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ASSEMBLEIA LEGISLATIVA

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Este diploma foi revogado por: Decreto-Lei n.º 55/99/M

Lei n.º 12/95/M

de 14 de Agosto

Regime do Arrendamento Urbano

A Assembleia Legislativa decreta, nos termos da alínea f) do n.º 1 do artigo 31.º do Estatuto Orgânico de Macau, para valer como lei no território de Macau, o seguinte:

Artigo 1.º

(Aprovação)

É aprovado o Regime do Arrendamento Urbano que faz parte da presente lei.

Artigo 2.º

(Entrada em vigor)

1. O Regime do Arrendamento Urbano entra em vigor no dia 1 de Janeiro de 1996, à excepção do disposto no artigo 21.º que entra imediatamente em vigor.

2. O disposto na alínea b) do artigo 41.º do Regime do Arrendamento Urbano produz efeitos a partir de 1 de Janeiro de 1997.

Artigo 3.º

(Retroactividade)

1. A presente lei é aplicável aos arrendamentos urbanos de pretérito acerca dos quais não haja acção pendente.

2. O disposto no número anterior não afecta a validade dos contratos celebrados antes da vigência desta lei e constantes de titulo suficiente segundo a lei em vigor à data da celebração.

3. O disposto no n.º 1 deste artigo não obsta a que, relativamente aos arrendamentos de pretérito, independentemente da forma de processo em que se discuta a validade do arrendamento, tanto o senhorio como o arrendatário podem invocar a imputabilidade prevista nos n.os 2 e 3 do artigo 21.º do Regime do Arrendamento Urbano.

Artigo 4.º

(Licença de utilização)

1. O disposto no artigo 23.º só é aplicável aos novos contratos de arrendamento que tenham por objecto prédios construídos depois de 31 de Dezembro de 1946.

2. A falta de licença de utilização pode ser suprida por certidão da Conservatória do Registo Predial donde conste a finalidade do prédio.

Artigo 5.º

(Contratos de pretérito)

1. Os arrendamentos urbanos de pretérito não reduzidos à forma legal, que preencham os requisitos de forma da presente lei, consideram-se validamente celebrados.

2. Os arrendamentos urbanos de pretérito que se tenham mantido, não obstante a falta de forma legal, podem ser provados por qualquer modo, quando se demonstre que a falta é imputável ao senhorio ou ao arrendatário.

3. Consideram-se válidas, com a publicação e nos termos desta lei, as cláusulas dos arrendamentos urbanos de pretérito que tenham por objecto o prazo contratual e o mecanismo de actualização da renda contrárias à legislação anterior, desde que o não sejam em relação ao Regime do Arrendamento Urbano.

Artigo 6.º

(Rendas fixadas em dólares de Hong Kong)

O disposto no artigo 31.º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica a validade das cláusulas dos arrendamentos urbanos de pretérito que tenham fixado o montante das rendas em dólares de Hong Kong.

Artigo 7.º

(Revogação)

É revogada, a partir de 1 de Janeiro de 1996, a legislação anterior relativa às matérias reguladas no Regime do Arrendamento Urbano, designadamente:

a) O Decreto n.º 43 525, de 7 de Março de 1961;

b) O Decreto n.º 36 909, de 11 de Junho de 1948;

c) O Decreto n.º 37 647, de 12 de Dezembro de 1949;

d) O artigo 977.º do Código de Processo Civil.

Aprovada em 6 de Julho de 1995.

A Presidente da Assembleia Legislativa, Anabela Sales Ritchie.

Promulgada em 25 de Julho de 1995.

Publique-se.

O Governador, Vasco Rocha Vieira.

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REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

CAPÍTULO I

Do arrendamento urbano em geral

SECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

(Âmbito de aplicação)

1. A presente lei tem por objecto a regulamentação do arrendamento urbano.

2. Em tudo o que não estiver em oposição com o disposto na presente lei, aplica-se o regime geral da locação.

Artigo 2.º

(Situações especiais)

1. Exceptuam-se do âmbito de aplicação desta lei:

a) Os arrendamentos para fins especiais transitórios;

b) Os arrendamentos sujeitos a legislação especial.

2. Aos arrendamentos previstos no número anterior aplica-se o regime geral da locação e as disposições desta lei que, pela sua natureza, sejam compatíveis com o regime destes arrendamentos.

Artigo 3.º

(Arrendamento urbano)

Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.

