---

---

REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU

---

REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU

Lei n.º 17/2023

Regime jurídico da habitação intermédia

A Assembleia Legislativa decreta, nos termos da alínea 1) do artigo 71.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, para valer como lei, o seguinte:

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Objecto

A presente lei estabelece o regime de construção e de acesso à habitação intermédia e define as condições de uso e de venda das respectivas fracções.

Artigo 2.º

Finalidade

A construção de habitação intermédia tem por finalidade:

1) Apoiar os residentes da Região Administrativa Especial de Macau, doravante designada por RAEM, com determinados níveis de rendimento e património, na resolução dos seus problemas habitacionais, nomeadamente na aquisição de habitação;

2) Promover uma oferta de habitação adequada à capacidade aquisitiva dos residentes da RAEM.

Artigo 3.º

Definições

Para efeitos da presente lei, entende-se por:

1) «Agregado familiar», pessoas que vivam em comunhão de mesa e habitação com o candidato por uma relação jurídica familiar ou por união de facto;

2) «Candidato», indivíduo que apresenta a candidatura.

Artigo 4.º

Finalidade das fracções

1. As fracções destinam-se exclusivamente a habitação própria do promitente-comprador ou do proprietário e dos respectivos agregados familiares.

2. Considera-se habitação própria a ocupação residencial efectiva e com carácter permanente da habitação por parte das pessoas referidas no número anterior.

CAPÍTULO II

Construção dos edifícios

Artigo 5.º

Iniciativa pública

1. A construção dos edifícios de habitação intermédia é da responsabilidade do Governo da RAEM e é executada pelo organismo público designado pelo Chefe do Executivo.

2. Compete ao Instituto de Habitação, doravante designado por IH, a coordenação da venda das fracções, bem como a fiscalização do cumprimento do disposto na presente lei.

Artigo 6.º

Construção das fracções e estacionamento

1. A tipologia e a área das fracções obedecem ao disposto na legislação no âmbito da construção urbana.

2. Os edifícios construídos ao abrigo da presente lei estão excluídos do âmbito de aplicação do disposto no Decreto-lei n.º 42/89/M, de 26 de Junho.

CAPÍTULO III

Candidatura à compra das fracções

SECÇÃO I

Requisitos de candidatura

Artigo 7. º

Requisitos

1. Podem candidatar-se à compra das fracções os residentes da RAEM, individualmente ou com agregados familiares, que preencham os requisitos previstos na presente lei, sem prejuízo do disposto no n.º 4.

2. A candidatura é apresentada por:

1) Quem tenha completado 18 anos de idade, seja residente permanente da RAEM e resida na RAEM há, pelo menos, sete anos, consecutivos ou intercalados, caso concorra com o agregado familiar;

2) Quem tenha completado 23 anos de idade, seja residente permanente da RAEM e resida na RAEM há, pelo menos, sete anos, consecutivos ou intercalados, caso concorra individualmente.

3. O candidato e os elementos do seu agregado familiar têm de cumprir os limites de rendimento e de património fixados nos termos dos artigos 9.º e 10.º.

4. O candidato e os elementos do seu agregado familiar casados têm de fazer constar do boletim de candidatura, como fazendo parte do seu agregado familiar, os respectivos cônjuges, ainda que estes não sejam residentes da RAEM.

5. Após a apresentação da candidatura, caso o candidato ou os elementos do seu agregado familiar não casados tenham contraído matrimónio na altura do procedimento de selecção e de apreciação da habilitação previsto no artigo 21.º, os respectivos cônjuges têm de ser também incluídos, no boletim de candidatura, como parte integrante do seu agregado familiar.

6. Nos 12 meses anteriores ao termo do prazo de apresentação da candidatura, o candidato tem de preencher o requisito de permanência na RAEM durante, pelo menos, 183 dias.

7. Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se como tempo de permanência na RAEM o período durante o qual o candidato se encontra ausente da RAEM por motivo de:

1) Frequência de curso do ensino superior, reconhecido pelas autoridades competentes do local do curso;

2) Internamento hospitalar;

3) Prestação de trabalho fora da RAEM a empregador matriculado no Fundo de Segurança Social;

4) Missão oficial de serviço, exercício de funções ao serviço da RAEM ou exercício de outras funções oficiais.

8. O candidato e os elementos do seu agregado familiar não podem, nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura e até à data de celebração do contrato-promessa de compra e venda, ser ou ter sido:

1) Promitentes-compradores, co-promitentes-compradores, proprietários ou comproprietários de prédio urbano ou de fracção autónoma com finalidade habitacional, ou de terreno na RAEM, independentemente da quota-parte que possuam, salvo quando a aquisição do imóvel se deu por motivo de sucessão;

2) Concessionários de terreno do domínio privado da RAEM.

Artigo 8.º

Requisitos impedientes

1. Não se pode candidatar à aquisição de fracções quem:

1) Tenha visto resolvido o contrato-promessa de compra e venda, nos termos do n.º 3 do artigo 49.º, nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura;

2) Tenha visto declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda ou o contrato de compra e venda, nos termos do n.º 2 do artigo 46.º, nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura;

3) Tenha visto resolvido o contrato-promessa de compra e venda, nos termos do n.º 3 do artigo 53.º da Lei n.º 10/2011 (Lei da habitação económica), nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura;

4) Tenha visto declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda ou o contrato de compra e venda, nos termos do n.º 2 do artigo 50.º da Lei n.º 10/2011, nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura;

5) Tenha sido excluído de candidatura anterior por prestação de declarações falsas ou inexactas, ou tenha feito uso de meio fraudulento para adquirir habitação intermédia ou habitação económica, arrendar habitação social ou beneficiar de abono provisório de residência a agregados familiares da lista de candidatos a habitação social, nos 10 anos anteriores à data da apresentação da candidatura;

6) Faça parte de agregado familiar que conste de outro boletim de candidatura, em que o IH tenha autorizado a aquisição de habitação intermédia;

7) Faça parte de agregado familiar que conste de outro boletim de candidatura, em que o IH tenha autorizado a aquisição de habitação económica;

8) Faça parte de agregado familiar que conste de outro boletim de candidatura, em que o IH tenha autorizado a concessão de bonificação ao crédito para aquisição ou locação financeira de habitação própria.

