 |
 |
運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據七月五日第6/80/M號法律第二十九條第一款c）項，第四十九條和續後數條及第一百零七條的規定，作出本批示。
一、根據本批示組成部分的附件合同所載規定及條件，局部修改一幅以租賃制度批出，面積732平方米，標示於物業登記局第9150號，在拆卸澳門半島罅些喇提督大馬路21B至25A樓宇後所形成的土地的批給。
二、根據對該地點所訂定的街道準線，以租賃制度批出三幅總面積349平方米未在物業登記局標示的毗鄰地塊，以便與上款所述土地合併共同利用，組成一幅總面積1,081平方米的單一地段，用作興建一幢屬分層所有權制度，作住宅、商業及停車場用途的樓宇。
三、本批示即時生效。
二零一一年四月二十八日
運輸工務司司長 劉仕堯
合同協議方：
甲方——澳門特別行政區；及
乙方——新榕建築投資置業發展有限公司。
鑒於：
一、新榕建築投資置業發展有限公司，總辦事處設於澳門廣州街56號怡安閣8字樓D，登記於商業及動產登記局C16冊第153頁第6482（SO）號，擁有一幅以租賃制度批出，面積為2,562.99平方米，經重新量度後更正為2,544平方米，在拆卸澳門半島罅些喇提督大馬路21B至25A樓宇後所形成，作住宅、商業、停車場用途的土地其批給所衍生的權利。
二、透過公佈於二零零七年七月十一日第二十八期《澳門特別行政區公報》第二組的第68/2007號運輸工務司司長批示，核准將上述土地分成三幅地段，及該土地須根據對該地點訂定的街道準線及都市規劃標準和按照沙梨頭南區的計劃進行利用。
三、上述該等地段在地圖繪製暨地籍局於二零零九年九月二十五日發出的第4253/1992號地籍圖中以字母 “A”、“B”和“C1”及“C2”定界及標示，面積分別為1,224平方米、588平方米及732平方米。
四、在上述地籍圖中以字母“B”標示的地段已納入澳門特別行政區的公產，作為公共街道及公眾停車場，而其餘地段則分兩階段進行利用，第一階段是以字母“A”標示的地段，面積為1,224平方米，已在其上建成一幢屬分層所有權制度，作住宅、商業、停車場及社會設施用途的樓宇。
五、上述公司擬開展第二階段的工程，即對總面積732平方米，以字母“C1”及“C2” 標示的土地進行利用，因此於二零零九年十月十九日向土地工務運輸局遞交有關的建築計劃。根據該局局長於二零一零年四月二十六日作出的批示，該計劃被視為可予核准，但須遵守某些技術要件。
六、為此，承批公司於二零一零年五月十九日請求按照已獲土地工務運輸局核准的計劃，批准更改土地的利用及根據七月五日第6/80/M號法律第一百零七條的規定，修改批給合同。
七、根據對該地點訂定的街道準線，以租賃制度批出三幅總面積349平方米，在同一地籍圖中以字母“C3”、“D”及“E”標示的毗鄰地塊，以便與上述土地合併，組成一幅面積1,081平方米的單一地段，用作興建一幢樓高二十一層，屬分層所有權制度，作住宅、商業及停車場用途的樓宇。
八、面積分別為704平方米及28平方米的“C1”及“C2”地塊標示於物業登記局B26冊第43頁背頁第9150號，其批給所衍生的權利以承批公司的名義登錄於F5L冊第101頁第657號，而面積分別為2平方米、169平方米及178平方米的“C3”、“D”及“E”地塊未在物業登記局標示。
九、在集齊組成案卷所需的文件後，土地工務運輸局計算了應得的回報並制訂修改批給的合同擬本。該擬本已獲承批公司於二零一零年十月二十日遞交的聲明書明確表示同意。
十、案卷按一般程序送交土地委員會。該委員會於二零一一年一月六日舉行會議，同意批准有關申請，而有關意見書已於二零一一年一月二十八日經行政長官的批示確認。
十一、根據並履行七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條的規定，已將由本批示規範的合同條件通知承批公司。該公司透過於二零一一年二月二十五日遞交由潘國輝，職業住所位於澳門廣州街56號怡安閣8字樓D，以經理身分代表“新榕建築投資置業發展有限公司”簽署的聲明書，明確表示接納有關條件。根據載於該聲明書上的確認，其身分及權力已經第二公證署核實。
十二、承批公司已繳付由本批示規範的合同第九條款1）項及第十二條款規定的溢價金和特別稅捐及已提供第十三條款規定的保證金。
第一條款——合同標的
1. 本合同標的為：
