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澳 門 特 別 行 政 區

運輸工務司司長辦公室

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第54/2001號運輸工務司司長批示

運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據七月五日第6/80/M號法律第四十九條和續後條文、以及第五十六條、並連同四月十二日第13/93/M號法令第七條的規定，作出本批示。

一、按照附於本批示並作為其組成部份的合同的規定及條件，經公開競投後，以租賃制度批出一幅面積1,747平方米，位於澳門半島鴨涌巷附近，標示於物業登記局B-30冊第11112號的土地。

二、經公開競投後，以租賃制度批出一幅未在上述登記局標示，面積226平方米的相連土地。

三、以上各款所指的土地將作合併和共同利用，從而組成一幅總面積為1,973平方米的獨一地段，用以按照房屋發展合同制度興建住宅樓宇。

四、本批示立即生效。

二零零一年六月二十九日

運輸工務司司長 歐文龍

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附件

（土地委員會第14/97號案卷）

合同協議人：

甲方——澳門特別行政區；及

乙方——信託建築置業投資有限公司。

鑑於：

一、在前運輸暨工務政務司於1996年10月3日發出意見後，前澳門總督於1996年10月7日在1996年10月2日第49/DHA/96號報告書內作出批示，將一幅面積1,973平方米，位於澳門半島鴨涌巷附近的土地，按照房屋發展合同之規定判給公司辦事處位於澳門北京街173-177號海冠中心地下P-Q，在商業及汽車登記局C-7冊第167頁背頁第2605號註冊的信託建築置業投資有限公司，因該公司較其他競投者給予更高的回報，且其土地利用的初步研究書已取得前土地工務運輸司的贊同意見。

二、組成上指地段的土地在地圖繪製暨地籍局於2000年7月20日發出的第2993/1990號地籍圖中分別以字母“A”、“B1”和“B2”標示。

三、批給案卷按照程序在前房屋司開展並制定了批給的合同擬本。在前房屋司司長發出贊同意見後，前運輸暨工務政務司於1997年4月9日作出批示，決定將該案卷送交土地委員會，以便發表意見。

四、該案卷於1997年6月13日提交予土地委員會，但由於該公司再遞交了一份內容只是更改有關單位的種類，但利用的總體及部份面積維持不變的建議書，因此，委員會應前房屋司的要求，決議將有關案卷撤回，直至該司提交新的報告書為止。

五、於1998年6月18日，有關建築工程的更改計劃被呈交予前土地工務運輸司，根據該司副司長1998年7月22日的批示，該計劃可予核准，但須遵守個別技術條件的限制。

六、因此，房屋局制定了一份新的土地批給合同擬本，根據二零零零年一月十日向房屋局遞交的聲明書，合同擬本的規定和條件已獲得利害關係人的接納。

七、在房屋局局長發出贊同意見後，運輸工務司司長決定將該案卷送交土地委員會。該委員會於2000年12月7日舉行會議，不反對批准有關申請。

八、土地委員會的意見書於2001年1月3日經行政長官的批示確認，該批示載於運輸工務司司長2000年12月29日的贊同意見書上。

九、根據7月5日第6/80/M號法律第125條的規定，並為著有關效力，已通知申請公司有關本批給的條件，申請公司透過2001年3月6日由Pedro Chiang，已婚，柬埔寨出生，居於澳門特別行政區北京街173-177號海冠中心地下P-Q，以信託建築置業投資有限公司總經理身份並代表該公司簽署的聲明書，明確表示接受有關條件。根據載於聲明書的確認，其身份及權力已由第一公證署核實。

十、合同第11條款第3款所指的保證金已按照甲方所接受的條件，透過澳門國際銀行2001年2月28日第14-01-00037-9號銀行擔保繳付。

第一條款——合同標的

甲方以租賃制度批給乙方一幅位於澳門半島鴨涌巷附近，面積1973（一千九百七十三）平方米的土地（以下簡稱土地）。該土地在地圖繪製暨地籍局於二零零零年七月二十日發出的第2993/1990號地籍圖（附件I）中分別以字母“A”、“B1”和“B2”標示，其中“A”和“B1”地段是B-30冊第11112號標示的土地的一部分。

