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Decreto-Lei n.º 28/92/M

de 1 de Junho

O Decreto-Lei n.º 69/88/M, de 8 de Agosto, no capítulo IV, artigos 52.º a 69.º, prevê a existência de actividades comerciais ou industriais em edifícios destinados a habitação social, nele consagrando as regras a que estão sujeitos a atribuição, arrendamento e gestão dos espaços destinados aos estabelecimentos.

A filosofia subjacente ao diploma assenta no carácter marcadamente social, ao definir, como critério decisivo para aplicação daquelas regras, os rendimentos mensais dos agregados familiares.

Com o presente diploma, pretende-se manter algumas das regras vigentes, mas, e simultaneamente, autonomizar o regime aplicável aos espaços adequados para estabelecimentos comerciais do relativo a habitação social, valorando a importância do concurso público como a via mais adequada para a atribuição do arrendamento.

Por outro lado, inova substancialmente os regimes do trespasse e das rendas.

Nestes termos;

Ouvido o Conselho Consultivo;

O Encarregado do Governo decreta, nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do Estatuto Orgânico de Macau, para valer como lei no território de Macau, o seguinte:

CAPÍTULO I

Disposição geral

Artigo 1.º

(Âmbito)

O presente diploma regula a atribuição, arrendamento e cedência gratuita dos espaços adequados ao exercício de actividades comerciais que existam em edifícios destinados a habitação social.

CAPÍTULO II

Atribuição e concurso

Artigo 2.º

(Atribuição)

1. A atribuição dos espaços adequados ao exercício de actividades comerciais far-se-á por concurso, nos termos dos artigos subsequentes.

2. Excepcionalmente, mediante parecer do Instituto de Habitação de Macau, adiante designado abreviadamente por IHM, e após autorização da entidade tutelar, poderão ser atribuídos espaços, com dispensa de concurso, nas seguintes situações:

a) Quando sejam concedidos a organismos ou entidades que prossigam fins de solidariedade social;

b) Quando os destinatários sejam titulares de arrendamento de um estabelecimento localizado em edifício de habitação social a demolir, ou sujeito a obras de modificação ou alteração;

c) Quando os destinatários sejam desalojados de edificações informais recenseadas onde exerciam actividade comercial ou industrial.

Artigo 3.º

(Abertura e publicitação do concurso)

1. A abertura do concurso é feita por aviso a publicar no Boletim Oficial e na imprensa local de expressão portuguesa e chinesa.

2. Do aviso constará:

a) O prazo e local de apresentação de candidaturas;

b) A indicação do dia, hora e local do acto público de licitação;

c) Os documentos exigidos e demais condições de admissão a concurso;

d) O tipo de actividade que pode ser exercida em cada espaço a concurso;

e) O valor mínimo de licitação para cada espaço;

f) O local e horas em que os interessados podem obter informações sobre o concurso.

Artigo 4.º

(Admissão)

1. Serão admitidas a concurso todas as pessoas singulares ou colectivas que respeitem os requisitos da lei geral e os constantes do aviso do concurso.

2. As pessoas colectivas deverão fazer prova de que se encontram registadas na Conservatória do Registo Comercial.

Artigo 5.º

(Objecto e valor da licitação)

1. Os espaços serão atribuídos por licitação a abrir entre os candidatos admitidos.

2. A licitação terá como objecto a renda mensal para cada espaço e far-se-á a partir de um valor mínimo que vier a ser fixado por despacho da entidade tutelar, sob proposta do IHM.

Artigo 6.º

(Do acto de concurso)

O concurso decorrerá perante uma comissão nomeada pelo presidente do IHM.

Artigo 7.º

(Adjudicação)

1. Os espaços serão adjudicados aos candidatos que ofereçam renda de valor mais elevado.

2. Se não se verificar a oferta de lances acima do valor mínimo fixado, o respectivo espaço será retirado da praça.

CAPÍTULO III

Do arrendamento e cedência gratuita

SECÇÃO I

Dos contratos

Artigo 8.º

(Outorga)

1. A atribuição de espaços é titulada por contrato de arrendamento ou, no caso da alínea a) do n.º 2 do artigo 2.º, por contrato de cedência gratuita.

2. Os contratos referidos no número anterior são outorgados pelo IHM.

Artigo 9.º

(Alterações ao contrato de arrendamento)

São averbadas ao contrato de arrendamento todas as alterações relativas aos seus elementos, como sejam a renda e a transmissão da posição contratual.