2. Os elementos do agregado familiar, não casados, que não sejam adquirentes de habitação, referidos nas alíneas 6) a 8) do número anterior, caso contraiam matrimónio, no futuro, podem candidatar-se separadamente à aquisição de fracção, desde que decorridos 10 anos a contar da data de entrega da respectiva habitação.

Artigo 9.º

Limites de rendimento mensal

1. Os limites mínimo e máximo de rendimento mensal do candidato e dos elementos do seu agregado familiar são fixados por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial da Região Administrativa Especial de Macau, doravante designado por Boletim Oficial.

2. O limite mínimo de rendimento mensal do candidato e dos elementos do seu agregado familiar é igual a 50% do limite máximo de rendimento mensal fixado para a aquisição de habitação económica.

3. O limite máximo de rendimento mensal do candidato e dos elementos do seu agregado familiar é igual ao limite máximo de rendimento mensal fixado para a aquisição de habitação económica, acrescido de 10%.

4. O rendimento mensal inclui os rendimentos auferidos na RAEM ou no exterior, nomeadamente:

1) Rendimentos provenientes do trabalho por conta própria ou por conta de outrem, com excepção de qualquer indemnização que venha a ser recebida por motivo de incapacidade permanente de trabalho;

2) Abonos e pensões de aposentação ou reforma, salvo disposição em contrário;

3) Rendimentos provenientes de actividades industriais ou comerciais, imóveis, direitos de autor e aplicações financeiras.

5. Para efeitos de cálculo, o rendimento mensal corresponde à média dos rendimentos obtidos nos 12 meses anteriores à data da publicação do anúncio de abertura do concurso no Boletim Oficial.

Artigo 10.º

Limite máximo de património líquido

1. O limite máximo de património líquido do candidato e dos elementos do seu agregado familiar é fixado por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

2. O limite máximo referido no número anterior é igual ao limite máximo do património líquido fixado para a aquisição de habitação económica, acrescido de 20%.

3. O património líquido inclui os activos patrimoniais detidos na RAEM ou no exterior, nomeadamente imóveis, incluindo os adquiridos por motivo de sucessão referidos na alínea 1) do n.º 8 do artigo 7.º, estabelecimentos industriais ou comerciais, quotas, acções, participações ou outras partes sociais do capital em sociedades civis ou comerciais, direitos sobre embarcações, aeronaves ou veículos, valores mobiliários, bem como contas bancárias, numerário, direitos de crédito, obras de arte, joalharia ou outros objectos, de valor superior a 5 000 patacas, sendo deduzidos os débitos de valor superior a 5 000 patacas, com excepção de qualquer indemnização que venha a ser recebida por motivo de incapacidade permanente de trabalho.

4. Para efeitos de cálculo, o património líquido corresponde ao valor obtido até ao último dia do mês imediatamente anterior à data da publicação do anúncio de abertura do concurso no Boletim Oficial.

Artigo 11.º

Declaração de rendimentos e património

A declaração de rendimentos mensais e património líquido abrange os rendimentos e património do candidato e dos elementos do seu agregado familiar.

SECÇÃO II

Selecção dos adquirentes e escolha das fracções

Artigo 12.º

Concurso público

Os adquirentes das fracções são seleccionados por concurso público, podendo candidatar-se os residentes da RAEM que preencham os requisitos de candidatura para a compra das fracções, previstos nos artigos 7.º e 8.º.

Artigo 13.º

Abertura e publicitação do concurso

1. O concurso é aberto com a publicação no Boletim Oficial de um anúncio, do qual devem constar, nomeadamente:

1) A data de abertura e encerramento do concurso, incluindo os prazos de entrega dos boletins de candidatura e dos documentos em falta;

2) A localização, quantidade e tipologia das fracções postas a concurso;

3) A plataforma electrónica específica, doravante designada por plataforma electrónica, para o preenchimento e entrega dos boletins de candidatura;

4) A plataforma electrónica na qual os interessados podem obter informações sobre o concurso;

5) Os documentos exigidos para a candidatura;

6) Os locais de afixação das listas referidas no artigo 18.º.

2. O anúncio do concurso é publicitado, em simultâneo com a publicação referida no número anterior, em, pelo menos, dois jornais da RAEM, um de língua chinesa e outro de língua portuguesa.

3. A publicitação nos jornais pode incluir apenas o resumo dos elementos mais importantes constantes do anúncio referido no n.º 1.

Artigo 14.º

Candidatura

1. A candidatura ao concurso formaliza-se com a entrega ao IH, através da plataforma electrónica, de um boletim de candidatura devidamente preenchido e assinado.

2. Para além de outros documentos que sejam exigidos no anúncio de abertura do concurso, o boletim de candidatura é instruído com os seguintes documentos:

1) Cópia dos documentos de identificação dos elementos do seu agregado familiar que não sejam residentes da RAEM;

2) Documentos comprovativos do rendimento mensal do candidato e dos elementos do seu agregado familiar;

3) Declaração do património líquido do candidato e dos elementos do seu agregado familiar, cujo modelo consta do boletim de candidatura.

3. O requisito de residência deve ser comprovado através de documento de identificação ou, se este não for suficiente, de documento comprovativo da residência emitido por entidade competente.

