運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據第10/2013號法律《土地法》第一百三十九條的規定，作出本批示。
一、根據本批示組成部分的附件合同所載規定及條件，修改兩幅以租賃方式批出，修正後的總面積為584平方米，位於澳門半島，其上曾建有西望洋馬路493號及民國街157至159號樓宇，標示於物業登記局B34冊第131頁背頁第12851號及B52冊第19頁背頁第21593號的土地的批給，以合併並興建兩幢樓高三層，其中兩層為地庫，屬分層所有權制度，設有停車場及專用花園的獨立式別墅。
二、本批示即時生效。
二零二三年三月六日
運輸工務司司長 羅立文
合同協議方：
甲方——澳門特別行政區；及
乙方——福斯有限公司。
鑒於：
一、福斯有限公司，總辦事處設於澳門氹仔永福街74號愛達利大廈，登記於商業及動產登記局第43011（SO）號，根據以其名義在第240972G號及第235742G號作出的登錄，該公司為兩幅以租賃方式批出，面積分別為458平方米及125平方米，位於澳門半島，其上曾建有西望洋馬路493號及民國街157-159號樓宇，標示於物業登記局B34冊第131頁背頁第12851號及B52冊第19頁背頁第21593號的土地批給所衍生權利的持有人。
二、由於土地工務運輸局對該等土地發出的規劃條件圖容許土地作住宅用途，承批公司為一併重新利用該等土地興建兩幢樓高三層，其中兩層為地庫，屬分層所有權制度的獨立式別墅，因此於二零一四年十二月九日遞交了相關工程計劃草案，其後又陸續遞交了數份修改計劃。根據該局副局長於二零二一年三月十日作出的批示，於二零二零年十一月二十五日遞交之計劃被視為可予核准。
三、基於此，承批公司於二零二二年三月十日根據第10/2013號法律《土地法》第一百三十九條第一款的規定，請求批准按照上述草案，更改土地的利用及修改批給合同。
四、在集齊組成案卷所需的文件後，土地工務運輸局計算了應得的回報，並編製修改批給的合同擬本。該擬本已獲承批公司於二零二二年十月十三日遞交的聲明書表示同意。
五、合同標的土地的總面積為583平方米，經重新量度後修正為584平方米，在地圖繪製暨地籍局於二零二二年二月二十一日發出的第78/1989號地籍圖中以字母“A”和“B”定界及標示。
六、案卷按一般程序送交土地委員會，該委員會於二零二二年十二月十五日舉行會議，對批准申請發表贊同意見。
七、運輸工務司司長透過行使第184/2019號行政命令第一款授予的執行權限作出二零二二年一月十八日批示，根據土地委員會意見書上的建議，批准修改批給的申請。
八、運輸工務司司長透過行使第184/2019號行政命令第一款授予的執行權限作出二零二三年一月九日批示，根據土地委員會意見書上的建議，批准修改批給的申請。
九、已將以本批示作為憑證的修改批給合同條件通知承批公司。承批公司透過於二零二三年二月二日遞交由José Manuel dos Santos，男性，已婚，澳門出生，居於澳門氹仔東北馬路767號聚龍花園第三座龍威臺8樓C，以行政管理機關成員身分代表福斯有限公司簽署的聲明書，明確表示接納有關條件。按照載於該聲明書上的確認，上述人士的身分和權力已經海島公證署核實。
十、承批公司已繳付以本批示作為憑證的合同第八條款所訂的溢價金，及第十一條款所訂因批給期限獲續期而應付之特別稅捐。
第一條款——合同標的
1. 本合同標的為修改兩幅以租賃制度批出，總登記面積為583（伍佰捌拾叁）平方米，經重新量度後修正為584（伍佰捌拾肆）平方米，位於澳門半島西望洋馬路493號及民國街157至159號，在地圖繪製暨地籍局於二零二二年二月二十一日發出的第78/1989號地籍圖中以字母“A”及“B”定界及標示，並標示在物業登記局B34冊第131頁背頁第12851號及B52冊第19頁背頁第21593號，及其批給所衍生的權利以乙方名義登錄於第240972G號及第235742G號的土地的批給。