Artigo 10.º

(Prazo)

O prazo de arrendamento ou de cedência gratuita é de seis e doze meses, respectivamente, e considera-se sucessivamente renovado por iguais períodos de tempo se não for denunciado por nenhuma das partes.

Artigo 11.º

(Obrigações do arrendatário e do cessionário)

1. São obrigações do arrendatário:

a) Pagar a renda no local e tempo acordados;

b) Facultar ao IHM, sempre que este o requeira, o exame do espaço arrendado;

c) Avisar o IHM do trespasse até trinta dias após a sua celebração;

d) Não usar nem consentir que outrem use o espaço arrendado para fins ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina;

e) Não proceder de forma a criar risco para a segurança do edifício e avisar o IHM sempre que tenha conhecimento de danos ou vícios no espaço arrendado, ou que terceiros reclamam direitos sobre ele;

f) Não obstar à realização de obras que o IHM entenda necessárias;

g) Não efectuar quaisquer obras sem consentimento do IHM;

h) Cumprir o regulamento do edifício e as normas sobre higiene e segurança aplicáveis ao espaço arrendado;

i) Devolver o espaço, findo o contrato.

2. Aos cessionários não são exigíveis as obrigações das alíneas a) e c) do número anterior.

Artigo 12.º

(Início de actividade)

1. Os arrendatários ou os seus sucessores só poderão iniciar a sua actividade depois de cumpridas as formalidades legais a que está sujeito o seu exercício, nomeadamente as relativas a licenciamento.

2. As formalidades, referidas no número anterior, deverão ser cumpridas no prazo de três meses, contados desde a data da assinatura do contrato.

3. O IHM poderá prorrogar o prazo, referido no número anterior, se a demora não for imputável ao arrendatário.

Artigo 13.º

(Condições de exploração)

Os arrendatários devem explorar directamente o espaço arrendado.

Artigo 14.º

(Trespasse)

1. É permitida a transmissão, por acto entre vivos, da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do IHM, em caso de trespasse do estabelecimento comercial.

2. Não há trespasse:

a) Quando, transmitida a fruição do prédio, passe a exercer-se nele outro tipo de actividade comercial, ou, quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino;

b) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento.

3. O trespasse só é válido se for celebrado por escritura pública.

Artigo 15.º

(Subarrendamento, empréstimo e cessão)

1. Não são permitidos os actos que tenham por objecto o subarrendamento, o empréstimo e a cessão.

2. São nulos os actos que violem o previsto no número anterior.

Artigo 16.º

(Impenhorabilidade)

O direito ao arrendamento é impenhorável.

SECÇÃO II

Das rendas

Artigo 17.º

(Vencimento e pagamento)

1. A primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato, e cada uma das restantes vence-se no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito.

2. A renda será paga no local e pela forma que o IHM estabelecer, até ao oitavo dia de cada mês.

Artigo 18.º

(Caução)

Na data da celebração do contrato, o arrendatário pagará um montante igual ao de um mês de renda, a título de caução, para assegurar o cumprimento das suas obrigações contratuais.

Artigo 19.º

(Valor das rendas)

1. O valor das rendas será o que resultar do acto de licitação, ou, no caso das alíneas b) e c) do n.º 2 do artigo 2.º, o que vier a ser fixado por despacho da entidade tutelar, sob proposta do IHM.

2. Estão isentos do pagamento de renda os organismos ou entidades que prossigam fins de solidariedade social.

3. A isenção prevista no número anterior não dispensa, nomeadamente, o pagamento das despesas de fruição e condomínio, na proporcionalidade que lhes for devida.

Artigo 20.º

(Actualização das rendas)

1. As rendas serão actualizadas após um ano de vigência dos respectivos contratos, sendo utilizado para o efeito a evolução registada nos últimos doze meses pelo índice de preços no consumidor disponível e publicado pela Direcção dos Serviços de Estatística e Censos.

2. Os espaços que tenham sido objecto de trespasse ou de obras de alteração estão sujeitos a uma actualização de renda, tendo como limite o valor médio praticado na zona em mercado livre.

3. A renda actualizada, nos termos do número anterior, é devida a partir do mês seguinte à ocorrência do facto que lhe dá origem.

Artigo 21.º

(Mora do arrendatário)

1. Constituindo-se o arrendatário em mora, o IHM tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido.

2. Se o contrato for rescindido, apenas são devidas as rendas em atraso.

3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o n.º 1, o IHM tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as quais são consideradas em dívida para todos os efeitos.

