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澳 門 特 別 行 政 區

運輸工務司司長辦公室

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第111/2015號運輸工務司司長批示

運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據第10/2013號法律第八條第二款、第二十七條（一）項、第四十四條和續後數條、第一百二十七條、第一百二十九條及第一百三十九條的規定，作出本批示。

一、為統一一幅位於澳門半島，鄰近拱形馬路，面積經修正後為421平方米，標示於物業登記局第12554號的土地的法律制度，以有償及無償方式把面積分別為259平方米及162平方米的地塊其無帶任何責任或負擔的利用權讓與國家。

二、修改一幅以租賃制度批出，面積經修正後為225平方米，鄰近上款所述土地，標示於物業登記局第11394號，由兩塊面積分別為123平方米及102平方米地塊組成的土地的批給。

三、根據本批示組成部分的附件合同所載規定及條件，以租賃制度批出第一款所述一幅面積為259平方米的地塊，以便與上款所述面積為123平方米的地塊合併，組成一幅面積382平方米的單一地段，以興建一幢屬分層所有權制度，作二星級公寓、商業及停車場用途的樓宇。

四、根據對該地點所訂定的新街道準線，將餘下面積分別為102平方米及162平方米的地塊納入公產，作為公共街道。

五、本批示即時生效。

二零一五年十一月四日

運輸工務司司長 羅立文

附件

（土地工務運輸局第2756.01號案卷及土地委員會第43/2014號案卷）

合同協議方：

甲方——澳門特別行政區；

乙方——美泰基業地產有限公司。

鑒於：

一、美泰基業地產有限公司，總辦事處設於澳門高美士街14號景秀花園2字樓A室，登記於商業及動產登記局C16冊第19頁第6214（SO）號，根據以其名義於G16M冊第52頁第2262號作出的登錄，該公司為一幅登記面積為400.90平方米，經重新量度後修正為421平方米，位於澳門半島，鄰近拱形馬路，標示於物業登記局B33冊第174頁第12554號土地的利用權的持有人。

二、土地的田底權以國家的名義登錄於F4冊第188頁第2795號。

三、根據以該公司名義於F11M冊第137頁第1561號所作的登錄，上述公司還擁有一幅以租賃制度批出，鄰近上述的土地，登記面積為220.47平方米，經重新量度後修正為225平方米，標示於物業登記局B30冊第156頁背頁第11394號的土地批給所衍生的權利。

四、承批公司擬一併重新利用上述面積為382平方米的土地興建一幢三十三層樓高，其中三層為地庫，屬分層所有權制度，作二星級公寓、商業及停車場用途的樓宇，因此在二零一三年八月九日向土地工務運輸局遞交了一份修改建築計劃，根據該局局長於二零一四年三月二十六日所作的批示，該等計劃被視為可予核准，但須遵守某些技術要件。

五、上述土地在地圖繪製暨地籍局於二零一四年五月十二日發出的第3163/1990號地籍圖中以字母“A”、“B”、“A1”及“B1”定界和標示，面積分別為259平方米、162平方米、123平方米及102平方米。

六、面積分別為259平方米及162平方米的“A”及“B”地塊相當於以長期租借制度批出的土地，而面積分別為123平方米及102平方米的“A1”及“B1”地塊則相當於以租賃制度批出的土地。

七、承批公司於二零一四年五月十四日，請求根據第10/2013號法律《土地法》第一百三十九條的規定，批准按照上述的計劃，更改有關土地的利用和修改批給合同。

八、由於該等土地的法律制度不同，考慮到第10/2013號法律《土地法》第一百八十一條第二款及《澳門特別行政區基本法》第七條的規定，須統一以租賃制度作出批給。

九、因此，承批公司以有償及無償方式把在上述地籍圖中以字母“A”及“B”標示，總面積為421平方米的地塊的利用權讓與國家，其中第一幅地塊（即地塊“A”）以租賃制度批給該公司，以便與以租賃制度批出的地塊“A1”合併和共同利用，組成一幅總面積382平方米的單一地段。而地塊“B”則納入國家公產，作為公共街道。

十、根據為該地點訂定的街道準線，同樣將面積為102平方米，標示於物業登記局第11394號的“B1”地塊，脫離該幅以租賃制度批出的土地，以納入國家公產，作為公共街道。