Artigo 4.º

(Arrendamentos mistos)

1. Envolvendo o contrato uma parte urbana e uma parte rústica, só se considera como urbano o arrendamento se a parte urbana for de valor superior à rústica.

2. Para os efeitos do número anterior atender-se-á à renda que os contraentes tiverem atribuído a cada uma das partes, procedendo-se, na falta de discriminação, a avaliação.

Artigo 5.º

(O arrendamento como acto de administração)

1. O arrendamento constitui para o senhorio um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrado por prazo superior a seis anos.

2. O contrato de arrendamento de prédio indiviso, por prazo superior a seis anos feito pelo consorte ou consortes administradores, é anulável quando os restantes comproprietários não manifestarem o seu assentimento antes ou depois do contrato.

3. À legitimidade do consorte ou consortes administradores para dar de arrendamento por prazo inferior a seis anos, aplica-se o regime da compropriedade, no que diz respeito à administração da coisa.

4. O assentimento deve ser prestado pela forma a que estiver sujeito o contrato de arrendamento.

Artigo 6.º

(Fim do contrato)

1. O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.

2. Na falta de estipulação, o arrendatário pode utilizar o prédio para o fim a que o mesmo se destina; não sendo possível proceder à determinação deste, para o fim a que esteve afecto durante a utilização anterior ou, quando não for possível determiná-lo, para qualquer fim lícito.

Artigo 7.º

(Pluralidade de fins)

1. Se um ou mais prédios forem arrendados para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observa-se, relativamente a cada um deles, o regime respectivo.

2. As causas de nulidade, anulabilidade ou resolução que respeitam a um dos fins não afectam a parte restante do arrendamento, excepto se do contrato ou das circunstâncias que o acompanham não resultar a discriminação dos prédios ou partes do prédio correspondentes às várias finalidades, ou estas forem solidárias entre si.

3. Se, porém, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal.

Artigo 8.º

(Cessão de exploração de estabelecimento)

1. Não é havido como arrendamento de prédio urbano o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.

2. Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo 109.º, o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio.

3. A cessão de exploração prevista no n.º 1 deste artigo não carece de autorização do senhorio, devendo, no entanto, ser-lhe comunicada no prazo de quinze dias, sob pena de ineficácia.

SECÇÃO II

Obrigações do senhorio

Artigo 9.º

(Obrigações do senhorio)

São obrigações do senhorio:

a) Entregar ao arrendatário o prédio arrendado;

b) Assegurar-lhe o gozo deste para os fins a que o prédio se destina.

Artigo 10.º

(Vício do prédio arrendado)

Quando o prédio arrendado apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo senhorio, considera-se o contrato não cumprido:

a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o senhorio não provar que o desconhecia sem culpa;

b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do senhorio.

Artigo 11.º

(Casos de irresponsabilidade do senhorio)

O disposto no artigo anterior não é aplicável:

a) Se o arrendatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu o prédio;

b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o senhorio tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar;

c) Se o defeito for da responsabilidade do arrendatário;

d) Se este não avisou do defeito o senhorio, como lhe cumpria.

Artigo 12.º

(Ilegitimidade do senhorio ou deficiência do seu direito)

1. São aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores:

a) Se o senhorio não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo do prédio arrendado;

b) Se o seu direito não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito;

c) Se o direito do senhorio não possuir os atributos que ele assegurou ou estes atributos cessarem posteriormente por culpa dele.

2. As circunstâncias descritas no número antecedente só importam a falta de cumprimento do contrato quando determinarem a privação, definitiva ou temporária, do gozo do prédio ou a diminuição dele por parte do arrendatário.

3. O disposto na alínea b) do n.º 1 não prejudica a legitimidade do promitente-comprador para dar de arrendamento, tendo havido tradição do prédio e pagamento integral do preço.

Artigo 13.º

(Anulabilidade por erro ou dolo)

O disposto nos artigos 10.º e 12.º não obsta à anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais.

Artigo 14.º

(Reparações ou outras despesas urgentes)

1. Se o senhorio estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o arrendatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.

2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o arrendatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao mesmo tempo.

Artigo 15.º

(Actos que impedem ou diminuem o gozo da coisa)

1. Não obstante convenção em contrário, o senhorio não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo do prédio pelo arrendatário, com excepção dos que a lei ou os usos facultem ou o próprio arrendatário consinta em cada caso, mas não tem a obrigação de assegurar esse gozo contra actos de terceiro.