SECÇÃO III

Rescisão, denúncia e caducidade

SUBSECÇÃO I

Rescisão

Artigo 22.º

(Rescisão)

Constituem motivo de rescisão do contrato pelo IHM:

a) O seu incumprimento, nomeadamente a violação das obrigações previstas nas alíneas a) a g) do n.º 1 do artigo 11.º;

b) O encerramento do estabelecimento por mais de quarenta e cinco dias consecutivos ou o não início da sua actividade no prazo mencionado no n.º 2 do artigo 12.º, salvo motivo justificado;

c) A prática pelo arrendatário ou cessionário dos actos mencionados no artigo 15.º

Artigo 23.º

(Processo de rescisão)

1. Verificado algum facto que dê ou possa dar origem à rescisão do contrato, o IHM procederá imediatamente à notificação do arrendatário ou cessionário para que estes digam o que se lhes oferecer, por escrito, no prazo de dez dias.

2. Se o arrendatário ou o cessionário nada disserem ou se a justificação apresentada for considerada improcedente pelo IHM, será o contrato rescindido de imediato.

3. O IHM procederá a averiguações, se as considerar necessárias perante as respostas do arrendatário ou do cessionário.

4. A decisão final da entidade tutelar, sob proposta do IHM, será sempre notificada ao arrendatário ou ao cessionário com a indicação sucinta dos respectivos motivos.

SUBSECÇÃO II

Denúncia

Artigo 24.º

(Denúncia por parte do IHM)

1. O IHM pode denunciar o contrato, no termo do seu prazo inicial ou no das suas renovações, se se propuser demolir ou modificar o edifício, ou realizar obras de alteração no espaço que impeçam a manutenção do vínculo contratual.

2. Pela desocupação definitiva do espaço arrendado o arrendatário terá direito a receber uma indemnização correspondente a um ano de última renda que pagava, ou a um outro espaço se o IHM lhe puder facultar, cuja renda terá como limite o valor médio praticado na zona em mercado livre.

3. O arrendatário ao qual não for facultado outro espaço, durante o período de tempo não superior a seis meses para a realização de obras e pretenda retomar o espaço locado, terá direito a receber uma indemnização correspondente ao rendimento que teria no exercício da sua actividade, mediante apresentação da declaração modelo M/1 relativa ao imposto complementar.

4. O arrendatário que exerça a faculdade de retomar o espaço locado fica sujeito às regras de actualização de renda prevista no n.º 2 do artigo 20.º

Artigo 25.º

(Denúncia pelo arrendatário ou cessionário)

O arrendatário ou o cessionário podem denunciar os respectivos contratos no termo do prazo ou no das suas renovações através de comunicação a remeter ao IHM.

Artigo 26.º

(Prazo)

A denúncia do contrato efectua-se com a antecedência mínima de dois meses.

SUBSECÇÃO III

Caducidade

Artigo 27.º

(Caducidade e transmissão contratual)

1. O arrendamento não caduca por morte do arrendatário ou daquele a quem tiver sido transmitida a sua posição contratual, se lhe sobreviver o cônjuge, não separado judicialmente de pessoas e bens, ou de facto, ou deixar parentes ou afins, na linha recta, mas os sucessores podem renunciar à transmissão comunicando a renúncia ao IHM no prazo de trinta dias.

2. A cedência gratuita caduca com a extinção da cessionária ou quando a mesma deixe de prosseguir fins de solidariedade social.

Artigo 28.º

(Despejo)

1. Para a rescisão, denúncia e caducidade, o arrendatário ou o cessionário têm o prazo de trinta dias para desocuparem o espaço arrendado ou cedido, após a notificação pelo IHM, sob pena de serem executados coercivamente.

2. Para a execução do despejo, o IHM, mediante mandado, poderá solicitar a colaboração das Forças de Segurança de Macau se tal se tornar necessário.

3. O arrendatário contra quem tenha sido exercido o direito de rescisão ou que não tenha voluntariamente desocupado o espaço arrendado em caso de denúncia e caducidade, não poderá participar, no prazo de três anos, em qualquer concurso promovido pelo IHM para atribuição de espaços destinados a actividades comerciais.