十一、經收集旅遊局的意見及在集齊組成案卷所需的文件後，土地工務運輸局計算了應得的回報並制定合同擬本。該擬本已獲申請公司於二零一四年十月二十八日遞交的聲明書明確表示同意。

十二、案卷按一般程序送交土地委員會。該委員會於二零一五年二月二十六日舉行會議，同意批准有關申請。土地委員會的意見書已於二零一五年四月二十一日經行政長官的批示確認。

十三、由本批示作為憑證的合同條件已通知申請公司，該公司於二零一五年六月十九日透過遞交由羅盛宗及李家華，均為男性，已婚，通訊處位於澳門高美士街14號景秀花園2字樓A室，以“美泰基業地產有限公司”的行政管理機關成員身份代表該公司簽署的聲明書明確表示接納。根據載於上述聲明書上的確認，其身份及權力已經第二公證署核實。

十四、承批公司已繳付以本批示作為憑證的合同第八條款1）項所訂的該期溢價金及第九條款所訂定的因標示於物業登記局第11394號土地批給續期而應付的特別稅捐。

十五、由於批給標的土地設有抵押負擔，該抵押以澳門商業銀行股份有限公司名義登記於物業登記局第99102C號，故該銀行已根據法律的規定，聲明批准將在第3163/1990號地籍圖中以字母“B”及“B1”定界及標示，總面積264平方米，將納入國家公產的地塊的抵押註銷，並聲明批准“A”地塊的抵押轉為設定在租賃批給所衍生的權利上。

第一條款——合同標的

1. 為統一兩幅登記面積分別為400.90（肆佰點玖）平方米及220.47（貳佰貳拾點肆柒）平方米，經重新量度後修正為421（肆佰貳拾壹）及225（貳佰貳拾伍）平方米，位於澳門半島，鄰近拱形馬路，標示於物業登記局B33冊第174頁第12554號及B30冊第156頁背頁第11394號，在地圖繪製暨地籍局於二零一四年五月十二日發出的第3163/1990號地籍圖中以字母“A”、“B”、“A1”及“B1”定界及標示，面積分別為259（貳佰伍拾玖）平方米、162（壹佰陸拾貳）平方米、123（壹佰貳拾叁）平方米及102（壹佰零貳）平方米的土地的法律制度，本合同的標的為：

1）甲方接納乙方以有償方式讓與一幅面積為259（貳佰伍拾玖）平方米，價值為$19,189,490.00（澳門幣壹仟玖佰壹拾捌萬玖仟肆佰玖拾元整），在上述地籍圖中以字母“A”定界及標示，並屬標示於物業登記局B33冊第174頁第12554號及其利用權以乙方名義登錄於第2262號的土地組成部分的地塊的利用權，以納入私產，並維持以債權銀行名義登錄在物業登記局第99102C號的意定抵押負擔；

2）甲方接納乙方以無償方式讓與一幅無帶任何責任或負擔，面積為162（壹佰陸拾貳）平方米，價值為$162,000.00（澳門幣拾陸萬貳仟元整），在上述地籍圖中以字母“B”定界及標示，並屬標示於物業登記局B33冊第174頁第12554號及其利用權以乙方名義登錄於第2262號的土地組成部分的地塊的利用權，以納入公產，作為公共街道；

3）以租賃制度及同等價值將1）項所指，在上述地籍圖中以字母“A”定界及標示的地塊，在附同以租賃批給所衍生的權利設定抵押負擔的情況下批給乙方；

4）修改一幅以租賃制度批出，面積為225（貳佰貳拾伍）平方米，在上述地籍圖中以字母“A1”及“B1”定界及標示，標示於物業登記局B30冊第156頁背頁第11394號及其批給所衍生的權利以乙方名義登錄於第1561號的土地的批給；

5）根據新街道準線的規定，將一幅無帶任何責任或負擔，面積為102（壹佰零貳）平方米，價值為$102,000.00（澳門幣拾萬零貳仟元整），在上述地籍圖中以字母“B1”定界及標示的地塊，納入公產，作為公共街道。