2. O arrendatário que for privado do prédio ou perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o senhorio, dos meios facultados ao possuidor para defesa da sua posse.

SECÇÃO III

Obrigações do arrendatário

Artigo 16.º

(Obrigações do arrendatário)

São obrigações do arrendatário:

a) Pagar a renda;

b) Facultar ao senhorio o exame do prédio arrendado;

c) Não aplicar o prédio a fim diverso daquele a que ele se destina;

d) Não fazer do prédio uma utilização imprudente;

e) Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer outras ordenadas pela autoridade pública;

f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do prédio por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, subarrendamento ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar;

g) Comunicar ao senhorio, dentro de quinze dias, a cedência do gozo do prédio por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;

h) Avisar imediatamente o senhorio, sempre que tenha conhecimento de vícios no prédio ou saiba que o ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ele, desde que o facto seja ignorado pelo senhorio;

i) Restituir o prédio arrendado, findo o contrato.

Artigo 17.º

(Restituição do prédio arrendado)

1. Na falta de convenção, o arrendatário é obrigado a manter e restituir o prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.

2. Presume-se que o prédio foi entregue ao arrendatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dele ao tempo da entrega.

Artigo 18.º

(Perda ou deterioração do prédio)

O arrendatário responde pela perda ou deteriorações do prédio não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dele.

Artigo 19.º

(Indemnização pelo atraso na restituição do prédio)

1. É devida uma indemnização de idêntico montante à prevista no n.º 1 do artigo 35.º, quando o arrendatário ou o seu sucessor, sem causa legitima, deixe de restituir o gozo do prédio, logo que, por qualquer forma, finde o contrato.

2. A indemnização é devida até à efectiva desocupação do prédio.

3. Fica salvo o direito do senhorio à indemnização dos prejuízos excedentes, se os houver.

Artigo 20.º

(Despesas e levantamento de benfeitorias)

Fora dos casos previstos no artigo 14.º e salvo estipulação em contrário, o arrendatário é equiparado ao possuidor de má fé, quanto a benfeitorias que haja feito no prédio arrendado.

SECÇÃO IV

Formação

Artigo 21.º

(Forma)

1. O contrato de arrendamento urbano é celebrado por escrito, com a assinatura do senhorio e do inquilino.

2. O arrendamento será, não obstante a falta de título escrito, reconhecido em juízo, por qualquer outro meio de prova, quando se demonstre que a falta é imputável ao senhorio ou ao arrendatário.

3. Quando essa imputabilidade seja oposta pelo arrendatário, só é admissível a alegação quando acompanhada do recibo de renda passado por quem tenha direito ao gozo do prédio.

Artigo 22.º

(Conteúdo)

1. Do contrato de arrendamento urbano deve constar:

a) A identidade das partes;

b) A identificação e localização do arrendado ou da sua parte;

c) O quantitativo da renda;

d) A data da celebração;

e) O fim do contrato;

f) O prazo.

2. O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, também, quando o seu objecto ou o seu fim o impliquem:

a) A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;

b) A natureza do direito do senhorio, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário, em poderes de administração de bens alheios ou num contrato-promessa de compra e venda;

c) O número de inscrição na matriz ou a declaração de o prédio se encontrar omisso;

d) A existência de regulamento da propriedade horizontal, se o houver;

e) A existência de licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente;

f) O acordo a que se referem os artigos 57.º a 60.º

3. Deve ser anexado ao contrato e assinado pelas partes o regulamento a que se refere a alínea d) do número anterior e um documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no n.º 2 do artigo 17.º

4. A falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos n.os 1 e 2 deste artigo não determina a invalidade do contrato, quando possam ser supridos nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.

Artigo 23.º

(Licença de utilização)

1. Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido para o contrato seja atestada pela licença de utilização, passada pela entidade competente.

2. No caso da inexistência da licença se dever a falta de condições de utilização, uma vez concluída a realização das obras previstas nos artigos 28.º e 29.º, pode o arrendatário requerer a passagem da respectiva licença de utilização, aplicando-se com as devidas adaptações o disposto no artigo 30.º

SECÇÃO V

Prazo

Artigo 24.º

(Prazo supletivo)

1. O prazo do arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei ou convencionado pelas partes.

2. O arrendamento não pode convencionar-se por mais de trinta anos e, quando estipulado por tempo superior, considera-se reduzido a este prazo.

