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葡文版本

第230/93/M號訓令

八月十六日

根據由七月二十九日第8/91/M號法律修改之七月五日第6/80/M號法律第四十八條第二款之規定，訂定批地之溢價金金額之方式、程序及結算，應由總督之補足法規予以規範。

為遵守上述規定，藉著本法規對有需要為上述土地法之規定制定規範而作出回應。

基於此；

經聽取諮詢會意見後；

護理總督根據七月五日第6/80/M號法律第四十八條第二款之規定及《澳門組織章程》第十六條第一款c項之規定，命令：

第一條

（標的）

本法規之標的係規範訂定批地之溢價金金額之方式、程序及結算，而該溢價金規定於由七月二十九日第8/91/M號法律修改之七月五日第6/80/M號法律第四十八條第二款內。

第二條

（計算之要素）

計算批地之溢價金金額時，應考慮以下要素：

a） 土地之地點；

b） 批地之用途；

c） 樓宇之層數；

d） 總建築面積，並考慮到其使用及用途；

e） 財務負擔；

f） 工程計劃及監察工程之成本；

g） 土地之利用或再次利用；

h） 批地制度。

第三條

（計算方程式）

一、計算批地之溢價金金額時，應考慮供自用性質及出售之總建築面積。

二、批地溢價金之一般計算方程式如下：

P	——批地之溢價金；
ABC	——總建築面積；
V	——每平方米之升值後數目；
CC	——每平方米之建築成本；
R	——預計利潤之百分比；
DU	——受益權之金額；
α	——工程計劃及監察工程成本之百分比；
β	——純建築成本70％之借款所付利息資本化之數目 （每三個月一期）；
i	——使用
	(1——自用； m——…)；	2——出售；…；
j	——用途
	(1——住宅；	2——商業；
	3——工業；	4——辦公室；
	5——旅館業；	6——平房；
	7——停車處；	8——室外範圍；…；
	n—— …)。

三、“DU” （受益權之金額）部分僅用於土地之批出屬長期租借制度情況下之計算中，其金額之計算方程式如下：

RD	——每平方米之租金 （視乎用途、地點及層數）；
RG	——利用後之總租金
	( n Σ j =1 ABCj RDj);
FA	——每年地租 （1/20 RG）。