4. O candidato e qualquer elemento do seu agregado familiar não podem constar de mais do que um boletim de candidatura, no mesmo concurso público.

5. O candidato à compra de uma fracção tem de entregar os elementos e as declarações necessárias através da plataforma electrónica, não sendo admissível qualquer outra forma de entrega, sem prejuízo do disposto no n.º 6 do artigo seguinte.

Artigo 15.º

Plataforma electrónica

1. Na utilização da plataforma electrónica, para o envio de documentos e dados sobre a candidatura, é feita prova da identidade do utilizador através de meio de identificação electrónica, presumindo-se que o titular deste meio é o autor que praticou o acto.

2. O meio de identificação electrónica referido no número anterior é definido por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

3. Considera-se satisfeita a exigência legal de declaração escrita e assinada ou de requerimento escrito e assinado o preenchimento de formulário ou a apresentação de documentos e dados através da plataforma electrónica.

4. Após o preenchimento e apresentação, por via electrónica com sucesso, do formulário de candidatura e dos respectivos documentos e dados, é emitida automaticamente pela plataforma electrónica a respectiva mensagem electrónica, valendo como data da apresentação da candidatura a data registada.

5. Sem prejuízo do disposto no artigo 4.º da Lei n.º 5/2005 (Documentos e assinaturas electrónicas) e no n.º 1 do artigo 27.º da Lei n.º 2/2020 (Governação electrónica), os documentos necessários para os requerimentos em suporte de papel, devidamente digitalizados, apresentados através da plataforma electrónica, têm o valor jurídico desses documentos em suporte de papel.

6. O disposto no número anterior não obsta a que o IH possa exigir aos candidatos a exibição ou a apresentação dos originais dos respectivos documentos, nomeadamente quando houver dúvidas sobre a autenticidade ou veracidade dos documentos ou dados de candidatura.

7. Caso, devido à necessidade de manutenção da plataforma electrónica ou por outras razões técnicas imprevisíveis que determinem a suspensão do seu funcionamento no dia em que termina o prazo em causa, independentemente da duração da suspensão, o respectivo prazo é prorrogado para o primeiro dia útil seguinte à recuperação do seu funcionamento.

Artigo 16.º

Notificação electrónica

1. Para efeitos de notificação, tem efeito jurídico correspondente ao de domicílio a plataforma electrónica, bem como o endereço electrónico indicado pelo candidato na conta de utilizador criada nessa plataforma para recepção de notificações electrónicas, o qual pode consistir, nomeadamente, em endereço de correio electrónico, aplicação instalada em dispositivo electrónico ou tecnologia equivalente.

2. A notificação em forma electrónica considera-se efectuada no momento em que o destinatário aceda ao correio específico ou à notificação enviada para o seu endereço electrónico indicado nos termos do disposto no número anterior.

3. Em caso de ausência de acesso ao correio específico ou à notificação nos termos do disposto no número anterior, a notificação electrónica efectuada através de plataforma electrónica presume-se recebida pelo notificando no terceiro dia posterior ao do seu registo na plataforma electrónica, ou no primeiro dia útil seguinte, quando aquele não o seja.

4. Não há lugar a qualquer dilação para o início do prazo de três dias referido no número anterior, ainda que o notificando resida ou se encontre fora da RAEM.

5. A presunção prevista no n.º 3 pode ser ilidida pelo notificando quando a recepção da notificação ocorra em data posterior à presumida, por motivo justificado que não lhe seja imputável.

6. As notificações administrativas efectuadas por meio electrónico, através da plataforma electrónica, equivalem às efectuadas através de ofício ou outras formas de notificação pessoal previstas na lei.

Artigo 17.º

Exclusão de candidatura

A candidatura é excluída quando o candidato:

1) A apresentar fora do prazo fixado;

2) Não preencher os requisitos previstos;

3) Não entregar os documentos exigidos ou não suprir a deficiência documental no prazo referido na alínea 1) do n.º 1 do artigo 13.º;

4) Ele próprio ou qualquer elemento do seu agregado familiar constar de mais do que um boletim de candidatura, no mesmo concurso público;

5) Prestar declarações falsas ou fornecer informações inexactas, ou usar de meio fraudulento no processo de candidatura.

Artigo 18.º

Listas

1. Findo o prazo de entrega dos documentos em falta referido na alínea 1) do n.º 1 do artigo 13.º, o IH elabora a lista provisória de ordenação das candidaturas admitidas, em função da classificação atribuída, e a lista de exclusão de candidaturas, com a indicação dos motivos da exclusão.

2. As listas referidas no número anterior são afixadas nos locais referidos no anúncio a publicar no Boletim Oficial e nos jornais de língua chinesa e de língua portuguesa.

3. Podem ser apresentadas reclamações das respectivas listas, dirigidas ao presidente do IH, no prazo de 15 dias a contar do dia seguinte ao da publicação no Boletim Oficial do anúncio referido no número anterior.

4. Decididas as reclamações, é elaborada a lista definitiva de ordenação, a qual é publicitada nos termos do disposto no n.º 2.

5. Caso não haja reclamações, a lista provisória de ordenação converte-se em definitiva, a qual é publicitada nos termos do disposto no n.º 2.

6. Após a apresentação da candidatura e até à publicação da lista definitiva de ordenação, não pode ser alterada a composição do agregado familiar constante do boletim de candidatura.