SECÇÃO IV

Obras e conservação

Artigo 29.º

(Obras)

1. Sem prejuízo das licenças necessárias, nenhuma obra pode ser feita sem autorização do IHM.

2. O arrendatário ou o cessionário comunicarão ao IHM, por carta registada, quais as obras que pretendem realizar, para efeitos da autorização referida no número anterior.

3. Se a obra realizada não corresponder à que foi autorizada, considera-se como tendo sido efectuada sem autorização.

Artigo 30.º

(Conservação)

1. A conservação do interior dos espaços arrendados ou cedidos constitui encargo dos arrendatários ou dos cessionários, salvo quando se trate de reparações motivadas por vícios ou defeitos de construção.

2. A conservação do exterior e das demais partes comuns dos edifícios, incluindo os elevadores, fica a cargo do IHM.

3. Constituem encargo dos arrendatários ou dos cessionários quaisquer reparações do exterior dos edifícios no caso de danos resultantes da sua actividade.

4. Quando, sendo encargo dos arrendatários ou dos cessionários, estes não possam ou não queiram proceder às reparações necessárias, o IHM poderá fazê-las em sua substituição, cobrando posteriormente as respectivas despesas.

Artigo 31.º

(Benfeitorias)

1. As benfeitorias incorporadas nos espaços arrendados ou cedidos, se autorizadas, podem ser levantadas se daí não advier nenhum prejuízo para o espaço.

2. Se não autorizadas e o IHM quiser retê-las, terá de pagar uma indemnização igual ao custo delas ou ao benefício que representarem no momento da restituição do espaço.

SECÇÃO V

Notificações e comunicações

Artigo 32.º

(Notificações)

1. As notificações aos arrendatários ou aos cessionários serão efectuadas por carta registada ou, quando os seus destinatários estiverem ausentes ou não quiserem receber, através de edital a afixar à porta do espaço arrendado ou cedido.

2. As notificações produzem efeitos a partir do terceiro dia posterior à data do registo ou no dia em que forem afixadas, se através de edital.

Artigo 33.º

(Comunicações)

1. Os pedidos e comunicações do arrendatário ou do cessionário deverão ser realizados por escrito junto dos serviços ou através de carta registada, considerando-se como inexistentes se não realizados nestes termos.

2. Os pedidos e comunicações, referidos no número anterior, poderão ser realizados por qualquer membro do agregado familiar do arrendatário em caso de impedimento deste, devendo indicar a identificação e o grau de parentesco existente entre ambos e ainda a menção expressa em como actuam em representação do arrendatário.

CAPÍTULO IV

Disposições finais e transitórias

Artigo 34.º

(Disposições transitórias)

1. Os arrendamentos celebrados ao abrigo de legislação anterior caducam no termo dos actuais períodos de renovação.

2. O IHM celebrará com os arrendatários ou cessionários novos contratos ao abrigo das disposições deste diploma.

3. Com os actuais utilizadores, sem contrato, de espaços comerciais, serão celebrados contratos cuja renda terá o valor fixado para a respectiva zona, conforme a tabela anexa ao presente diploma.

4. Até 1 de Janeiro de 1994, data a partir da qual passará a ser-lhes aplicado o valor da renda fixado nos termos do número anterior, os novos arrendatários beneficiam da seguinte redução de renda:

a) Até ao final do corrente ano civil, 50%;

b) Durante o ano de 1993, 25%.

5. Os arrendatários cujas rendas foram actualizadas ou fixadas após 1980 terão uma nova actualização das suas rendas, sendo utilizada, para o efeito, a evolução registada nos últimos doze meses pelo índice de preços no consumidor disponível e publicado pela Direcção dos Serviços de Estatística e Censos, desde aquela data até à entrada em vigor do presente diploma.

6. Aos arrendatários que não sofreram alterações nas suas rendas até 1980 aplicam-se as regras do n.º 4 anterior, depois de fixado o valor da renda, de acordo com o n.º 3 deste mesmo artigo.

Artigo 35.º

(Norma revogatória)

São revogados os artigos 52.º a 69.º do Decreto-Lei n.º 69/88/M, de 8 de Agosto, e todas as disposições legais em vigor que contrariem o disposto no presente diploma.

Artigo 36.º

(Início de vigência)

Este diploma entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação.

Aprovado em 26 de Maio de 1992.

Publique-se.

O Encarregado do Governo, Henrique Manuel Lages Ribeiro.

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ANEXO

Tabela de fixação de renda por zona, a que se refere o n.º 3 do artigo 34.º

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