Artigo 25.º

(Prorrogação)

1. O arrendamento, chegado a seu termo, considera-se prorrogado sucessivamente, se o arrendatário não denunciar o contrato no prazo e pela forma designada no contrato ou na lei.

2. Não havendo convenção do prazo da prorrogação, este é igual ao período por que tenha sido celebrado o contrato.

3. Quando o período previsto no número anterior for superior a um ano, o prazo da prorrogação é apenas de um ano.

SECÇÃO VI

Obras

Artigo 26.º

(Deteriorações lícitas)

1. É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.

2. As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.

Artigo 27.º

(Tipos de obras)

1. Nos prédios urbanos podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.

2. São obras de conservação ordinária:

a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;

b) As obras impostas pela Administração Pública nos termos da lei e que visem manter um nível de habitabilidade adequada do prédio e das suas fracções;

c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

3. São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de conservação do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, cm geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido do prédio nesse ano.

4. São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.

Artigo 28.º

(Execução das obras)

1. As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto nos artigos 17.º e 26.º

2. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando, nos termos da lei, a sua execução lhe seja ordenada pela entidade competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.

3. A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas nos termos dos artigos 46.º a 48.º

Artigo 29.º

(Execução pelo arrendatário)

1. Quando o senhorio, depois de notificado pela entidade competente, não iniciar, no prazo fixado, as obras de conservação ou beneficiação que legalmente lhe caibam, pode o arrendatário proceder à sua execução.

2. O início das obras deve, no entanto, ser precedido da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que represente o valor máximo pelo qual este é responsável.

3. Havendo pluralidade de arrendatários, o disposto nos números anteriores, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando os restantes vinculados.

4. Fica salvaguardado o disposto no artigo 14.º

Artigo 30.º

(Reembolso do arrendatário)

1. Nos casos das obras realizadas ao abrigo do disposto no artigo 14.º desta lei, se o senhorio não proceder voluntariamente ao pagamento, o arrendatário pode deduzir na renda até 70% do seu montante, acrescido dos respectivos juros legais, durante o tempo necessário ao seu reembolso integral.

2. O disposto no número anterior não prejudica o direito do senhorio discutir, pelos meios comuns, a necessidade, a urgência e o custo das obras.

SECÇÃO VII

Renda

Subsecção I

Disposições gerais

Artigo 31.º

(Fixação em patacas)

1. A renda consistirá sempre em certa soma de dinheiro fixada em patacas.

2. Sem prejuízo da validade do contrato, é nula a cláusula pela qual se convencione o pagamento da renda em moeda específica ou por uma forma diferente da prevista no número anterior.

3. O quantitativo da renda fixada em moeda estrangeira corresponde ao seu equivalente em patacas, segundo o câmbio do dia da celebração do contrato.

Artigo 32.º

(Antecipação)

1. Não é permitido às partes estipularem antecipação de renda superior à correspondente a um mês, nem por tempo superior a um mês, relativamente ao início do período a que respeitar, ficando reduzida a esses limites, sempre que os exceda.

2. O mês computa-se pelo calendário gregoriano ou, havendo convenção das partes, pelo lunar, quando as rendas estejam em correspondência com os meses dos mesmos calendários, calculando-se, nas restantes hipóteses, em trinta dias.

3. É, porém, licita a convenção de antecipação do pagamento da renda com o depósito, a título de caução, da importância correspondente a dois meses de renda.

Artigo 33.º

(Regra geral)

1. O pagamento da renda deve ser efectuado do primeiro ao quinto dia útil do período mensal a que respeita e no domicílio do arrendatário à data do vencimento, se as partes não fixarem outro regime.

2. Se a renda houver de ser paga no domicílio geral ou particular do arrendatário ou de procurador seu, e o pagamento não tiver sido efectuado, presume-se que o senhorio não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento.

Artigo 34.º

(Vencimento)

Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á com a celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês a que diga respeito.

Artigo 35.º

(Mora do arrendatário)

1. Constituindo-se o arrendatário em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual ao dobro do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.

2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.

3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, que são consideradas em dívida para todos os efeitos.