7. Da lista definitiva de ordenação cabe recurso contencioso para o Tribunal Administrativo, sem efeito suspensivo.

Artigo 19.º

Classificação

1. As candidaturas admitidas devem ser classificadas de acordo com a pontuação das condições socioeconómicas e habitacionais do candidato e do seu agregado familiar na apresentação da candidatura, considerando-se, na definição dos factores de pontuação, nomeadamente:

1) A estrutura do agregado familiar;

2) A dimensão do agregado familiar;

3) Número ou proporção de residentes permanentes da RAEM na composição do agregado familiar;

4) Haver ou não elemento do agregado familiar que conste de outro boletim de candidatura, o qual tenha adquirido habitação intermédia ou habitação económica ou ao qual tenha sido concedida bonificação ao crédito para aquisição ou locação financeira de habitação própria.

2. A classificação referida no número anterior baseia-se nos documentos, informações e declarações entregues pelo candidato e pelo seu agregado familiar, sem prejuízo do disposto nos artigos 23.º e 24.º.

3. O mapa da pontuação a atribuir aos vários factores é fixado por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

4. As candidaturas são ordenadas por ordem decrescente, tendo em conta as pontuações finais obtidas.

5. No caso de existir mais de uma candidatura com a mesma pontuação final é classificada, em primeiro lugar, a que apresentar menor rendimento mensal total e, caso a igualdade persista, aquela cujo candidato apresente mais idade, recorrendo-se a sorteio aleatório do número de ordem por meio informático para a respectiva ordenação caso persista a situação de empate.

Artigo 20.º

Validade da lista

O prazo de validade da lista definitiva de ordenação cessa após a promessa de venda de todas as fracções postas a concurso.

Artigo 21.º

Selecção dos adquirentes e apreciação da habilitação

1. Na selecção dos adquirentes é feita a apreciação da habilitação dos candidatos admitidos e dos elementos dos seus agregados familiares, de acordo com a sua posição na lista definitiva de ordenação e a quantidade e tipologia de fracções a atribuir.

2. Antes da atribuição da habitação o IH tem de proceder, nos termos do disposto nos artigos 7.º e 8.º, à apreciação dos requisitos do candidato e dos elementos do respectivo agregado familiar para verificar se continuam preenchidos, em particular se os limites de rendimento mensal e o limite máximo de património líquido têm por base os montantes estabelecidos nos despachos do Chefe do Executivo referidos no n.º 1 do artigo 9.º e no n.º 1 do artigo 10.º, mais recentemente publicados.

3. Para efeitos do disposto no número anterior, o candidato tem de entregar, através da plataforma electrónica, no prazo fixado, os seguintes documentos:

1) Cópia dos documentos de identificação dos elementos do seu agregado familiar que não sejam residentes da RAEM;

2) Documentos comprovativos do rendimento mensal do candidato e dos elementos do seu agregado familiar;

3) Declaração de confirmação do património líquido do candidato e dos elementos do seu agregado familiar;

4) Documentos comprovativos relativos às declarações prestadas no processo de candidatura;

5) Outros documentos que o IH considere úteis para a apreciação.

4. Para efeitos de cálculo do rendimento mensal e do património líquido, o rendimento mensal corresponde à média dos rendimentos obtidos nos 12 meses anteriores à data da emissão da primeira notificação de selecção e o património líquido corresponde ao valor obtido até ao último dia do mês imediatamente anterior à data da emissão da primeira notificação de selecção.

Artigo 22.º

Escolha das fracções

1. Os adquirentes seleccionados têm de escolher a sua fracção, entre as fracções disponíveis da respectiva tipologia, em data e hora fixadas pelo IH.

2. As tipologias das fracções que os adquirentes seleccionados podem escolher constam do anexo à presente lei, que dela faz parte integrante.

Artigo 23.º

Exclusão de adquirentes seleccionados

1. Os adquirentes seleccionados são excluídos do concurso se:

1) Não preencherem os requisitos de candidatura à compra das fracções;

2) Não entregarem os documentos indicados no n.º 3 do artigo 21.º ou não suprirem alguma deficiência documental, no prazo fixado para o efeito;

3) O candidato ou qualquer elemento do seu agregado familiar constar de mais do que um boletim de candidatura no mesmo concurso público;

4) Não comparecerem no local para a escolha da fracção sem motivo justificado ou, comparecendo, não escolherem qualquer fracção disponível;

5) Recusarem adquirir ou ocupar as fracções sobre as quais exerceram o direito de escolha previsto no n.º 1 do artigo anterior;

6) Prestarem falsas declarações ou usarem de qualquer outro meio fraudulento no processo de candidatura.

2. Os adquirentes seleccionados que tenham sido excluídos do concurso podem interpor recurso contencioso para o Tribunal Administrativo, não tendo este recurso efeito suspensivo.

Artigo 24.º

Alteração da composição do agregado familiar

1. No momento da selecção dos adquirentes, se surgirem alterações relativas ao candidato e aos elementos do seu agregado familiar, depois de admitida a candidatura, por motivos de óbito, nascimento, adopção, casamento, divórcio ou fixação de residência na RAEM de filhos menores e demais factos jurídicos, estes têm de submeter os respectivos documentos comprovativos, no prazo fixado no n.º 3 do artigo 21.º, para que o IH possa proceder à apreciação e à actualização dos respectivos dados constantes da candidatura, nos termos do disposto no n.º 2 do mesmo artigo.

2. No caso de aumento ou desistência de elementos do agregado familiar, procede-se a novo cálculo da pontuação referente à alteração da composição do agregado familiar e, no caso de a pontuação obtida ser superior à inicial, a ordem na lista de ordenação permanece inalterada, sendo efectuada uma nova ordenação no caso de a pontuação obtida ser inferior à inicial.

3. No caso de falecimento ou desistência do candidato por motivo de divórcio, a candidatura é excluída, salvo se a posição de candidato for assumida por elemento do seu agregado familiar que preencha os requisitos necessários para ser candidato.

