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第2/2012號運輸工務司司長批示
運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據七月五日第6/80/M號法律第二十九條第一款c）項、第四十九條及續後數條、第五十六條第二款d）項、第一百零七條及第一百二十九條的規定，作出本批示。
一、根據本批示組成部分的附件合同所載規定及條件，修改一幅以租賃制度批出，面積3,457平方米，位於澳門半島，慕拉士大馬路，其上建有184號至188號樓宇，標示於物業登記局第21510號的土地的批給。該批給由一九七九年十月十二日公證書規範，並經第85/SATOP/94號批示更正的第71/SATOP/94號批示修改。
二、鑒於上述修改，根據對該地點所訂定的新街道準線的規定，將一幅無帶任何責任或負擔，面積134平方米，將脫離上款所指土地的地塊歸還澳門特別行政區，以納入其公產作為公共街道。
三、以租賃制度批出兩幅與第一款所指土地毗鄰，面積31平方米及4平方米，未在物業登記局標示的地塊，以便與上述土地合併及共同利用，並組成一幅總面積3,358平方米的單一地段，作住宅、商業、停車場及室外範圍用途。
四、本批示即時生效。
二零一二年二月十六日
運輸工務司司長 劉仕堯
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附件
（土地工務運輸局第1211.03號案卷及土地委員會第21/2010號案卷）
合同協議方：
- 甲方——澳門特別行政區；及
- 乙方——寶法德玩具有限公司。
鑒於：
一、寶法德玩具有限公司，總辦事處設於澳門青洲河邊馬路，跨境工業區，澳門園區A地段工業大廈九字樓，登記於商業及動產登記局C3冊第118頁第997（SO）號，根據以其名義在F12冊第136頁背頁第11140號作出的登錄，擁有一幅以租賃制度批出，面積3,457平方米，位於澳門半島，慕拉士大馬路，標示於物業登記局B50冊第149頁第21510號的土地批給所衍生的權利，包括建築物的所有權。
二、上述批給由載於前財政廳第176號冊第135頁及續後數頁的一九七九年十月十二日公證書規範的合同所規管。該合同經公佈於一九九四年七月二十七日第三十期《澳門政府公報》第二組的第85/SATOP/94號批示更正公佈於一九九四年七月六日第二十七期《澳門政府公報》第二組的第71/SATOP/94號批示修改。
三、根據上述批給合同第三條款，土地用作保留其上建有一幢作工業用途，並可設定分層所有權制度的樓宇。
四、承批公司擬重新利用該土地興建一幢屬分層所有權制度，作住宅、商業、停車場及室外範圍用途的樓宇，因此向土地工務運輸局遞交了相關建築計劃，隨後對之作出了多次修改，當中最後一份於二零零九年十二月十七日遞交的修改計劃，根據該局局長於二零一零年二月十二日所作的批示，已被視為可予核准，但須遵守某些技術要件。
五、於二零零九年十月三十日，承批公司請求根據七月五日第6/80/M號法律第一百零七條的規定，批准按照經土地工務運輸局核准的計劃，更改批出土地的利用及隨後修改有關批給合同。
六、經集齊組成案卷所需的文件後，土地工務運輸局計算了應得之回報並制訂有關修改批給合同擬本，該擬本已獲承批公司在二零一零年六月二十九日遞交的聲明書中明確表示同意。
七、案卷按一般程序送交土地委員會，該委員會於二零一零年八月十九日舉行會議，認為僅在承批公司更改其公司所營事業，以包括從事房地產業務或將批給所衍生的權利轉讓予具進行房地產業務的能力的法人後，方可按其要求的條件修改有關批給。
八、承批公司於二零一零年九月六日遞交了在公司大會會議上決議於公司所營事業中增加從事建築工程、投資置業發展和物業管理業務，以及更改公司合同的議事錄。
九、土地委員會於二零一零年九月三十日舉行會議，同意批准有關申請。土地委員會的意見書已於二零一一年十一月八日經行政長官的批示確認。
十、面積3,457平方米的批出土地，在地圖繪製暨地籍局於二零零九年十月二十九日發出的第4537/1993號地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”及“B”定界及標示，其面積分別為3,032平方米、160平方米、131平方米及134平方米。
十一、根據對該地點所訂定的新街道準線的規定，以字母“B”標示的地塊無帶任何責任或負擔歸還澳門特別行政區，以納入其公產作為公共街道。