第二條款——土地

上條款所指的土地用作按照規範簽訂房屋發展合同的四月十二日第13/93/M號法令的規定興建住宅。

第三條款——租賃期

1. 租賃有效期為二十五年，由規範本合同的批示公佈當日起計。

2. 上款所定的租賃期得按照適用法例的規定，並通過協定的條件連續續期至二零四九年十二月十九日。

第四條款——土地的利用和用途

1. 該土地將按照本合同附件的建築圖則（附件II）用作興建一幢屬分層所有權制度的樓宇。該樓宇包括有兩層的裙樓和裙樓上的十二層高建築物，共十四層高。

2. 上款所指樓宇的用途分配如下：

a） 住宅：15,133m²（一萬五千一百三十三）平方米；

b） 商業：946m²（九百四十六）平方米；

c） 停車場：1,925m²（一千九百二十五）平方米；

d） 連拱廊：642m²（六百四十二）平方米。

3. 上款所指各項建築面積分布於建築圖則（附件II）所規定的樓層內，並得在確定圖則獲批准後作出或有的調整。

4. 在住宅用途的面積中應有216（二百一十六）個屬B級的住宅單位，其中T1類有12（十二）個，T2類有132（一百三十二）個，T3類有72（七十二）個。

5. 將興建的樓宇除最後加工工程類別和物料的質量須遵守《都市建築總章程》的基本要求外，亦要遵守附件III對最後加工工程和裝置的基本規定。

6. 在上指地圖繪製暨地籍局的地籍圖上以字母“ B1”和“ B2”標示的面積為642（六百四十二）平方米區域位於連拱廊下面的土地上，該區將闢為讓行人和財貨通行無阻的地區。因此，柱間的空間應保持暢通，不得以任何方式臨時或長久佔用。該區稱為連拱廊人行區。

7. 乙方必須使上款指的區域的下層土地經常保持暢通無阻，並保持1.20米深的空間，但連拱廊柱基所在、用作裝置供水、供電及電話設施之用者除外。

第五條款——租金

1. 按照三月二十一日第50/81/M號訓令、並連同四月十二日第13/93/M號法令第七條第一款的規定，乙方須付下列年租：

a） 土地利用工程施工期內，繳付批給土地每平方米澳門幣一元，總額為1973.00（一千九百七十三）元；

b） 土地利用工程竣工後，轉為繳付：

——住宅和停車場的建築面積每樓層每平方米澳門幣一元；

——商用建築面積每樓層每平方米澳門幣三元。

2. 租金每五年調整一次，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈日起計，但不妨礙在合同生效期內所公佈的法例之新定租金的即時適用。

第六條款——土地利用的期限

1. 土地利用的總期限為十八個月，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈日起計。

2. 在不妨礙上款的規定下，乙方須遵守下列期限：

a） 自上款所指日期起計三十天內編製和提交工程的草則（建築圖則）；

b） 工程草則獲批准通知日起計六十天內編製和提交工程圖則（地基、結構、自來水供應、污水渠、電力供應和特別設施的圖則）；

c） 工程圖則獲批准通知日起計三十天內開始施工。

3. 為遵守上款所指期限的效力，圖則須完整及適當地備齊所有資料後方視為確實完成遞交。

4. 為計算一款所定期限的效力，有權限部門應在六十日期限內審核第二款所指的各個圖則。

5. 倘有關權限部門未在上款規定期限內批覆，則乙方可在書面通知土地工務運輸局三十天後，開始圖則中之有關工程，但圖則須受《都市建築總章程》或其他適用規定所約束，並須受《都市建築總章程》所定的一切罰則所約束，但涉及無准照的規定不在此限。然而，對工程草則未有決定並不免除乙方提交有關工程圖則的責任。

第七條款——乙方的義務

1. 凡第四條所規定的土地利用和施工所需的一切工程均由乙方自資辦理和負責。為此，乙方須保證和確保實現工程的適當資源，包括所需的財政資源。

2. 除了由本合同和適用於本批給的法例所衍生的義務外，下列事項亦構成本合同的特別負擔，並專由乙方自資解決：

a） 自規範本合同的批示公佈日起計最多九十天內，拆除和移走本合同附件I第2993/1990號地籍圖中以字母“A”、“B1”、“B2”、“C1”和“C2”標示的土地和區域內所有的建築物和建設；