2. 上款所述土地將合併發展，組成一幅單一地段，以下簡稱土地，其批給轉由本合同的條款規範。
第二條款——租賃期間
1. 租賃期間續期十年至二零三零年九月六日。
2. 上款所訂定的租賃期間可按照適用法例連續續期。
第三條款——土地的重新利用及批給用途
1. 根據該土地容許的用途，尤其是居住用途，土地重新利用作興建兩幢屬分層所有權制度，各樓高3（叁）層，當中2（貳）層為地庫的獨立式別墅，其用途及建築面積分配如下：
1）獨立式別墅： 建築面積848平方米；
2）停車場： 建築面積140平方米；
3）專用之花園： 面積232平方米。
2. 上款所述面積可在申請工程檢驗時作修改，以便發出使用准照。
3. 乙方須遵守土地所在地區內生效的城市規劃的規定。
第四條款——租金
1. 乙方每年繳付租金如下：
1）在土地重新利用的期間，每平方米批出土地的租金為$30.00（澳門元叁拾圓整），總金額為$17,520.00（澳門元壹萬柒仟伍佰貳拾圓整）；
2）在土地重新利用完成後，改為繳付：
（1）獨立式別墅：建築面積每平方米$15.00（澳門元拾伍圓整）；
（2）停車場：建築面積每平方米$15.00（澳門元拾伍圓整）；
（3）專用之花園：面積每平方米$15.00（澳門元拾伍圓整）。
2. 租金可每五年調整一次，由作為本修改批給憑證的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計，但不妨礙在合同生效期間所公佈法例之新訂租金的即時實施。
第五條款——重新利用的期間
1. 土地重新利用的總期間為48（肆拾捌）個月，由作為本修改批給憑證的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計。
2. 上款所述的期間包括乙方遞交工程計劃、甲方審議該計劃及發出有關准照的時間。
3. 乙方應遵守以下期間：
1）由第1款所指的批示公佈之日起計180（壹佰捌拾）日內，編製和遞交工程計劃（地基、結構、供水、排水、供電及其他專業計劃）；
2）由通知工程計劃獲核准之日起計60（陸拾）日內，遞交發出工程准照的申請書；
3）由發出工程准照之日起計15（拾伍）日內，遞交動工申請。
4. 為適用上款的規定，計劃必須完整及適當備齊所有資料，方視為確實完成遞交。
5. 如基於不可歸責於乙方且甲方認為充分的理由，則應乙方的申請，甲方可批准中止或延長本條款所指的任一期間。
6. 上款所述的申請須於相關期間屆滿前提出。
第六條款——特別負擔
由乙方獨力承擔的特別負擔為：
1）騰空在地圖繪製暨地籍局於二零二二年二月二十一日發出的第78/1989號地籍圖中以字母“A”及“B”定界及標示的地塊，並移走其上倘有的全部建築物、物料及基礎設施；
2）根據二零二零年三月四日核准的第86A236號規劃條件圖的規定，乙方須負責建造有必要的斜坡穩固工程；
3）乙方必須編製上項所述的工程計劃，並呈交甲方核准；
4）對2）項所述的工程，乙方保證優質施工和使用質量良好的材料，並負責維修及更正該等工程由臨時接收之日起計兩年內所出現的一切瑕疵。
第七條款——罰款
1. 基於乙方不遵守第五條款所訂的任一期間，每逾期一日，處以相當於溢價金0.1%（百分之零點一）的罰款，並以150（壹佰伍拾）日為限。
2. 基於不可歸責於乙方且為甲方認為充分的理由而批准中止或延長重新利用期間者，則免除乙方承擔上款所指的責任。
第八條款——合同溢價金
基於本次批給合同修改，當乙方按照第10/2013號法律第一百二十五條的規定接受本合同的條件時，須向甲方一次性全數繳付金額為$17,550,326.00（澳門元壹仟柒佰伍拾伍萬零叁佰貳拾陸圓整）的合同溢價金。
第九條款——保證金
1. 根據第10/2013號法律第一百二十六條的規定，乙方須透過存款或甲方接受的銀行擔保提供保證金$17,520.00（澳門元壹萬柒仟伍佰貳拾圓整）。