十二、由於“B”地塊設定了意定抵押的負擔，並已登記於物業登記局C簿冊第93645號，故債權公司，即寶紋投資有限公司於二零一零年六月二十一日已根據法律規定，批准撤銷有關上述地塊的抵押登記。
十三、毗鄰土地的面積31平方米及4平方米地塊，在同一地籍圖中以字母“A4”及“A5”定界及標示，在物業登記局未有標示，用作與“A1”、“A2”及“A3”地塊所組成的批出土地合併及共同利用，並組成一幅總面積3,358平方米的單一地段，以興建一幢屬分層所有權制度，作住宅、商業、停車場及室外範圍用途的樓宇。
十四、根據並履行七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條的規定，已將由本批示規範的合同條件通知承批公司。承批公司透過於二零一一年十一月二十五日遞交由楊俊文，通訊地址位於澳門青洲河邊馬路，跨境工業區，澳門園區A地段工業大廈九樓，以寶法德玩具有限公司行政管理機關成員身份代表該公司所簽署的聲明書，明確表示接納有關條件。根據載於該聲明書上的確認，其身分及權力已經私人公證員Célia Silva Pereira核實。
十五、承批公司已支付本批示規範的合同第八條款1）項所規定的溢價金及提供該合同第九條款和第十一條款所規定的保證金。
第一條款——合同標的
1. 本合同標的為：
1）修改一幅以租賃制度批出，面積為3,457（叁仟肆佰伍拾柒）平方米，位於澳門半島，其上建有慕拉士大馬路184至188號樓宇，標示於物業登記局B50冊第149頁第21510號，其租賃批給所衍生的權利以乙方名義登錄於第11140號，並在地圖繪製暨地籍局於二零零九年十月二十九日發出的第4537/1993號地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”及“B”定界及標示的土地的批給。上述地籍圖為本合同的組成部分；
2）根據新街道準線的規定，將一幅無帶任何責任或負擔，面積134（壹佰叁拾肆）平方米，在上述地籍圖中以字母“B”標示，價值為$134,000.00（澳門幣壹拾 叁萬肆仟元整），將脫離上項所指土地的地塊歸還給甲方，以納入澳門特別行政區公產，作為公共街道；
3）以租賃制度批給乙方兩幅面積分別為31（叁拾壹）平方米及4（肆）平方米，毗鄰1）項所指土地，未在物業登記局標示及在上述地籍圖中以字母“A4”及“A5”定界及標示，總價值為$389,993.00（澳門幣 叁拾捌萬玖仟玖佰玖拾叁元整）。
2.上款所指在上述地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”、“A4”及“A5”標示的地塊，將以租賃制度合併及共同利用，組成一幅面積3,358（叁仟叁佰伍拾捌）平方米的單一地段，以下簡稱土地，其批給轉由本合同的條款規範。
第二條款——租賃期限
1. 租賃的有效期至二零一四年十月十一日。
2. 上款所訂定的租賃期限可按照適用法例連續續期。
第三條款——土地的利用及用途
1. 土地用作興建一幢屬分層所有權制度，樓高48（肆拾捌）層，當中包括1（壹）層避火層及4（肆）層地庫的樓宇。
2. 上款所述的樓宇按用途分配如下：
- 1）住宅：建築面積38,020平方米（不包括避火層）；
- 2）商業：建築面積1,986平方米；
- 3）停車場：建築面積20,623平方米；
- 4）室外範圍（有設施）：面積264平方米；
- 5）室外範圍（無設施）：面積1,849平方米。
3. 上款所述面積在為發出有關使用准照而作實地檢查時可作修改。
第四條款——租金
1. 根據三月二十一日第50/81/M號訓令的規定，乙方每年繳付的租金如下：
1）在土地利用的工程施工期間，每平方米批出土地的租金為$8.00（澳門幣捌元整），總金額為$26,864.00（澳門幣貳萬陸仟捌佰陸拾肆元整）；
2）在土地利用的工程完成後，將改為：
- （1）住宅：建築面積每平方米$4.00；
- （2）商業：建築面積每平方米$6.00；
- （3）停車場：建築面積每平方米$4.00；
- （4）室外範圍（有設施）：面積每平方米$4.00。
2. 租金每五年調整一次，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計，但不妨礙在本合同生效期間所公佈的法例之新訂租金的即時實施。
第五條款——利用期限
1. 土地利用的期限至二零一四年十月十一日。
2. 上款訂定的期限包括乙方遞交圖則及甲方審議該等圖則所需的時間。
第六條款——特別負擔
1. 由乙方獨力承擔的特別負擔為：