Artigo 25.º

Confirmação de dados

1. Para efeitos de apreciação do preenchimento dos requisitos da candidatura à compra da fracção, pelo candidato e pelos elementos do seu agregado familiar, os mesmos têm de apresentar ao IH autorização, através da plataforma electrónica, para examinar as suas contas bancárias, bem como os respectivos documentos requeridos.

2. O IH pode confirmar, a qualquer momento, as informações prestadas pelo candidato e pelos elementos do seu agregado familiar no processo de candidatura.

Artigo 26.º

Tratamento de dados pessoais

A fim de confirmar as declarações prestadas no processo de candidatura, o IH pode, nos termos do disposto na Lei n.º 8/2005 (Lei da Protecção de Dados Pessoais), apresentar, trocar, confirmar e utilizar os dados pessoais dos interessados, através de qualquer forma, incluindo a interconexão de dados, com outras entidades públicas possuidoras de dados relevantes para os efeitos da presente lei.

CAPÍTULO IV

Venda das fracções

Artigo 27.º

Contrato-promessa de compra e venda

1. O contrato-promessa de compra e venda da fracção só pode ser celebrado após a conclusão das obras de fundação e se existirem caves ou pódio, no momento em que se verificar a conclusão das obras estruturais dessas mesmas caves ou pódio.

2. Do contrato-promessa de compra e venda deve constar:

1) A identificação dos sujeitos;

2) A identificação e o preço de venda da fracção;

3) As condições de pagamento;

4) O ónus de inalienabilidade;

5) A obrigação de afectar a fracção exclusivamente a habitação própria, durante o prazo de inalienabilidade;

6) Que na venda da fracção referida no n.º 2 do artigo 35.º, esta é obrigatoriamente vendida ao IH;

7) A obrigação de pagamento ao IH da compensação referida nos artigos 36.º a 38.º;

8) O direito de preferência referido nos artigos 36.º e 37.º;

9) Que após a cessação do ónus de inalienabilidade, as fracções deixam de estar sujeitas às restrições que, nos termos do disposto na presente lei, incidam sobre a finalidade de habitação própria, sem prejuízo de terem de manter a finalidade habitacional;

10) Que após a cessação do ónus de inalienabilidade, a primeira venda e as vendas subsequentes da fracção são obrigatoriamente efectuadas a residentes permanentes da RAEM;

11) As sanções e consequências que decorrem da atribuição à fracção de outras finalidades;

12) As consequências que decorrem do não cumprimento das condições de pagamento.

3. A posição de contraente no contrato-promessa de compra e venda é assumida pelo candidato.

4. Em caso de morte ou incapacidade superveniente de candidato que seja o único residente permanente da RAEM do agregado familiar seleccionado, nos termos do disposto no artigo 21.º, a posição de contraente no contrato-promessa pode ser assumida por outro elemento do mesmo agregado familiar, com capacidade jurídica.

Artigo 28.º

Preço de venda e rácio de compensação

1. O preço de venda e o rácio de compensação das fracções são fixados por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

2. O preço de venda é calculado através da seguinte fórmula:

Pv = Vmf x (1-Rc)

em que

Pv: Preço de venda da fracção;

Vmf: Valor de mercado avaliado pelo IH com base no preço dos edifícios habitacionais privados das zonas adjacentes no início da venda das fracções;

Rc: Rácio de compensação, sendo a percentagem de desconto estabelecida em função do preço dos edifícios habitacionais privados das zonas adjacentes no momento da fixação do preço de venda inicial das fracções.

Artigo 29.º

Fundo destinado a grandes reparações dos equipamentos

1. É criado o fundo destinado a grandes reparações dos equipamentos, que é dotado de uma quantia correspondente a 2% da soma do valor presumível do prémio, caso este tivesse sido pago nos termos legais, acrescido do valor dos custos inerentes à construção.

2. A quantia referida no número anterior é suportada pelo promotor do empreendimento que procede ao seu depósito na conta criada para o efeito antes do registo definitivo do título de propriedade horizontal do edifício.

3. Sem prejuízo do disposto no número seguinte, as deliberações para aprovação das despesas a suportar pelo fundo são tomadas com o quórum previsto no n.º 2 do artigo 29.º da Lei n.º 14/2017 (Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio), com as necessárias adaptações.

4. A utilização do fundo está sujeita à autorização prévia da entidade competente, sob pena de nulidade da respectiva deliberação.

5. É obrigatória a abertura de uma conta bancária exclusiva do fundo num banco com a função da Caixa do Tesouro da RAEM.

6. Em tudo o que não estiver especificamente regulado para o fundo na presente lei, aplica-se, subsidiariamente, a Lei n.º 14/2017.

Artigo 30.º

Termo de autorização

1. A venda das fracções depende da emissão do termo de autorização, cujo modelo é aprovado por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

2. O termo de autorização só pode ser emitido pelo IH após a confirmação de que o promitente-comprador e os elementos do seu agregado familiar preenchiam, até à data de celebração do contrato-promessa de compra e venda, os requisitos previstos no n.º 8 do artigo 7.º.

3. Do termo de autorização deve constar a identificação do promitente-comprador e o disposto nas alíneas 2) e 4) a 10) do n.º 2 do artigo 27.º.

4. O IH procede à resolução do contrato-promessa de compra e venda caso verifique que o promitente-comprador e os elementos do seu agregado familiar não preenchem os requisitos previstos no n.º 8 do artigo 7.º, salvo o não preenchimento daqueles a favor de quem seja transmitida a posição contratual por morte do promitente-comprador.

Artigo 31.º

Escritura pública

1. A escritura pública de compra e venda das fracções não pode ser lavrada sem que sejam entregues ao notário o termo de autorização emitido pelo IH e a apólice de seguro contra incêndio da fracção.