1）局部修改一幅以租賃制度批出，位於澳門半島，罅些喇提督大馬路，其上曾建有21B至25A號樓宇，標示於物業登記局B26冊第43頁背頁第9150號的土地。該土地面積732（柒佰叁拾貳）平方米，在地圖繪製暨地籍局於二零零九年九月二十五日發出的第4253/1992號地籍圖中以字母“C1”及“C2”定界和標示。
2）根據新街道準線的規定，以租賃制度批出三幅面積分別為2（貳）平方米、169（壹佰陸拾玖）平方米及178（壹佰柒拾捌）平方米，毗鄰“C1”及“C2”地塊，未在物業登記局標示，在上述地籍圖中以字母“C3”、“D”及“E”定界和標示，價值分別為$50,239.00（澳門幣伍萬零貳佰叁拾玖元整）、$4,245,148.00（澳門幣肆佰貳拾肆萬伍仟壹佰肆拾捌元整）及$4,471,221.00（澳門幣肆佰肆拾柒萬壹仟貳佰貳拾壹元整）的地塊予乙方。
2. 上款所指在上述地籍圖中以字母“C1”、“C2”、“C3”、“D”及“E”標示的地塊，將以租賃制度合併及共同利用，組成一幅面積1,081（壹仟零捌拾壹）平方米的地段，以下簡稱土地，其批給轉由本合同的條款規範。
第二條款——租賃期限
1. 租賃的有效期至二零二零年十二月三十一日。
2. 上款訂定的租賃期限可按適用法例連續續期。
第三條款——土地的利用及用途
1. 土地用作興建一幢屬分層所有權制度的21（貳拾壹）層高樓宇，建築面積按用途分配如下：
| 1）住宅 | 10,050平方米； |
| 2）商業 | 750平方米； |
| 3）停車場 | 3,123平方米。 |
2. 上款所述面積在為發出有關使用准照而作檢查時可作修改。
3. 以字母“C2”及“E”標示在地圖繪製暨地籍局於二零零九年九月二十五日發出的第4253/1992號地籍圖中，面積分別為28（貳拾捌）平方米及178（壹佰柒拾捌）平方米的地塊，其位於拱廊下地面層柱子之間的土地必須留空，以便將來供人貨自由通行，同時不能設置任何限制，亦不得作任何形式的臨時或永久性佔用。該部分稱為拱廊下的行人區。
4. 乙方有義務留空上款所述條狀地段下面至1.50米深的全部下層土壤，以便在該處安裝供水、供電、燃氣和通訊的基礎設施，但被拱廊支柱地基佔用的空間除外。
第四條款——租金
1. 乙方每年繳付的租金如下：
1）在土地利用工程施工期間，每平方米批出土地的租金為$16.00（澳門幣壹拾陸元整），總金額為$17,296.00（澳門幣壹萬柒仟貳佰玖拾陸元整）；
2）在土地利用工程完成後，改為：
（1）住宅：建築面積每平方米$8.00（澳門幣捌元整）；
（2）商業：建築面積每平方米$16.00（澳門幣壹拾陸元整）；
（3）停車場：建築面積每平方米$8.00（澳門幣捌元整）。
2. 租金每五年調整一次，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計，但不妨礙在合同生效期間所公佈法例的新訂租金的即時實施。
第五條款——利用期限
1. 土地利用的總期限為42（肆拾貳）個月，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈之日起計。
2. 上款所述的期限包括乙方遞交工程計劃、甲方審議該計劃及發出相關准照的時間。
3. 乙方應依照下列期限遞交工程計劃及開始施工：
1）由第一款所指的批示公佈日起計60（陸拾）日內，制定和遞交工程計劃（地基、結構、供水、排污、供電及其他專業計劃）；
2）由核准工程計劃的通知日起計90（玖拾）日內，遞交發出工程准照的申請書；
3）由發出工程准照日起計15（拾伍）日內，開始施工。
4. 為遵守上款所指期限的效力，計劃須完整及適當地備齊所有資料後，方視為確實完成遞交。
第六條款——特別負擔
由乙方獨力承擔的特別負擔為騰空在地圖繪製暨地籍局於二零零九年九月二十五日發出的第4253/1992號地籍圖中以字母“C1”、“C2”、“C3”、“D”及“E”標示的地塊，並移走可能存在於該等地塊上的所有建築物、物料及基礎設施。
第七條款——土地上的剩餘物料
1. 未經甲方事先書面批准，乙方不得移走土地上任何來自挖掘地基及平整土地的物料，如泥、石、碎石和砂。
2. 經甲方批准移走的物料，須存放於甲方指定的地點。
3. 倘乙方違反本條款的規定，除必須繳付由土地工務運輸局鑑定人員按實際移走物料所訂定的賠償外，並將科以下列罰款：
1）首次違反：$20,000.00至$50,000.00；
2） 第二次違反：$50,001.00至$100,000.00；
3） 第三次違反：$100,001.00至$200,000.00；
4）違反四次或以上，甲方有權解除合同。
第八條款——罰款