四、要素“R”（預計利潤之百分比）依以下之規定及數值定出：

a） 將批出之土地 （利用）

——供出售之面積：

* 任何用途 40%

——供自用性質之面積：

* 商業、旅館業及平房 40%

* 住宅、工業及辦公室 20%

b）批出之土地 （再次利用）

——供 出售之面積：

* 任何用途 20%

——供自用性質之面積：

* 商業、工業、辦公室、旅館業及平房 20%

* 住宅 10%

五、得於按第二款而計算出之溢價金金額中扣除承批人騰空土地、填土、建造基礎設施及社會設備所負擔之費用。

六、為本地區之利益而屬合理之特別情況下，總督得更改計算溢價金金額之要素之數值。

七、本法規附件D內載有批地溢價金之詳細計算方式。

第四條

（住宅及商業）

一、作住宅及商業用途之樓宇，按其所在地點及本法規附件A、B及C之表分為十級 （A至J）。

二、分別為每級別定出：

a） 一至七層之樓宇或高於七層之樓宇每平方米之建築成本；

b） 按樓宇用途 （住宅或商業）之每平方米之升值後數目。

三、本條所指之級別及金額列於本法規附表1。

四、當為平房時，每平方米之建築成本及升值後數目，應按平房之地點 （表1）及本法規附表4之增加數值計算。

第五條

（工業）

一、作工業用途之樓宇，按其所在之地點分為三級（A至C）。

二、分別為每級別定出一至四層之樓宇及高於四層之樓宇每平方米之建築成本金額及升值後數目。

三、本條所指之級別及金額列於本法規附表2。

第六條

（辦公室）

作辦公室用途之面積每平方米之建築成本及升值後數目，相等於為有關地點之商業用途而規定之金額之70%。

第七條

（旅館業場所）

一、旅館業場所每平方米之建築成本及升值後數目，應按其所屬之級數而定（一星級至五星級）。

二、為著上款之效力，旅舍視為酒店，而公寓等同於一星級酒店。

三、公寓式酒店及渡假村每平方米之建築成本金額及升值後數目，相等於同級酒店金額之90%。

四、渡假村之室外範圍每平方米之建築成本金額及升值後數目，按設置專用花園之室外範圍之規定計算。

五、本條所指之級別及金額列於本法規附表3。

第八條

（停車處）

一、供停車之用之面積每平方米之建築成本及升值後數目列於本法規附表5，但不妨礙下款規定。

二、供平房停車之用之面積每平方米之建築成本及升值後數目列於本法規附表4。

第九條

（室外範圍）

室外範圍每平方米之建築成本及升值後數目，按其屬專用或屬共同使用而分為兩級，列於本法規附表6。

第十條

（繳納方式）

一、以現金繳納之溢價金，應按下列其中一種方式繳納：

a） 於有關批地或修正批地之批示在《政府公報》公佈後三十日內，一次付清；

b） 半年一次等額分期給付，而應給付本金及利息。

二、如屬上款b項之情況，第一次之給付不能少於溢價金總金額之百分之五十，而應於上款a項所指之批示在《政府公報》公佈後三十日內繳納。

第十一條

（程序及徵收）

溢價金由土地工務運輸司計算，並由財政司徵收。

第十二條

（遲延利息）

如不按時繳納應繳付之溢價金金額，須付按法定利率計算之遲延利息，但不妨礙適用其他法定處罰或合同規定之處罰。

第十三條

（失效）

在土地之批出宣告失效之情況下，承批人所繳納之一切溢價金歸本地區所有。

第十四條

（附表及附件）

附於本法規之各表及附件A、B及C之表，應透過總督訓令予以修正及調整。

一九九三年八月五日於澳門政府

命令公佈

———

表 1

作住宅及商業用途之每平方米之建築成本及升值後數目

表 2

作工業用途之每平方米之建築成本及升值後數目

表3

作旅館業用途之每平方米之建築成本及升值後數目

表4

平房及其車位之每平方米之建築成本及升值後數目

表5

停車處之每平方米之建築成本及升值後數目

表6

室外範圍之每平方米之建築成本及升值後數目

附件A

澳門街道之級別

附件B

氹仔街道之級別

附件C

路環街道之級別

附件D

批地溢價金之計算

1. 方程式

（1）一般方程式

P=	m Σ i =1	n Σ j =1	[(ABCi,j Vi) - (ABCi,j CCj) - (PFi,j +
			+EFi,j)] Ri,j - DU

P	——批地之溢價金；
ABC	——建築面積；
V	——每平方米之升值後數目；
CC	——每平方米之建築成本；
PF	——工程計劃及監察工程之成本；
EF	——財務負擔（須考慮土地利用之期間）；
R	——預計利潤之百分比；
DU	——受益權之金額；
i	——使用
	1——自用；	（2——出售；…；
	m——…）；
j	——用途
	(1——住宅；	2——商業；
	3——工業；	4——辦公室；
	5——旅館業；	6——平房；
	7——停車處；	8——室外範圍； …；
	n——…)。

（2）工程計劃及監察工程之成本

PF_i,j = a (ABC_i,j CC_j)

α——工程計劃及監察工程成本之百分比

（3）工程財務負擔之成本

EFi,j	= β[(ABCi,j CCj) + a(ABCi,j CCj)]
	= β [ABCi,j CCj (1 + a)]
	以 β = 0,7 [ 1 x (1+t) N+1 - (1+t) - 1]代入 N t

β	——純建築成本70%之借款所付利息資本化之數目（每三個月一期）
N	——利用期間為若干之三個月
t	——三個月之利率

（4）以（2）及（3）之值取代（1）內之PF_i,j及EF_i,j，相應得出：

P	=	m Σ i =1	n Σ j =1	[ABCi,j Vj) - (ABCi,j CCj) - a(ABCi,j CCj) -
				-β (ABCi,j CCj (1+a))] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	[ABCi,j (Vj - CCj - a CCj - ßCCj - aβCCj)]
				Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	ABCi,j [Vj - CCj (1 + a + β + aβ)] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1	n Σ j =1	ABCi, j [Vj - CCj (1 + a + β (1 + a))] Ri,j - DU
	=	m Σ i =1 n Σ j =1 ABCi,j [Vj - CCj (1 + a) (1 + β)] Ri,j - DU

為簡化後之溢價金一般計算方程式。

2. 供自用性質面積之部分溢價金之計算

(1) TC_1,j = ABC_1,j CC_1,j

(2) TV_1,j = ABC_1,j V_1,j

(3) PF_1,j = a ABC_1,j CC_1,j

(4) CS_1,j = PF_1,j + TC_1,j

(5) EF_1,j = β CS_1,j

以 ß =	0,7	x	(1+t) N+1 - (1+t)	- 0.7代入
	N		t

備註：要素β相當於純建築成本70%之借款所付利息資本化之數目，按三個月一期之制度收取款項，且每期收取之款項相等。

(6) CT_1,j = TC_1,j + PF_1,j + EF_1,j = CS_1,i + EF_1,j

(7) MB_1,j = TV_1,j - CT_1,j

(8) P_1,j = MB_1,j R_1,j

(9) P1 =

n Σ j =1

MB1,j R1,j

3. 供出售面積之部分溢價金之計算

(1) TC_2,j = ABC_2,j CC_2,j

(2) TV_2,j = ABC_2,j V_2,j

(3) PF_2,j = a ABC_2,j CC_2,j

(4) CS_2,j = PF_2,j + TC_2,j

(5) EF_2,j = β CS_2,j

以ß =	0,7	x	(1+t) N+1 - (1+t)	- 0.7代入
	N		t

備註：要素β相當於純建築成本70%之借款所付利息資本化之數目，按三個月一期之制度收取款項，且每期收取之款項相等。

(6) CT_2,j = TC_2,j + PF_2,j + EF_2,j = CS_2,j + EF_2,j

(7) MB_2,j = TV_2,j - CF_2,j

(8) P_2,j = MB_2,j R_2,j

(9) P2 =

n Σ j =1

MB2,j R2,j

4. 批地溢價金之計算

P =

m Σ i =1

n Σ j =1

MBi, j Ri, j

P = P₁ + P₂

備註：土地之批出屬長期租借制度時，應於批地之溢價金中扣除受益權之金額（DU）。

5.說明

TC	——總建築成本
TV	——總升值後數目
PF	——計劃及監察成本
CS	——純建築成本
EF	——財務負擔
CT	——綜合建築成本
MB	——毛利
P	——批地之溢價金
N	——若干之三個月
i	——使用
j	——用途
t	——三個月之利率

6. 部分溢價金之計算表

卷宗編號：

申請人：

地點：

使用（i）：

備註：批地之溢價金相等於各“部分溢價金”之總和，而“部分溢價金”係考慮到各總建築面積（ABC）之使用及用途而計算所得。