2. Da escritura pública de compra e venda das fracções de habitação intermédia deve constar o disposto nas alíneas 4) a 10) do n.º 2 do artigo 27.º.

3. À escritura pública é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.^os 3 e 4 do artigo 27.º.

4. O notário que lavra a escritura pública remete cópia à Direcção dos Serviços de Finanças, doravante designada por DSF, para efeitos de anotação do ónus de inalienabilidade e da obrigação de pagamento ao IH da compensação referida nos artigos 36.º a 38.º na respectiva inscrição matricial.

Artigo 32.º

Registo predial

1. Estão sujeitos a registo:

1) Os factos relativos à constituição de direitos, à venda ou à promessa de venda das fracções;

2) Os factos previstos nas alíneas 4) a 10) do n.º 2 do artigo 27.º.

2. O ónus de inalienabilidade só pode ser cancelado, a pedido do interessado, mediante certidão emitida pelo IH.

CAPÍTULO V

Ónus de inalienabilidade e venda de fracções

Artigo 33.º

Prazo de inalienabilidade

As fracções construídas ao abrigo do disposto na presente lei estão sujeitas a um prazo de inalienabilidade de 16 anos, a contar da data da entrega da fracção pelo IH.

Artigo 34.º

Cessação do ónus de inalienabilidade

1. O ónus de inalienabilidade cessa automaticamente:

1) Findo o prazo referido no artigo anterior;

2) Em caso de execução de dívidas relacionadas com a compra de que seja garantia a própria fracção.

2. Em caso de cessação do ónus de inalienabilidade, as fracções deixam de estar sujeitas às restrições que, nos termos do disposto na presente lei, incidem sobre a finalidade de habitação própria, sem prejuízo de terem de manter a finalidade habitacional.

Artigo 35.º

Levantamento do ónus de inalienabilidade

1. Antes do decurso do prazo de inalienabilidade de 16 anos, tendo como justificação a morte ou deficiência profunda do promitente-comprador ou do proprietário ou, em casos excepcionais, de elementos dos respectivos agregados familiares, o presidente do IH pode autorizar o levantamento do ónus de inalienabilidade.

2. Autorizado o levantamento do ónus de inalienabilidade, o promitente-comprador ou o proprietário só pode vender a fracção ao IH.

3. Para efeitos do disposto no número anterior, o preço de venda da fracção é o preço pago pelo promitente-comprador ou pelo proprietário no momento da compra da fracção, ao qual é deduzido o seguinte:

1) O montante previsível das despesas com a execução das obras que sejam necessárias para a reposição das condições de habitabilidade da fracção, nomeadamente obras relacionadas com as situações em que esteja em causa a estrutura do edifício, a compartimentação ou os sistemas de gás, água, esgotos e drenagem de águas pluviais;

2) O valor das despesas de condomínio, água, gás, electricidade e telefone ainda não pagas.

Artigo 36.º

Venda judicial durante o prazo de inalienabilidade

1. Durante o prazo de inalienabilidade, no caso de execução de dívidas relacionadas com a aquisição de que seja garantia a própria fracção, o IH goza do direito de preferência na compra da fracção ao preço de venda referido no n.º 3 do artigo anterior.

2. Caso o IH não exerça o direito de preferência referido no número anterior, o valor obtido com a execução é distribuído pela seguinte ordem, tendo o novo adquirente de ser residente permanente da RAEM:

1) Pagamento ao IH da compensação calculada nos termos do n.º 2 do artigo 38.º;

2) Pagamento à entidade credora da quantia em dívida;

3) Pagamento ao IH do valor do preço da venda judicial que exceda o preço de venda inicial da fracção;

4) Entrega do remanescente ao devedor.

Artigo 37.º

Direito de preferência decorrido o prazo de inalienabilidade

1. Decorrido o prazo de inalienabilidade, o IH goza do direito de preferência na primeira venda das fracções compradas ao abrigo da presente lei.

2. O proprietário que pretenda vender a fracção tem de comunicar ao IH o plano de venda e as cláusulas do respectivo contrato, nomeadamente o nome do comprador e o preço de venda.

3. Nos casos em que o proprietário não cumpra o dever de comunicação previsto no número anterior ou venda a fracção a um comprador diferente ou por preço de valor inferior ao comunicado, o IH tem o direito de haver para si a fracção alienada, desde que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda, e deposite o valor correspondente ao preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção de preferência.

4. O direito de preferência deve ser exercido pelo IH no prazo de 30 dias, a contar da data da recepção da comunicação referida no n.º 2.

5. No exercício do direito de preferência, o IH paga ao proprietário o valor constante do plano de venda referido no n.º 2, deduzindo o valor da compensação referida na alínea 1) do n.º 1 do artigo seguinte.

6. Decorrido o prazo de inalienabilidade, o IH goza do direito de preferência na compra da fracção mediante o pagamento do preço correspondente ao valor mais elevado oferecido na proposta aceite, deduzindo o valor da compensação referido na alínea 1) do n.º 1 do artigo seguinte, em caso de execução de dívidas relacionadas com a aquisição de que seja garantia a própria fracção.

7. Antes de proferir o despacho de adjudicação dos bens, o juiz tem de notificar o IH do preço mais elevado oferecido na proposta aceite, para que o IH possa exercer o direito de preferência no prazo de 30 dias, a contar da data da recepção da notificação.

8. Caso o IH não exerça o direito de preferência referido no n.º 6, o valor obtido com a execução é distribuído pela seguinte ordem, tendo o novo adquirente de ser residente permanente da RAEM:

1) Pagamento ao IH da compensação calculada nos termos do n.º 2 do artigo seguinte;

2) Pagamento à entidade credora da quantia em dívida;

3) Entrega do remanescente ao devedor.

