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Versão Chinesa

Portaria n.º 230/93/M

de 16 de Agosto

Ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 48.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, e nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 16.º do Estatuto Orgânico de Macau, o Encarregado do Governo determina:

Artigo 1.º

(Objecto)

O presente diploma tem por objecto a regulamentação do método de determinação do montante do prémio de concessão previsto no n.º 2 do artigo 48.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, com a redacção introduzida pela Lei n.º 8/91/M, de 29 de Julho, bem como o seu processamento e liquidação.

Artigo 2.º

(Factores de cálculo)

No cálculo do valor do prémio de concessão são tidos em conta os seguintes factores:

a) Localização do terreno;

b) Finalidade da concessão;

c) Número de pisos da construção;

d) Áreas brutas de construção, por uso e por finalidade;

e) Encargos financeiros;

f) Custo dos projectos e da fiscalização da obra;

g) Aproveitamento ou reaproveitamento do terreno;

h) Regime de concessão.

Artigo 3.º

(Fórmula de cálculos)

1. No cálculo do valor do prémio de concessão são tidas em conta as áreas brutas de construção para uso próprio e as áreas brutas de construção para venda.

2. A fórmula geral de cálculo do prémio de concessão é a seguinte:

em que:

P	— Prémio de concessão;
ABC	— Área bruta de construção;
V	— Valorização por metro quadrado;
CC	— Custo de construção por metro quadrado;
R	— Percentagem do lucro estimado;
DU	— Valor do domínio útil;
a	— Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;
ß	— Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);
i	— Uso
	(1 — Uso próprio; m – ...);	2 — Venda; ...;
j	— Finalidade
	(1 — Habitação;	2 — Comércio;
	3 — Indústria;	4 — Escritórios;
	5 — Hotelaria;	6 — Moradias;
	7 — Estacionamento;	8 — Áreas livres; ...;
	n – ...).

3. A parcela «DU» (valor do domínio útil) apenas é utilizada nas situações em que a concessão segue o regime de aforamento e o seu valor é obtido através da seguinte fórmula:

em que:

RD	— Renda por metro quadrado (variável com a finalidade, localização e número de pisos);
RG	— Renda global após aproveitamento
	( n Σ j =1 ABCj RDj);
FA	— Foro anual ( 1/20 RG).

4. O factor «R» (percentagem do lucro estimado) é fixado nos seguintes termos e valores:

a) Terrenos a conceder (aproveitamentos)

— Áreas para venda:

• qualquer finalidade 40%

— Áreas para uso próprio:

• comércio, hotelaria e moradias 40%

• habitação, indústria e escritórios 20%

b) Terrenos concedidos (reaproveitamentos)

— Áreas para venda:

• qualquer finalidade 20%

— Áreas para uso próprio:

• comércio, indústria, escritórios, hotelaria e moradias 20%

• habitação 10%

5. Ao montante do prémio calculado nos termos do n.º 2 podem ser deduzidos os encargos a suportar pelo concessionário com a desocupação do terreno, constituição de aterros, execução de infra-estruturas e construção de equipamentos sociais.

6. Quando, no interesse do Território, circunstâncias especiais, devidamente justificadas, o recomendem, o Governador pode alterar o valor dos factores de cálculo do valor do prémio.

7. No anexo D ao presente diploma é pormenorizada a forma de Cálculo do prémio de concessão.

Artigo 4.º

(Habitação e comércio)

1. As zonas de construção para fins habitacionais e comerciais encontram-se distribuídas por 10 classes (A a J), consoante a localização do terreno e de acordo com as listagens que constituem os anexos A, B, E, C, A este diploma.

2. Para cada classe são definidos:

a) O custo de construção por metro quadrado, para edifícios até sete pisos e com mais de sete pisos;

b) A valorização, por metro quadrado, de acordo com a finalidade de aproveitamento (habitacional ou comercial).

3. As classes e valores a ter em conta constam da tabela 1, anexa a este diploma.

4. Quando se trate de moradias, o custo de construção e a valorização, por metro quadrado, correspondem aos estabelecidos para a localização da moradia (tabela 1), com os agravamentos previstos na tabela 4, anexa a este diploma.

Artigo 5.º

(Indústria)

1. As zonas de construção para fins industriais encontram-se distribuídas por três classes (A a C), consoante a localização do terreno.