2. 上款所指在上述地籍圖中以字母“A”及“A1”定界及標示的地塊，將以租賃制度合併及共同利用，組成一幅面積382（叁佰捌拾貳）平方米的單一地段，以下簡稱土地，其批給轉由本合同的條款規範。

第二條款——租賃期間

1. 租賃的有效期至二零二五年九月二十五日。

2. 上款所訂定的租賃期間可按照適用法例連續續期。

第三條款——土地的利用及用途

1. 土地利用作興建一幢屬分層所有權制度，樓高33（叁拾叁）層，其中3（叁）層為地庫的樓宇，其用途分配如下：

1）二星級公寓： 建築面積5,129平方米；

2）商業： 建築面積148平方米；

3）停車場： 建築面積452平方米。

2.第1款所述面積在為發出有關使用准照而作實地檢查時可作修改。

3. 乙方須遵守土地所在地區內生效的城市規劃的規定。

第四條款——租金

1. 乙方每年繳付租金如下：

1）在土地利用的期間，每平方米批出土地的租金為$16.00（澳門幣拾陸元整），總金額為$6,112.00（澳門幣陸仟壹佰壹拾貳元整）；

2）在土地利用完成後，改為繳付：

（1）二星級公寓：建築面積每平方米$8.00（澳門幣捌元整）；

（2）商業：建築面積每平方米$8.00（澳門幣捌元整）；

（3）停車場：建築面積每平方米$8.00（澳門幣捌元整）。

2. 租金可每五年調整一次，由作為本批給憑證的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計，但不妨礙在合同生效期間所公佈法例之新訂租金的即時實施。

第五條款——利用的期間

1. 土地利用的總期間為48（肆拾捌）個月，由作為本批給憑證的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計。

2. 上款所述的期間包括乙方遞交工程計劃、甲方審議該計劃及發出有關准照的時間。

3. 乙方應遵守以下期間：

1）由第1款所指的批示公佈之日起計90（玖拾）日內，編製和遞交工程計劃（地基、結構、供水、排水、供電及其他專業計劃）；

2）由通知工程計劃獲核准之日起計60（陸拾）日內，遞交發出工程准照的申請書；

3）由發出工程准照之日起計15（拾伍）日內，遞交動工申請。

4. 為適用上款的規定，計劃必須完整及適當備齊所有資料，方視為確實完成遞交。

5. 如基於不可歸責於乙方且甲方認為充分的理由，則應乙方的申請，甲方可批准中止或延長本條款所指的任一期間。

6. 上款所述的申請須於相關期間屆滿前提出。

第六條款——特別負擔

由乙方獨力承擔的特別負擔為騰空在地圖繪製暨地籍局於二零一四年五月十二日發出的第3163/1990號地籍圖中以字母“A”、“B”、“A1”及“B1”定界及標示的地塊，並移走其上倘有的全部建築物、物料和基礎設施。

第七條款——罰款

1. 基於乙方不遵守第五條款所訂的任一期間，每逾期一日，處以相當於溢價金0.1%（百分之零點一）的罰款，並以150（壹佰伍拾）日為限。

2. 基於不可歸責於乙方且為甲方認為充分的理由而批准中止或延長利用期間者，則免除乙方承擔上款所指的責任。

第八條款——合同溢價金

乙方須向甲方繳付總金額為$28,302,645.00（澳門幣貳仟捌佰叁拾萬貳仟陸佰肆拾伍元整）的合同溢價金，繳付方式如下：

1）$10,000,000.00（澳門幣壹仟萬元整），當根據第10/2013號法律《土地法》第一百二十五條的規定接受本合同的條件時繳付；

2）餘款$18,302,645.00（澳門幣壹仟捌佰叁拾萬貳仟陸佰肆拾伍元整），連同年利率5%（百分之五）利息，分4（肆）期繳付，以半年為一期，每期金額相等，即本金連利息合共$4,865,170.00（澳門幣肆佰捌拾陸萬伍仟壹佰柒拾元整）。第一期須於作為本批給憑證的批示在《澳門特別行政區》公佈後6（陸）個月內繳付。

第九條款——特別稅捐

當乙方根據第10/2013號法律《土地法》第一百二十五條的規定接受本合同的條件時，須根據八月二日第219/93/M號訓令的規定，就標示於物業登記局第11394號的土地的批給由二零一五年九月二十六日起續期10（拾）年，繳付特別稅捐，金額為$19,680.00（澳門幣壹萬玖仟陸佰捌拾元整）。