Artigo 38.º

Venda das fracções

1. Decorrido o prazo de inalienabilidade, a fracção só pode ser vendida, pela primeira vez, quando, cumulativamente:

1) Seja paga uma compensação ao IH, calculada nos termos do número seguinte;

2) O IH não exerça o direito de preferência previsto no artigo anterior;

3) A venda seja efectuada a residente permanente da RAEM.

2. A compensação prevista na alínea 1) do número anterior é calculada através da seguinte fórmula:

C = Vf x Rc

em que

C: Compensação;

Vf: Valor da fracção determinado pela avaliação fiscal da DSF no momento do pagamento da compensação, sendo que, caso o preço de venda no contrato de compra e venda seja superior ao valor da fracção determinado pela avaliação fiscal da DSF, a compensação é calculada com base no valor mais elevado;

Rc: Rácio de compensação, sendo a percentagem de desconto estabelecida em função do preço dos edifícios habitacionais privados das zonas adjacentes no momento da fixação do preço de venda inicial das fracções.

3. A primeira venda e as vendas subsequentes das fracções são obrigatoriamente efectuadas a residentes permanentes da RAEM e dependem da emissão do termo de autorização, cujo modelo é aprovado por despacho do Chefe do Executivo, a publicar no Boletim Oficial.

4. A escritura pública de compra e venda das fracções não pode ser lavrada sem que sejam entregues ao notário os seguintes documentos:

1) O termo de autorização referido no número anterior emitido pelo IH e a apólice de seguro contra incêndio;

2) A certidão do pagamento da compensação nos termos da alínea 1) do n.º 1, na primeira compra e venda decorrido o prazo de inalienabilidade.

5. Da escritura pública de compra e venda das fracções deve constar que as vendas subsequentes são obrigatoriamente efectuadas a residentes permanentes da RAEM, tendo o notário de remeter cópia à DSF, para efeitos de anotação na respectiva inscrição matricial.

Artigo 39.º

Comunicação

Em caso de execução de dívidas relacionadas com a aquisição de que seja garantia a própria fracção ou quando, decorrido o prazo de inalienabilidade, tenha sido proposta acção executiva para pagamento do valor do crédito concedido por entidade bancária, a entidade credora tem de comunicar ao IH a situação de incumprimento da obrigação pelo adquirente, no prazo de 30 dias, a contar da data da propositura da acção executiva.

Artigo 40.º

Negócios nulos

São nulos os negócios jurídicos celebrados em violação da presente lei.

Artigo 41.º

Impenhorabilidade

Durante o prazo de inalienabilidade são impenhoráveis os direitos emergentes das fracções e dos respectivos contratos-promessa de compra e venda, salvo no caso de execução de dívida relacionada com a compra de que seja garantia a própria fracção.

CAPÍTULO VI

Disponibilidade superveniente de fracções

Artigo 42.º

Disponibilização de fracções

São entregues ao IH as fracções disponibilizadas, nas seguintes situações:

1) Resolução do contrato-promessa de compra e venda, a que se referem o n.º 4 do artigo 30.º ou o n.º 3 do artigo 49.º;

2) Venda ao IH nos termos do n.º 2 do artigo 35.º;

3) Venda ao IH nos termos do n.º 1 do artigo 36.º;

4) Exercício do direito de preferência, a que se refere o artigo 37.º;

5) Nulidade do contrato-promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda, a que se refere o n.º 2 do artigo 46.º.

Artigo 43.º

Resolução do contrato-promessa de compra e venda

1. No caso de resolução do contrato-promessa de compra e venda, o promitente-comprador tem direito ao reembolso do valor do preço pago para a compra da fracção.

2. Caso o promitente-comprador seja devedor de um empréstimo bancário por motivo de compra da fracção, a entidade credora é reembolsada do montante em dívida em primeiro lugar, sendo o remanescente entregue ao promitente-comprador.

3. Ao valor do reembolso são deduzidos:

1) O valor correspondente a 1% do preço de venda da fracção para compensação das despesas administrativas suportadas pelo IH;

2) O valor da multa aplicada, nos termos do disposto na presente lei, o qual só pode ser deduzido quando a decisão sancionatória se tenha tornado inimpugnável e ainda não tenha sido instaurado o processo de execução fiscal para efeitos de cobrança coerciva, quando haja;

3) O montante previsível das despesas com a execução das obras que sejam indispensáveis para a reposição das condições de habitabilidade da fracção;

4) O valor das despesas de condomínio, água, gás, electricidade e telefone ainda não pagas.

Artigo 44.º

Nulidade

1. O promitente-comprador ou o proprietário tem direito ao reembolso do valor do preço pago para a compra da fracção, quando tenha sido declarada a nulidade do contrato-promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda.

2. Caso o promitente-comprador ou o proprietário seja devedor de um empréstimo bancário para a compra da fracção, a entidade bancária é reembolsada do montante em dívida em primeiro lugar, sendo o remanescente entregue ao promitente-comprador ou ao proprietário.

3. Ao valor do reembolso são deduzidos:

1) O valor correspondente a 2% do preço da venda da fracção por cada ano de ocupação da fracção para compensação pela sua utilização;

2) O valor correspondente a 1% do preço da venda da fracção para compensação das despesas administrativas suportadas pelo IH;

3) O valor da multa aplicada, nos termos do disposto na presente lei, o qual só pode ser deduzido quando a decisão sancionatória se tenha tornado inimpugnável e ainda não tenha sido instaurado o processo de execução fiscal para efeitos de cobrança coerciva, quando haja;

4) O montante previsível das despesas com a execução das obras que sejam indispensáveis para a reposição das condições de habitabilidade da fracção;

5) O valor das despesas de condomínio, água, gás, electricidade e telefone ainda não pagas.