4. A recepção de rendas posteriores não priva o senhorio do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.

Artigo 36.º

(Depósito das rendas em atraso e oferta de pagamento)

1. Se o arrendatário depositar as rendas em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior, quando devida, e requerer dentro de cinco dias a notificação judicial do depósito ao senhorio, presume-se que lhe ofereceu o pagamento respectivo, pondo fim à mora, e que este o recusou.

2. O depósito, quando abranja a indemnização, envolve da parte do arrendatário o reconhecimento de que caíra em mora, salvo se for feito condicionalmente.

3. A oferta de pagamento do triplo da renda não implica confissão de mora.

Artigo 37.º

(Procedência da acção)

1. Nas acções de despejo por falta de pagamento da renda, se o fundamento proceder, mas o arrendamento subsistir por virtude do depósito em triplo, caberá ao réu pagar não só as custas e os honorários, a fixar pelo juiz, do mandatário judicial do autor, como ainda as despesas do levantamento do depósito.

2. No caso do réu não cumprir o determinado no número anterior, passar-se-á mandado de despejo.

3. O disposto no n.º 1 é aplicável ao caso do depósito em singelo, se a acção de despejo tiver sido proposta antes de oferecida ou depositada a renda.

Artigo 38.º

(Vencimento de rendas na pendência da acção)

1. Se o réu deixar de pagar rendas vencidas na pendência da acção, pode o autor requerer, por esse motivo, que se proceda imediatamente ao despejo.

2. Ouvido o arrendatário, se este não provar, por documento, que fez o pagamento ou o depósito, é logo ordenado o despejo.

Artigo 39.º

(Redução da renda)

1. Salvo estipulação em contrário, se, por alguma razão que não seja relativa à sua própria pessoa ou dos seus familiares, o arrendatário sofrer privação ou diminuição do gozo do prédio, a renda será reduzida proporcionalmente ao tempo da privação ou da diminuição e à extensão destas.

2. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao senhorio nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.

3. O inquilino deve comunicar ao senhorio, por escrito e o mais tardar até trinta dias depois de ter cessado, o motivo da redução, bem como o seu quantitativo.

4. O disposto no número anterior não prejudica o direito do senhorio discutir, pelos meios comuns, a privação ou diminuição do gozo do prédio ou o seu quantitativo.

5. Consideram-se familiares o cônjuge, os parentes, os afins e a pessoa referida na alínea e) do n.º 1 do artigo 104.º

6. Para efeitos deste artigo, são equiparados aos familiares os empregados que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o arrendatário.

SUBSECCÃO II

Actualização de rendas

DIVISÃO I

Actualização

Artigo 40.º

(Regra geral)

É permitida a actualização das rendas nos termos previstos nesta lei.

Artigo 41.º

(Casos de actualização)

As rendas são actualizáveis nos casos seguintes:

a) Por acordo das partes;

b) Anualmente, em função de coeficientes aprovados pelo Governador;

c) Em função de obras de beneficiação do prédio, não determinadas por defeitos de construção, caso fortuito ou de força maior, que o senhorio seja compelido administrativamente a efectuar.

DIVISÃO II

Actualizações anuais

Artigo 42.º

(Coeficiente de actualização)

Os coeficientes de actualização são fixados anualmente pelo Governador, por portaria, tendo em atenção a variação do índice de preços no consumidor, incluindo a habitação, correspondentes aos últimos doze meses para os quais existam valores disponíveis, determinados pela Direcção dos Serviços de Estatística e Censos.

Artigo 43.º

(Nova renda)

1. O senhorio interessado na actualização anual deve comunicar, por escrito, ao arrendatário, com a antecedência mínima de trinta dias, o novo montante e o coeficiente utilizado no seu cálculo.

2. A nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do artigo 45.º e no prazo nele fixado.

3. Quando o montante previsto no n.º 1 não for múltiplo da pataca será objecto de arredondamento para a unidade imediatamente superior.

Artigo 44.º

(Anualidade)

1. A primeira actualização pode ser exigida um ano após a data do início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.

2. A não actualização das rendas, por um período superior a um mês, não pode dar lugar à posterior recuperação dos aumentos de renda não feitos, mas os coeficientes respectivos podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado dois anos sobre a data em que teria sido possível a sua aplicação.

Artigo 45.º

(Não aceitação pelo arrendatário)

1. O arrendatário pode recusar a nova renda indicada nos termos do artigo 43.º, com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei.

2. A recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, deve ser comunicada ao senhorio, por escrito, no prazo de quinze dias contados da recepção da comunicação de aumento e da qual conste o montante que o arrendatário considera correcto.