b） 按照甲方提供的圖則，在本合同附件I地籍圖中以字母“B1”、“B2”、“C1”和“C2”標示的區域內建設道路、污水渠和雨水渠網絡基建系統。

3. 乙方不得以任何藉口佔用用作建設道路的空置區域，倘有需要設立施工場所，必須事先獲得土地工務運輸局的同意。

第八條款——填土物料

凡乙方用於堆填土地所需的任何物料必須在澳門特別行政區以外取得。

第九條款——甲方的義務

甲方承諾安置現時佔用該土地的樓宇的所有住客。

第十條款——不遵守期限的罰款

1. 除有合理解釋且為甲方接受的特別原因外，倘乙方不遵守第六條款對提交任何圖則、開始和完成工程所訂的期限，將可科以罰款，凡延遲不逾九十日者，處以罰款每天最高可達澳門幣五百元；逾期九十日至最大期限一百八十日以內者，則罰款將加至雙倍。

2. 倘因不可抗力或發生被證實為不能控制的其他重要事實，則免除乙方承擔上款所指的責任。

3. 僅因不能預見及不可抗禦事件而引發的情況方被視為不可抗力。

4. 為著第二款規定的效力，乙方必須盡快將發生上述事實的情況以書面通知甲方。

第十一條款——保證金

1. 按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十六條的規定，乙方須以存款或以甲方接受的銀行擔保方式提交一項保證金，金額為澳門幣1973.00（一千九百七十三）元。

2. 上款所指的保證金金額應隨有關年租而調整。

3. 除第一款和第二款所指的保證金外，乙方必須按照四月十二日第13/93/M號法令第九條c）項的規定，提供一項金額為澳門幣2,000,000.00（二百萬）元的保證金作為執行本合同的保證。該保證金得以存款的方式或以甲方所接受的銀行擔保或保險擔保的方式提供。

4. 上款所定的保證金須於規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈前提供。

5. 倘因本合同失效或因可歸責於乙方的不履行而解除，則保證金全數歸屬甲方所有。

第十二條款——移轉

1. 當土地未完全利用，移轉本批給所衍生的情況須取決於甲方的事先許可，且承讓人須受本合同修訂後的條件約束。

2. 為保證工程所需的融資，乙方可按照十二月二十六日第51/83/M號法令第二條的規定，把是次批給土地的租賃權作自願性抵押。

第十三條款——合同溢價金

1. 因土地的批給，乙方必須向甲方交付無任何設定負擔或負擔、可隨時入住、全為B級和T2類的一百二十三個住宅單位作為溢價金及回報，按照建築圖則（附件II）的規定，該等單位在每層的分布如下：

——由第二層至第十二層、所有以字母A、B、C、D、E、F、G、H、I、K和R標明的住宅單位，共一百二十一個；

——兩個位於第十三層、以字母H和I標明的住宅單位。

2. 乙方必須為移轉上款所指的所有獨立單位辦理一切所需的法律行為，包括向有關登記局辦理物業登記，在財稅處作房地產登記，並把該等登記的副本送交房屋局。

3. 乙方必須在發出使用准照後，立即把上指獨立單位的門匙交出。

第十四條款——乙方獨立單位的銷售

1. 出售屬乙方所有的獨立單位，須受四月十二日第13/93/M號法令第十五條至第二十條的規定所約束，乙方亦須遵守以下各款所載的條件。

2. 在建築工程開始後方得簽訂買賣預約合同，該等合同由乙方與預約買方簽訂，而預約買方只能由房屋局指定。

3. 在出售住宅單位時，乙方必須：

a） 如實按照行政當局所定價格出售單位；

b） 按訂定的價格向政府出售為解決偶發之房屋短缺問題所必需之單位，但政府須最遲於公司訂定開始銷售日期後最遲六十天內向乙方提出有關要求；

c） 於簽訂預約合同日起計三十天內把買賣預約合同副本送交房屋局。

4. 乙方承諾自有關公司通知有意開始銷售住宅單位當日起計最多六十天內把乙方所屬的百分之五十住宅單位保留，以便按照四月十二日第13/93/M號法令第二十條第一款的規定，將該等單位售予甲方指定的處於特殊情況的家團，又或在甲方有意購買時售予甲方。六十天期滿後，房屋局應在十天內在登記名單上指定購買者購買仍未出售的保留單位。

5. 乙方在銷售其所屬的獨立單位時，必須遵照甲方所批准的價目表內所定的最高售價。平均來說，A級獨立單位的實用面積每平方米的售價不得超過澳門幣4,500.00（四千五百）元，B級單位每平方米的實用面積售價不得超過澳門幣5,000.00（五千）元。該等價格於規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈當日起計得每半年應乙方的請求調整一次，但須按澳門統計暨普查局於上季度公佈的消費物價指數的演變情況予以調整。