Artigo 45.º

Regime aplicável à revenda

1. Em caso de disponibilidade superveniente de fracções, o IH procede à sua revenda, nos termos do disposto na presente lei, com as necessárias adaptações.

2. As fracções revendidas pelo IH continuam a estar sujeitas às disposições da presente lei.

CAPÍTULO VII

Regime sancionatório

Artigo 46.º

Falsas declarações

1. As falsas declarações são punidas nos termos da lei penal.

2. São nulos os contratos-promessa de compra e venda e os contratos de compra e venda de fracções em caso de condenação por prestação de falsas declarações relativamente aos requisitos de candidatura.

3. A nulidade dos contratos-promessa de compra e venda e dos contratos de compra e venda é invocável apenas pelo IH, em qualquer momento, e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.

Artigo 47.º

Infracções administrativas

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 34.º, o promitente-comprador ou o proprietário que utilize a fracção para um fim não habitacional ou a ceda totalmente, a título oneroso ou gratuito, para habitação de outrem, nomeadamente para arrendamento, comércio ou armazém, é punido com multa de 5% a 20% do preço da venda inicial.

2. Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 34.º, quando sem motivo justificado, o promitente-comprador, o proprietário ou elementos do seu agregado familiar, a partir da data da entrega da fracção, não resida na mesma, pelo menos, 183 dias em cada ano, o titular da fracção é punido com multa de 5% a 15% do preço da venda inicial.

3. Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 34.º, o promitente-comprador ou proprietário que proceda ao arrendamento parcial de fracção de habitação intermédia é punido com multa de 2% a 5% do preço da venda inicial.

4. O promitente-comprador que não compareça à celebração da escritura pública de compra e venda da respectiva fracção, sem motivo justificado, é punido com multa de 3 000 a 10 000 patacas.

5. A entidade credora que não cumpra o dever de comunicação previsto no artigo 39.º é punida com multa de 5 000 a 15 000 patacas.

Artigo 48.º

Reincidência

1. Para efeitos do disposto na presente lei, considera-se reincidência a prática de outra infracção administrativa idêntica no prazo de um ano após a decisão sancionatória administrativa se ter tornado inimpugnável e desde que entre a prática da infracção administrativa e a da anterior não tenham decorrido cinco anos.

2. Em caso de reincidência, o valor mínimo da multa é elevado de um quarto e o valor máximo permanece inalterado.

Artigo 49.º

Cessação da situação de infracção

1. O infractor está obrigado a fazer cessar a situação de infracção no prazo fixado pelo IH.

2. No caso de incumprimento do disposto no número anterior, o valor da multa é agravado em 1% por cada dia de atraso.

3. Sem prejuízo do disposto no número anterior, no caso de incumprimento, pelo promitente-comprador ou elementos do seu agregado familiar, do prazo fixado para fazer cessar a situação de infracção referida nos n.^os 1 ou 2 do artigo 47.º, o IH pode resolver o contrato-promessa de compra e venda.

Artigo 50.º

Competência

Compete ao presidente do IH a aplicação das sanções pelas infracções administrativas previstas no presente capítulo.

Artigo 51.º

Procedimento

1. Verificada a prática de infracção administrativa, o IH procede à instrução do processo e deduz acusação, a qual é notificada ao suspeito da infracção.

2. Na notificação da acusação é fixado um prazo de 15 dias para que o suspeito da infracção apresente a sua defesa.

3. As multas são pagas no prazo de 30 dias, a contar da data da notificação da decisão sancionatória.

4. O produto das multas constitui receita do IH.

CAPÍTULO VIII

Disposições finais

Artigo 52.º

Fracções sujeitas a venda condicionada

1. Na licença de utilização dos edifícios e na respectiva memória descritiva devem ser especificadas as fracções sujeitas a venda condicionada, nos termos do disposto nos artigos 33.º e 38.º prevendo, respectivamente, o ónus de inalienabilidade e que as vendas das fracções são obrigatoriamente efectuadas a residentes permanentes da RAEM.

2. No título constitutivo de propriedade horizontal é obrigatória a menção das fracções sujeitas a venda condicionada, a qual deve igualmente ser efectuada na descrição de cada uma daquelas fracções.

3. Na realização da menção referida no número anterior, esta é feita com base no projecto da obra de construção e instruída com a respectiva memória descritiva.

Artigo 53.º

Fracções com finalidade comercial

A atribuição das fracções com finalidade comercial existentes nos edifícios construídos ao abrigo do disposto na presente lei é regulada, com as necessárias adaptações, pelo disposto no Decreto-Lei n.º 28/92/M, de 1 de Junho.

Artigo 54.º

Direito subsidiário

Em tudo o que não estiver especificamente regulado na presente lei, aplica-se, subsidiariamente, o Código Civil, o Código do Procedimento Administrativo, o Código Penal e o Decreto-Lei n.º 52/99/M, de 4 de Outubro (Regime geral das infracções administrativas e respectivo procedimento).

Artigo 55.º

Diplomas complementares

As normas complementares necessárias à execução da presente lei são definidas por diplomas complementares.

Artigo 56.º

Entrada em vigor

A presente lei entra em vigor no dia 1 de Abril de 2024.

Aprovada em 8 de Agosto de 2023.

O Presidente da Assembleia Legislativa, Kou Hoi In.

Assinada em 10 de Agosto de 2023.

Publique-se.

O Chefe do Executivo, Ho Iat Seng.

———

ANEXO

(a que se refere o n.º 2 do artigo 22.º)

Número de elementos do agregado familiar	Tipologias
1 ou 2	T1
1, 2, 3 ou 4	T2
3 ou mais	T3