e cinquenta) dias.
2. A segunda outorgante fica exonerada da responsabilidade referida no número anterior no caso da primeira outorgante ter autorizado a suspensão ou a prorrogação do prazo de reaproveitamento, por motivo não imputável à segunda outorgante e considerado justificativo pela primeira outorgante.
Cláusula sétima — Prémio do contrato
A segunda outorgante paga à primeira outorgante, a título de prémio do contrato, o montante global de $ 51 327 142,00 (cinquenta e um milhões, trezentas e vinte e sete mil, cento e quarenta e duas patacas), da seguinte forma:
1) $ 18 000 000,00 (dezoito milhões de patacas), aquando da aceitação das condições do presente contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 10/2013;
2) O remanescente, no valor de $ 33 327 142,00 (trinta e três milhões, trezentas e vinte e sete mil, cento e quarenta e duas patacas), que vence juros à taxa anual de 5%, é pago em 5 (cinco) prestações semestrais, iguais de capital e juros, no montante de $ 7 173 563 (sete milhões, cento e setenta e três mil, quinhentas e sessenta e três patacas), cada uma, vencendo-se a primeira 6 (seis) meses após a publicação no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau do despacho que titula a presente revisão de concessão.
Cláusula oitava — Transmissão
1. A transmissão de situações decorrentes desta concessão, enquanto o terreno não estiver integralmente reaproveitado, depende de prévia autorização da primeira outorgante, sob pena de nulidade e de nenhum efeito, sem prejuízo do disposto na cláusula décima segunda.
2. Para efeitos do disposto no número anterior, também se considera equivalente à transmissão de situações resultantes da presente concessão:
1) A transmissão, por uma ou várias vezes em acumulação, superior a 50% (cinquenta por cento) do capital social da segunda outorgante ou do capital social do seu sócio dominante;
2) A constituição de procuração ou substabelecimento que confira ao procurador poderes para a prática de todos os actos no procedimento ou a disposição das situações resultantes da concessão e que seja irrevogável sem o acordo do interessado, nos termos do n.º 3 do artigo 258.º do Código Civil.
3. Sem prejuízo do disposto no número anterior, quando se verifique a transmissão superior a 10% (dez por cento) do capital da segunda outorgante ou do capital social do seu sócio dominante, esta deve comunicar o facto à Direcção dos Serviços de Solos e Construção Urbana no prazo de 30 (trinta) dias a contar da sua ocorrência, sob pena de aplicação de multa no montante correspondente a 1% (um por cento) do prémio na primeira infracção e de devolução do terreno na segunda infracção.
4. A transmissão sujeita o transmissário à revisão das condições do presente contrato, designadamente das relativas ao prazo de reaproveitamento e ao pagamento do prémio adicional.
5. Antes da conclusão do reaproveitamento, a segunda outorgante só pode constituir hipoteca voluntária sobre o direito resultante da concessão a favor de instituições de crédito legalmente autorizadas a exercer actividade na Região Administrativa Especial de Macau, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 42.º da Lei n.º 10/2013.
6. A hipoteca constituída em violação do disposto no número anterior é nula.
Cláusula nona — Licenças de obras e de utilização
1. A licença de obras só é emitida após a apresentação do comprovativo de que a segunda outorgante satisfez o pagamento das prestações do prémio já vencidas, em conformidade com o estabelecido na cláusula sétima do presente contrato.
2. A licença de utilização apenas é emitida após a apresentação do comprovativo de que o prémio fixado na cláusula sétima se encontra pago na sua totalidade e desde que as multas, se as houver, estejam pagas.
Cláusula décima — Fiscalização
Durante o período de reaproveitamento do terreno concedido, a segunda outorgante obriga-se a franquear o acesso ao mesmo e às obras aos representantes dos Serviços da Administração, que aí se desloquem no desempenho da sua acção fiscalizadora, prestando-lhes toda a assistência e meios para o bom desempenho da sua função.
Cláusula décima primeira — Caducidade
1. A presente concessão caduca nos seguintes casos:
1) Não conclusão do reaproveitamento, decorrido o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias, previsto no n.º 1 da cláusula sexta, independentemente de ter sido aplicada ou não a multa;
2) Suspensão, consecutiva ou intercalada, do reaproveitamento do terreno por prazo superior a 90 (noventa) dias, salvo por motivo não imputável à segunda outorgante e que a primeira outorgante considere justificativo.
2. A caducidade da concessão é declarada por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau.
3. A caducidade da concessão determina a reversão para a primeira outorgante dos prémios pagos e de todas as benfeitorias por qualquer forma incorporadas no terreno, sem direito a qualquer indemnização ou compensação por parte da segunda outorgante, sem prejuízo da cobrança pela primeira outorgante, dos prémios vencidos, dos foros em dívida e das eventuais multas ainda não pagas.
4. Sem prejuízo do disposto no número anterior, no caso de declaração da caducidade da concessão, revertem para a primeira outorgante tantos vigésimos do respectivo preço do domínio útil quantos os anos em que o terreno esteve na posse da segunda outorgante sem reaproveitamento, sendo-lhe restituído o remanescente do preço.
Cláusula décima segunda — Devolução do terreno
1. A primeira outorgante pode declarar a devolução do terreno quando se verifique qualquer dos seguintes factos:
1) Alteração não autorizada da finalidade de concessão ou da modificação do reaproveitamento do terreno;
2) Incumprimento das obrigações estabelecidas nas cláusulas quinta e sétima;
3) Transmissão, sem autorização prévia, das situações resultantes da concessão, com violação do disposto no n.º 1 da cláusula oitava;
4) Segunda infracção ao disposto no n.º 3 da cláusula oitava;
5) Quando a utilização do terreno se afaste dos fins para que foi concedido ou estes não estejam, em qualquer momento, a ser prosseguidos;
6) Quando, no seguimento de alteração do planeamento urbanístico que implique a impossibilidade de iniciar ou continuar o reaproveitamento do terreno, se verifique qualquer uma das situações referidas no n.º 2 do artigo 140.º da Lei n.º 10/2013;
7) Subaforamento.
2. A devolução do terreno é declarada por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau.
3. A declaração de devolução do terreno produz os seguintes efeitos:
1) Extinção do domínio útil do terreno;
2) Reversão para a primeira outorgante dos prémios e do preço do domínio útil pagos, bem como de todas as benfeitorias por qualquer forma incorporadas no terreno, tendo a concessionária direito à indemnização a fixar por aquela.
4. A devolução do terreno nos termos da presente cláusula não prejudica a cobrança pela primeira outorgante, dos prémios vencidos, dos foros em dívida e das eventuais multas ainda não pagas.
5. No caso de devolução com fundamento na alínea 6) do n.º 1 da presente cláusula, a segunda outorgante tem direito à indemnização prevista nos n.os 5 e 6 do artigo 140.º da Lei n.º 10/2013.
Cláusula décima terceira — Foro competente
Para efeitos de resolução de qualquer litígio emergente do presente contrato, o foro competente é o da Região Administrativa Especial de Macau.
Cláusula décima quarta — Legislação aplicável
O presente contrato rege-se, nos casos omissos, pela Lei n.º 10/2013 e demais legislação aplicável.
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Gabinete do Secretário para os Transportes e Obras Públicas, aos 5 de Maio de 2022. — A Chefe do Gabinete, Cheong Chui Ling.