3. O senhorio pode rejeitar o montante indicado pelo arrendatário por comunicação escrita a este dirigida e enviada no prazo de quinze dias contados da recepção da comunicação da recusa.

4. O silêncio do senhorio ou não acatamento, por ele, das formalidades referidas no número anterior valem como aceitação da indicação do arrendatário.

5. A recusa da nova renda por outros motivos que os previstos no n.º 1 constitui o arrendatário em mora.

DIVISÃO III

Actualização por obras

Artigo 46.º

(Disposição geral)

1. O aumento em que se traduz a actualização da renda por obras, referido na alínea c) do artigo 41.º, não pode exceder, por mês, na falta de acordo, um duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de juro legal ao custo total delas.

2. A nova renda é devida a partir do mês seguinte ao da conclusão das obras.

Artigo 47.º

(Remissão)

É aplicável à actualização das rendas por obras o disposto nos artigos 43.º e 45.º, com as necessárias adaptações.

Artigo 48.º

(Obras realizadas por acordo)

1. Quando as obras sejam realizadas por acordo das partes, só pode ser convencionado livremente um aumento de renda compensatório.

2. A alteração da renda, por motivo de obras acordadas, pode provar-se por escrito.

SUBSECÇÃO III

Depósito de rendas

Artigo 49.º

(Depósito)

1. O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda.

2. O arrendatário pode ainda depositar a renda quando esteja pendente acção de despejo.

Artigo 50.º

(Termos do depósito)

1. O depósito é feito nos termos da lei de processo, mediante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou por outrem, em seu nome, e do qual constem:

a) A identidade do senhorio e do arrendatário;

b) A identificação e localização do prédio, ou parte de prédio arrendado;

c) O quantitativo da renda;

d) O período de tempo a que a renda diz respeito;

e) O motivo por que se pede o depósito.

2. Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder do banco cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.

3. O depósito fica à ordem do tribunal de competência genérica ou do juiz da causa, se houver acção pendente.

Artigo 51.º

(Notificação do senhorio)

1. A notificação, ao senhorio, do depósito da renda é facultativa.

2. A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação da acção de despejo baseada na falta de pagamento de renda produz os efeitos da notificação.

Artigo 52.º

(Depósitos posteriores)

1. Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação dos depósitos sucessivos.

2. Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.

3. Se o processo tiver subido em recurso, os documentos relativos ao depósito de rendas que entretanto se vençam devem ser apresentados no tribunal superior.

Artigo 53.º

(Impugnação do depósito)

1. A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de trinta dias contados da notificação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação da consignação em depósito.

2. Quando o senhorio pretenda resolver o contrato por não pagamento da renda, a impugnação deve, no entanto, ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de trinta dias contados da notificação do depósito ou, estando a acção já pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de oito dias contados da notificação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação.

3. O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a decisão depender de prova ainda não produzida.

Artigo 54.º

(Levantamento do depósito pelo senhorio)

1. O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou nem pretende impugnar.

2. No caso do depósito condicional, o senhorio levantará o depósito total, ou só o da renda simples, conforme o fundamento da acção seja ou não julgado procedente.

3. O escrito referido no n.º 1 é assinado pelo senhorio ou pelo seu representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se apresente o bilhete de identidade respectivo.

Artigo 55.º

(Necessidade de decisão judicial)

1. O depósito impugnado pelo senhorio e o depósito realizado condicionalmente pelo arrendatário, nos termos do artigo 36.º, n.º 2, só podem ser levantados após decisão judicial e de harmonia com ela.

2. O depósito condicional de rendas e da indemnização legal pode ser levantado na sua totalidade pelo senhorio, à custa do arrendatário, caso se prove a falta de pagamento de rendas, subsistindo o arrendamento.

3. Quando não seja feita a prova referida no número anterior, o senhorio apenas tem direito às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante, à custa daquele.

4. O disposto no n.º 1 não obsta a que o senhorio proceda ao levantamento do depósito da renda em singelo, quando não o queira impugnar.

Artigo 56.º

(Falsidade da declaração do depósito)

Quando a declaração referida no artigo 54.º seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.