1. 除有合理解釋且為甲方接受的特殊原因外，乙方不遵守第五條款訂定的任一期限，延遲不超過60（陸拾）日者，處以罰款每日可達$16,000.00（澳門幣壹萬陸仟元整），延遲超過60（陸拾）日，但在120（壹佰貳拾）日以內者，則罰款將加至雙倍。
2. 遇有不可抗力或發生獲證實為非乙方所能控制的其他特殊情況，則免除乙方承擔上款所指的責任。
3. 僅因不可預見及不可抵抗事件而引發的情況，方被視為不可抗力。
4. 為著第2款規定的效力，乙方必須儘快將發生上述事實的情況以書面通知甲方。
第九條款——合同溢價金
乙方須向甲方繳付的合同溢價金總額為$17,960,242.00（澳門幣壹仟柒佰玖拾陸萬零貳佰肆拾貳元整），其繳付方式如下：
1）$6,200,000.00（澳門幣陸佰貳拾萬元整），當乙方按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條規定接受本合同條件時繳付；
2）餘款$11,760,242.00（澳門幣壹仟壹佰柒拾陸萬零貳佰肆拾貳元整）連同年利率5%的利息分2（貳）期繳付，以半年為一期，每期金額相等，即本金連利息合計為$6,101,533.00（澳門幣陸佰壹拾萬壹仟伍佰叁拾叁元整）。第一期須在由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈後6（陸）個月內繳付。
第十條款——保證金
1. 按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十六條的規定，乙方須透過存款或甲方接受的銀行擔保繳付保證金$17,296.00（澳門幣壹萬柒仟貳佰玖拾陸元整）。
2. 上款所指的保證金金額應按每年有關租金的數值調整。
3. 第1款所述的保證金，在乙方遞交由土地工務運輸局發出的使用准照後，可應其要求由財政局退還。
第十一條款——工程及使用准照
1. 地基及/或建築工程准照僅在乙方遞交已按第九條款的規定繳付已到期溢價金的證明後，方予發出。
2. 使用准照僅在遞交已全數繳付第九條款訂定的溢價金的證明後，方予發出。
第十二條款——特別稅捐
當乙方按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條的規定接受本合同條件時，須根據八月二日第219/93/M號訓令的規定，就標示於物業登記局第9150號的土地其批給由二零一一年一月一日起續期10（壹拾）年，繳付特別稅捐，金額為$117,120.00（澳門幣壹拾壹萬柒仟壹佰貳拾元整）。
第十三條款——轉讓
1. 當土地未被完全利用而將本批給所衍生的狀況轉讓，須事先獲得甲方批准，承讓人亦須受本合同修改後的條件約束，尤其有關溢價金方面。
2. 在不妨礙上款最後部分規定的情況下，乙方須以存款、其條款獲甲方接受的擔保或保險擔保提供保證金$180,000.00（澳門幣壹拾捌萬元整），作為擔保履行已設定的義務。該保證金可應乙方要求，在發出使用准照或批准轉讓批給所衍生的權利時退還。
第十四條款——監督
在批出土地的利用期間，乙方必須准許行政當局有關部門執行監督工作的代表進入土地及施工範圍，並向代表提供一切所需的協助，使其有效執行職務。
第十五條款——失效
1. 本合同在下列情況下失效：
1）第八條款第1款規定的加重罰款期限屆滿；
2）當土地利用未完成，未經同意而更改批給用途；
3）土地利用中止超過90（玖拾）日，但有合理解釋且為甲方接受的特殊原因除外。
2. 合同的失效由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
3. 合同的失效導致土地連同其上的一切改善物歸甲方所有，而乙方無權要求任何賠償。
第十六條款——解除
1. 倘發生下列任一事實，本合同可被解除：
1）不準時繳付租金；
2）土地利用已完成，未經同意而更改土地的利用及/或批給用途；
3）不履行第六條款及第九條款規定的義務；
4）四次或以上重複不履行第七條款規定的義務；
5）違反第十三條款的規定，將批給所衍生的狀況轉讓。
2. 本合同的解除由行政長官以批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。
第十七條款——有權限法院
澳門特別行政區初級法院為有權解決由本合同所產生的任何爭訟的法院。
第十八條款——適用法例
如有遺漏，本合同以七月五日第6/80/M號法律和其他適用法例規範。
|
|
二零一一年四月二十八日於運輸工務司司長辦公室
辦公室主任 黃振東