- 1）騰空在地圖繪製暨地籍局於二零零九年十月二十九日發出的第4537/1993號地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”、“A4”、“A5”、“B”及“C”標示的土地，並移走其上倘有的全部建築物、物料及基礎設施。
- 2）在上述地籍圖中以字母“B”及“C”標示的地塊上建造基礎設施。
2. 對第1款2）項所述的工程，乙方保證優質施工及使用質量良好的材料，並負責維修及更正該等工程由臨時驗收之日起計兩年內所出現的一切瑕疵。
第七條款——罰款
1. 除有合理解釋且為甲方接受的特殊原因外，乙方不遵守第五條款訂定的利用期限，延遲不超過60（陸拾）日者，處以罰款每日可達$5,000.00（澳門幣伍仟元整），延遲超過60（陸拾）日，但在120（壹佰貳拾）日以內者，則罰款將加至雙倍。
2. 遇有不可抗力或發生被證實為非乙方所能控制的特殊情況，則免除乙方承擔上款所指的責任。
3. 僅因不可預見及不可抵抗事件而引發的情況，方視為不可抗力。
4. 為著第2款規定的效力，乙方必須儘快將發生上述事實的情況以書面通知甲方。
第八條款——合同溢價金
乙方須向甲方繳付合同溢價金$37,416,964.00（澳門幣叁仟柒佰肆拾壹萬陸仟玖佰陸拾肆元整），繳付方式如下：
1）當乙方按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條的規定接受本合同條件時，以現金方式繳付$15,000,000.00（澳門幣壹仟伍佰萬元整）；
2）餘款$22,416,964.00（澳門幣貳仟貳佰肆拾壹萬陸仟玖佰陸拾肆元整），連同年利率5%的利息分5（伍）期繳付，以半年為一期，每期金額相等，即本金連利息合共$4,825,181.00（澳門幣肆佰捌拾貳萬伍仟壹佰捌拾壹元整）。第一期須於規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈後6（陸）個月內繳付。
第九條款——保證金
1. 根據七月五日第6/80/M號法律第一百二十六條的規定，乙方須透過存款或甲方接受的銀行擔保提供保證金$26,864.00（澳門幣貳萬陸仟捌佰陸拾肆元整）。
2. 上款所指的保證金金額應按每年有關租金的數值調整。
3. 第1款所述的保證金，將在遞交由土地工務運輸局發出的使用准照後，應乙方要求，由財政局退還。
第十條款——使用准照
使用准照僅在證明已履行第六條款所訂定的義務及遞交已全數以現金繳交第八條款規定的溢價金的證明後，方予發出。
第十一條款——轉讓
1. 倘土地未被完全利用而將本批給所衍生的狀況轉讓，須事先獲得甲方許可，而承讓人亦須受本合同修改後的條件約束，尤其有關溢價金方面。
2. 在不妨礙上款最後部分規定的情況下，乙方須以存款、其條款獲甲方接受的銀行擔保或保險擔保提供保證金$180,000.00（澳門幣壹拾捌萬元整），作為擔保履行已設定的義務。該保證金可應乙方要求，在發出使用准照或批准轉讓批給所衍生的權利時退還。
第十二條款——監督
在批出土地的利用期間，乙方必須准許行政當局有關部門執行監督工作的代表進入土地及施工範圍，並向代表提供一切所需的協助，使其有效執行任務。
第十三條款——失效
1. 本合同在下列情況下失效：
- 1）第七條款第1款規定的加重罰款期限屆滿；
- 2）土地利用未完成，未經同意而更改批給用途；及
- 3）土地利用中斷超過90（玖拾）日，但有合理解釋且為甲方接受的特殊原因除外。
2. 合同的失效由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
3. 合同的失效導致土地連同其上的所有改善物歸甲方所有，乙方無權要求任何賠償。
第十四條款——解除
1. 倘發生下列任一事實，本合同可被解除：
- 1）不準時繳付租金；
- 2）當土地利用完成，未經同意而更改土地的利用及/或批給用途；
- 3）不履行第六條款及第八條款規定的義務；及
- 4）違反第十一條款的規定，將批給所衍生的狀況轉讓。
2. 合同的解除由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
第十五條款——有權限法院
澳門特別行政區法院為有權解決由本合同所產生任何爭訟的法院。
第十六條款——適用法例
如有遺漏，本合同以七月五日第6/80/M號法律和其他適用法例規範。
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