2. 上款所指的保證金金額應按每年有關租金的數值調整。
3. 第1款所述的保證金在遞交土地工務局發出的使用准照後，應乙方要求，由財政局退還。
第十條款——移轉
1. 倘土地未被完全重新利用而將本批給所衍生的狀況移轉，須事先獲得甲方的許可，否則將導致該項移轉無效及不產生任何效力，且不影響第十五條款之規定。
2. 為適用上款的規定，下列情況亦視為移轉本批給所衍生的狀況：
1）一次或多次累計移轉乙方或其控權股東公司資本超過50%（百分之五十）；
2）按《民法典》第二百五十八條第三款的規定，設定未經利害關係人同意不可廢止的授權書或複授權書，且該等授權書賦予受權人對批給所衍生狀況的處分權或在程序中作出所有行為。
3. 在不影響上款的規定下，如乙方移轉其或其控權股東公司資本超過10%（百分之十），須在有關移轉事實發生後30（叁拾）日內將之通知土地工務局，否則於首次違反時，處以相當於溢價金1%（百分之一）的罰款，而屬第二次違反者則解除批給。
4. 受移轉人須受本合同修改後的條件約束，尤其有關重新利用的期間及附加溢價金的支付方面。
5. 在完成重新利用前，按照第10/2013號法律第四十二條第五款的規定，乙方僅可將批給所衍生的權利向依法獲許可在澳門特別行政區經營的信貸機構作意定抵押。
6. 違反上款的規定而作出的抵押均屬無效。
第十一條款——特別稅捐
當乙方根據第10/2013號法律第一百二十五條的規定接受本合同條件時，須根據八月二日第219/93/M號訓令的規定，就標示於物業登記局B34冊第131頁背頁第12851號及B52冊第19頁背頁第21593號土地批給由二零二零年九月七日起續期10（壹拾）年，繳付特別稅捐，金額為$175,200.00（澳門元拾柒萬伍仟貳佰圓整）。
第十二條款——使用准照
使用准照僅在清繳倘有的罰款以及履行第六條款訂定的義務後，方予發出。
第十三條款——監督
在批出土地的重新利用期間，乙方必須准許行政當局有關部門執行監督工作的代表進入土地及施工範圍，並向代表提供一切所需的協助，使其有效地執行任務。
第十四條款——失效
1. 本批給在下列情況下失效：
1）第七條款第1款規定的150（壹佰伍拾）日期間屆滿後仍未完成重新利用，且不論之前曾否被科處罰款；
2）連續或間斷中止重新利用土地超過90（玖拾）日，但有不可歸責於乙方且甲方認為充分的理由除外。
2.批給的失效由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
3.批給的失效導致已繳付的溢價金以及以任何方式已在土地上作出的一切改善物歸甲方所有，乙方無權獲得任何賠償或補償，且不影響甲方有權徵收所欠繳的租金或倘有的罰款。
第十五條款——解除
1. 倘發生下列任一事實，本批給可被解除：
1）未經同意而修改批給用途或更改土地的重新利用；
2）不履行第六條款訂定的義務；
3）違反第十條款第1款的規定，未經預先許可將批給所衍生的狀況移轉；
4）第二次違反第十條款第3款的規定；
5）土地的使用偏離批給目的，或該等目的從未實現；
6）當城市規劃變動後而無法開始或繼續對土地進行重新利用，且出現第10/2013號法律第一百四十條第二款所指的任一情況；
7）轉租賃。
2. 批給的解除由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
3. 批給被解除後，導致已繳付的溢價金及以任何方式已在土地上作出的一切改善物歸甲方所有，乙方無權獲得任何賠償或補償，但屬因城市規劃的變動而出現第10/2013號法律第一百四十條第五款和第六款的情況除外。
第十六條款——有權限法院
澳門特別行政區法院為有權解決由本合同所產生任何爭訟的法院。
第十七條款——適用法例
如有遺漏，本合同以第10/2013號法律和其他適用法例規範。
二零二三年三月八日於運輸工務司司長辦公室
辦公室主任 張翠玲