6. 乙方承諾以房屋局供應的專用表格通知甲方關於乙方所承諾的預約出售，並送交所簽訂的買賣預約合同的副本，以便獲得落實出售該等單位的預先許可。許可書由房屋局發出，其為簽立買賣公證書不可缺少的文件。倘該等買賣不按這一程序辦理，所簽立的公證書不但無效，且不產生任何效力。

7. 倘預約買方取得一月四日第3/86/M號法令所設的津貼，又或發生該法規第七條第四款所指的情況時，乙方必須於接到通知當日起計最多六十天內把差額存於居屋信貸優惠基金（FBCH）內。

第十五條款——非住宅部分的銷售

一旦土地完全被利用，乙方得把非作居住用途的餘下獨立單位出租及/或出售，而無需受上一條款所規定適用於銷售上述住宅單位的條件約束。

第十六條款——樓宇的管理

1. 乙方承諾直至執行分層所有人首次會員大會的議決前，以收取甲方所批准的報酬方式，按照規範按房屋發展合同制度所建樓宇的管理的八月二十一日第41/95/M號法令的規定，確保樓宇內共同部分的管理服務。

2. 乙方得直接管理分層建築物的共有部份，或聘請專門從事此項服務的公司管理，但不得轉移其責任。

3. 倘有合理的特殊理由，甲方得以直接判給的方式簽訂管理分層建築物共有部份的合同。

第十七條款——甲方對樓宇共有部份的開支的分擔

1. 甲方承諾 按照第十三條款的規定，按其所擁有的單位數目所佔的比例分擔樓宇共有部份的開支。

2. 為抵補上款所指之開支，乙方須於預期發出使用准照之日前兩個月透過房屋局向甲方建議待批的提供管理服務的金額。

3. 由甲方負擔的開支按乙方最遲於每月八日向房屋局提交的收據按月支付。

第十八條款——監督

在利用批給土地的期間內，乙方必須容許行政部門的代表進入該土地和施工區域執行監督的工作，並向他們提供有助順利執行工作的協助和資料。

第十九條款——合同的失效

1. 當土地的批給屬臨時性質時，土地的批給在以下情況失效：

a） 第十條款所規定的加重罰款期限屆滿；

b） 未獲甲方事先許可及同意，改動批給土地的用途或利用；

c） 中斷土地的利用超過九十日，但有合理的特別原因且為甲方接受的情況除外。

2. 批給的失效由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》內公佈。

3. 一旦宣告失效，土地及其內所有的一切改善成果歸屬甲方，對此，乙方無權索取任何賠償，並喪失本合同第十一條款所規定的保證金。

4. 乙方必須於第二款所指批示所定期限內放棄土地，而甲方則於該期限告滿時收回土地。

第二十條款——解除合同

1. 當發生下列事實時，本合同得全部或部分被解除：

a） 未依法定期限繳付土地租金；

b） 當本批給轉為確定性批給時，未經同意而改動批給土地的用途或利用；

c） 在批給仍屬臨時性時，未得甲方許可而違反第十二條款的規定，把批給所衍生的情況移轉；

d） 不履行第十三條款所定的義務；

e） 不履行第十四條款或其他適用法例所規定的任何義務。

2. 合同的解除由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。

3. 一旦宣告全部或部分解除本合同，樓宇的全部或部分（一個或多個的獨立單位）均歸屬甲方所有，對此，乙方無權索取任何賠償。

第二十一條款——稅務優惠

1. 乙方有權享受法律為房屋發展合同所規定的稅務優惠。

2. 倘有關融資的帳目失時或編排不當及/或不遵守第十四條款第七款的規定，乙方將喪失上指的稅務優惠，尤其是所得補充稅的優惠。

3. 宣告本合同失效或解除本合同時，因本合同而取得的相應稅務優惠亦立即終止。

第二十二條款——法院

澳門特別行政區初級法院為有權限解決由本合同所產生任何爭訟的法院。

第二十三條款——適用法例

倘有遺漏，本合同受四月十二日第13/93/M號法令、七月五日第6/80/M號法律和其他適用的補充法例所約束。

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二零零一年七月十一日於運輸工務司司長辦公室——辦公室主任 黃振東