第十條款——保證金

1. 根據第10/2013號法律第一百二十六條的規定，乙方須透過存款或甲方接受的銀行擔保提供保證金$6,112.00（澳門幣陸仟壹佰壹拾貳元整）。

2. 上款所指的保證金金額應按每年有關租金的數值調整。

3. 第1款所述的保證金在遞交土地工務運輸局發出的使用准照後，應乙方要求，由財政局退還。

第十一條款——移轉

1. 倘土地未被完全利用而將本批給所衍生的狀況移轉，須事先獲得甲方的許可，否則將導致該項移轉無效及不產生任何效力，且不影響第十五條款之規定。

2. 為適用上款的規定，下列情況亦視為移轉本批給所衍生的狀況：

1）一次或多次累計移轉乙方或其控權股東公司資本超過50%（百分之五十）；

2）按《民法典》第二百五十八條第三款的規定，設定未經利害關係人同意不可廢止的授權書或複授權書，且該等授權書賦予受權人對批給所衍生狀況的處分權或在程序中作出所有行為。

3. 在不影響上款的規定下，如乙方移轉其或其控權股東公司資本超過10%（百分之十），須在有關移轉事實發生後30（叁拾）日內將之通知土地工務運輸局，否則於首次違反時，處以相當於溢價金1%（百分之一）的罰款，而屬第二次違反者則解除批給。

4. 受移轉人須受本合同修改後的條件約束，尤其有關利用的期間及附加溢價金方面。

5. 在未完成利用前，按照第10/2013號法律第四十二條第五款的規定，乙方僅可將批給所衍生的權利向依法獲許可在澳門特別行政區經營的信貸機構作意定抵押。

6. 違反上款的規定而作出的抵押均屬無效。

第十二條款——工程及使用准照

1.工程准照僅在乙方遞交已按照本合同第八條款的規定繳付已到期溢價金的證明後，方予發出。

2.使用准照僅在遞交已全數繳付第八條款訂定的溢價金的證明及履行第六條款訂定的義務，以及清繳倘有的罰款後，方予發出。

第十三條款——監督

在批出土地的利用期間，乙方必須准許行政當局有關部門執行監督工作的代表進入土地及施工範圍，並向代表提供一切所需的協助，使其有效地執行任務。

第十四條款——失效

1. 本批給在下列情況下失效：

1）第七條款第1款規定的150（壹佰伍拾）日期間屆滿後仍未完成利用，且不論之前曾否被科處罰款；

2）連續或間斷中止利用土地超過90（玖拾）日，但有合理解釋且甲方認為充分的理由除外。

2. 批給的失效由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。

3. 批給的失效導致已繳付的溢價金以及以任何方式已在土地上作出的一切改善物歸甲方所有，乙方無權獲得任何賠償或補償，且不影響甲方有權徵收所欠繳的到期溢價金、租金或倘有的罰款。

第十五條款——解除

1. 倘發生下列任一事實，本批給可被解除：

1）未經同意而更改土地的利用或修改批給用途；

2）不履行第六條款及第八條款訂定的義務；

3）違反第十一條款第1款的規定，未經預先許可將批給所衍生的狀況移轉；

4）第二次違反第十一條款第3款的規定；

5）土地的使用偏離批給目的，或該等目的從未實現；

6）當城市規劃變動後而無法開始或繼續對土地進行利用，且出現第10/2013號法律第一百四十條第二款所指的任一情況；

7）轉租賃。

2. 批給的解除由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。

3. 批給被解除後，導致已繳付的溢價金及以任何方式已在土地上作出的一切改善物歸甲方所有，乙方無權獲得任何賠償或補償，但屬因城市規劃的變動而出現第10/2013號法律第一百四十條第五款和第六款的情況除外。

第十六條款——有權限法院

澳門特別行政區法院為有權解決由本合同所產生任何爭訟的法院。

第十七條款——適用法例

如有遺漏，本合同以第10/2013號法律和其他適用法例規範。

 

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二零一五年十一月四日於運輸工務司司長辦公室

辦公室主任 張翠玲