2. Para cada classe são definidos os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, para edifícios até quatro pisos e com mais de quatro pisos.

3. As classes e valores a ter em conta constam da tabela 2, anexa a este diploma.

Artigo 6.º

(Escritórios)

O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, que se aplicam às áreas destinadas a escritórios, correspondem a 70% dos valores estipulados para a finalidade comercial da respectiva localização.

Artigo 7.º

(Estabelecimentos hoteleiros)

1. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, dos estabelecimentos hoteleiros, dependem da categoria atribuída a estes (1 a 5 estrelas).

2. Para efeitos do disposto no número anterior, a pousada é considerada como hotel e a pensão é equiparada a hotel de uma estrela.

3. Aos hotéis-apartamentos e aos aldeamentos turísticos são aplicados os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, correspondentes a 90% do montante aplicado aos hotéis de idêntica categoria.

4. Às áreas livres dos aldeamentos turísticos são aplicados os valores de custo de construção o de valorização, por metro quadrado, previstos para as áreas livres ajardinadas para utilização exclusiva.

5. As categorias e valores a considerar constam da tabela 3, anexa a este diploma.

Artigo 8.º

(Estacionamento)

1. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, das áreas destinadas a estacionamento, constam da tabela 5, anexa a este diploma, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento de moradias constam da tabela 4, anexa a este diploma.

Artigo 9.º

(Áreas livres)

O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres, distribuem-se por duas classes, consoante a sua afectação a uso exclusivo ou a utilização comum, e constam da tabela 6, anexa a este diploma.

Artigo 10.º

(Forma de pagamento)

1. O prémio em numerário é pago de uma das seguintes formas:

a) De uma só vez, trinta dias após a publicação no Boletim Oficial do despacho que titula a concessão ou a revisão da concessão;

b) Em prestações semestrais, iguais de capital e juros.

2. No , caso da alínea b) do número anterior, a primeira prestação não poderá ser de montante inferior a cinquenta por cento do valor total do prémio e é paga trinta dias após a publicação no Boletim Oficial do despacho referido na alínea a) do número anterior.

Artigo 11.º

(Processamento e cobrança)

O cálculo do prémio é processado pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes e cobrado pela Direcção dos Serviços de Finanças.

Artigo 12.º

(Juros de mora)

Pelo não pagamento atempado das quantias devidas a título de prémio são devidos juros de mora, à taxa legal, sem prejuízo da aplicação de outras sanções legal ou contratualmente estipuladas.

Artigo 13.º

(Caducidade)

No caso de ser declarada a caducidade da concessão, o concessionário perde a favor do Território, a totalidade das prestações do prémio já pagas.

Artigo 14.º

(Tabelas e anexos)

As tabelas anexas ao presente diploma, assim como as listagens que constituem os anexos A, B e C são revistas e actualizadas por portaria do Governador.

Governo de Macau, aos 5 de Agosto de 1993.

Publique-se.

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TABELA 1

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis às finalidades habitacional e comercial

TABELA 2

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis à finalidade industrial

TABELA 3

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis à finalidade hoteleira

TABELA 4

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis às moradias, e aos seus locais de estacionamento

TABELA 5

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento

TABELA 6

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres

ANEXO A

Classificação dos arruamentos de Macau

ANEXO B

Classificação dos arruamentos da Taipa

ANEXO C

Classificação dos arruamentos da Taipa

ANEXO D

Cálculo do prémio de concessão

1. Formulário

(1) Fórmula geral

P=	m Σ i =1	n Σ j =1	[(ABCi,j Vi) - (ABCi,j CCj) - (PFi,j +
			+EFi,j)] Ri,j - DU

em que:

P	— Prémio de concessão;
ABC	— Área bruta de construção;
V	— Valorização por metro quadrado;
CC	— Custo de construção por metro quadrado;
PF	— Custo dos projectos e fiscalização da obra;
EF	— Encargos financeiros (dependentes do prazo de aproveitamento);
R	— Percentagem do lucro estimado;
DU	— Valor do domínio útil;
i	— Uso
	(1 — Uso próprio;	2 — Venda;
	m — ...);
j	— Finalidade
	(1 Habitação;	2 — Comércio;
	3 — Indústria;	4 — Escritórios;
	5 — Hotelaria;	6 — Moradias;
	7 — Estacionamento;	8 — Áreas livres; ...;
	n — ...).

(2) Custo dos projectos e da fiscalização da obra

PF_i,j = a (ABC_i,j CC_j)

em que:

a — Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;

(3) Custo dos encargos financeiros com a obra

EFi,j	= ß[(ABCi,j CCj) + a(ABCi,j CCj)]
	= ß [ABCi,j CCj (1 + a)]
	com ß = 0,7 [ 1 x (1+t) N+1 - (1+t) - 1] N t

em que:

ß	— Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);
N	— Número de trimestres do prazo de aproveitamento;
t	— Taxa de juro trimestral;

(4) Substituindo em (1) PFi,j e EFi,j pelas expressões constantes de (2) e (3), respectivamente, obtém-se:

P	=	m Σ i =1	n Σ j =1	[ABCi,j Vj) - (ABCi,j CCj) - a(ABCi,j CCj) -
				-ß (ABCi,j CCj (1+a))] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	[ABCi,j (Vj - CCj - a CCj - ßCCj - aßCCj)]
				Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	ABCi,j [Vj - CCj (1 + a + ß + aß)] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	ABCi, j [Vj - CCj (1 + a + ß (1 + a))] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1 n Σ j =1 ABCi,j [Vj - CCj (1 + a) (1 + ß)] Ri,j - DU

que é a fórmula geral simplificada de cálculo do prémio.

2. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para uso próprio.

(1) TC_1,j = ABC_1,j CC_1,j

(2) TV_1,j = ABC_1,j V_1,j

(3) PF_1,j = a ABC_1,j CC_1,j

(4) CS_1,j = PF_1,j + TC_1,j

(5) EF_1,j = ß CS_1,j

com ß 0,7 x (1+t) N+1 - (1+t) - 0,7 N t

Observação:

Os factores ß correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

(6) CT_1,j = TC_1,j + PF_1,j + EF_1,j = CS_1,i + EF_1,j

(7) MB_1,j = TV_1,j - CT_1,j

(8) P_1,j = MB_1,j R_1,j

(9) P1 =

n Σ j =1

MB1,j R1,j

3. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para venda.

(1) TC_2,j = ABC_2,j CC_2,j

(2) TV_2,j = ABC_2,j V_2,j

(3) PF_2,j = a ABC_2,j CC_2,j

(4) CS_2,j = PF_2,j + TC_2,j

(5) EF_2,j = ß CS_2,j

com ß =	0,7	x	(1+t) N+1 - (1+t)	- 0.7
	N		t

Observação:

Os factores B correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

(6) CT_2,j = TC_2,j + PF_2,j + EF_2,j = CS_2,j + EF_2,j

(7) MB_2,j = TV_2,j - CF_2,j

(8) P_2,j = MB_2,j R_2,j

(9) P2 =

n Σ j =1

MB2,j R2,j

4. Cálculo do prémio devido pela concessão.

P =

m Σ i =1

n Σ j =1

MBi, j Ri, j

P = P₁ + P₂

Nota: Se a concessão seguir o regime de aforamento, o valor do domínio útil (DU) deve ser deduzido ao prémio de concessão.

5. Legenda

TC	— Total do custo de construção
TV	— Total da valorização
PF	— Custo dos projectos e da fiscalização
CS	— Custo simples da construção
EF	— Encargos financeiros
CT	— Custo composto de construção
MB	— Margem bruta
P	— Prémio de concessão
N	— Número de trimestres
i	— Uso
j	— Finalidade
t	— Taxa de juro trimestral

6. Ficha-tipo para cálculo de prémio parcial

Processo n.º:

Requerente:

Localização:

Uso (i):

FOLHA DE CÁLCULO
Finalidade (j)	Área (m2)	Custo de construção		Valorização
		/m2	Subtotal	/m2	Subtotal
Total do custo de construção Total da valorização	(TC) = (TV)			=
Projectos. + Fiscalização Custo simples Encargos financeiros	(PF) –––% = (CS)           = (EF) –––% =
Custo composto de construção	(CT) =
Margem bruta Taxa	(MB) = (R) =
Prémio parcial	(Pi, j) = (MB x R) =

Nota: O prémio devido pela concessão é igual ao somatório dos «prémios parciais» que, por sua vez, são calculados tendo em conta o uso e a finalidade das diversas áreas brutas de construção (ABC).