SECÇÃO VIII

Encargos de fruição de partes comuns

Artigo 57.º

(Princípio geral)

1. As despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre as partes, ficar a cargo do arrendatário.

2. Não podem incluir-se no âmbito do acordo referido no número anterior os encargos de natureza fiscal.

Artigo 58.º

(Requisitos)

1. O acordo referido no artigo anterior deve, sob pena de nulidade:

a) Constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito, e assinado pelo arrendatário;

b) Reportar-se a edifícios constituídos em propriedade horizontal;

c) Especificar quais as despesas a cargo do arrendatário.

2. A nulidade do acordo não prejudica a validade das restantes cláusulas do contrato.

Artigo 59.º

(Especificação)

1. A especificação das despesas e dos encargos compreende, designadamente, a natureza dos encargos, a forma de proceder ao cálculo ou determinação do seu montante, o seu limite máximo e, quando seja o caso, as fórmulas de revisão ou de actualização.

2. Para efeitos do disposto no número anterior, as partes podem fixar uma quantia a pagar mensalmente, sem prejuízo de eventuais acertos nos precisos termos definidos no contrato.

3. O senhorio deve comunicar ao arrendatário, com uma antecedência razoável, todas as informações necessárias para determinação e comprovação das despesas a cargo deste, incluindo deliberações da assembleia de condóminos, leituras de contadores ou quaisquer outras.

Artigo 60.º

(Norma supletiva)

Salvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos encargos e despesas a cargo do arrendatário vencem-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente.

SECÇÃO IX

Cessação do contrato

SUBSECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 61.º

(Cessação do arrendamento)

O arrendamento pode cessar por:

a) Acordo entre as partes;

b) Resolução;

c) Caducidade;

d) Denúncia.

Artigo 62.º

(Imperatividade)

O disposto sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa.

Artigo 63.º

(Interpelação)

1. A cessação do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma prevista na lei.

2. A interpelação faz-se pela citação, quando seja exigida acção judicial, ou extrajudicialmente, por comunicação escrita.

3. Produz, ainda, os efeitos da interpelação o reconhecimento, pelo arrendatário, do facto jurídico que conduz à cessação do arrendamento, seja pela aposição de escritos, seja por documento por ele assinado.

4. A interpelação feita pelo senhorio, quando efectuada na forma prevista pela lei, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário.

SUBSECÇÃO II

Acordo

Artigo 64.º

(Revogação)

1. As partes podem, a todo o tempo, mediante acordo, fazer cessar o contrato.

2. O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias.

3. A revogação será sempre válida, independentemente da forma, sempre que o arrendatário restitua o gozo do prédio ao senhorio e este aceite a restituição.

SUBSECÇÃO III

Resolução

Artigo 65.º

(Incumprimento)

1. O arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

2. A resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário tem de ser decretada pelo tribunal.

Artigo 66.º

(Resolução pelo arrendatário)

1. O arrendatário pode resolver o contrato, independentemente da responsabilidade do senhorio:

a) Se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo do prédio ainda que só temporariamente;

b) Se no prédio arrendado existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do arrendatário ou dos seus familiares.

2. Consideram-se familiares do arrendatário as pessoas mencionadas nos n.os 5 e 6 do artigo 39.º

Artigo 67.º

(Resolução pelo senhorio)

1. O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:

a) Não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório;

b) Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina;

c) Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas;

d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar quaisquer actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas;

e) Der hospedagem a mais de três pessoas das mencionadas no n.º 4 do artigo 101.º, quando não seja esse o fim para que o prédio foi arrendado;

f) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 70.º;

g) Cobrar do subarrendatário renda superior à que é permitida nos termos do artigo 97.º;

h) Conservar encerrado por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de uma profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos;

i) Conservar o prédio desocupado por mais de um ano, consecutivamente, ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia;

j) Deixar de prestar ao proprietário ou ao senhorio os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio.

2. Não tem aplicação o disposto na alínea i) do número anterior:

a) Em caso de força maior ou de doença;

b) Se permanecerem no prédio os familiares do arrendatário;

c) Em caso de assentimento do senhorio.

Artigo 68.º

(Caducidade do direito de pedir resolução)

1. A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamentação, sob pena de caducidade.

2. O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.

Artigo 69.º

(Falta de pagamento da renda)

O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda caduca logo que o arrendatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as rendas devidas e a indemnização referida no artigo 35.º

Artigo 70.º

(Cedência do gozo da coisa)

O senhorio não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto na alínea f) do n.º 1 do artigo 67.º, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal.

SUBSECCÃO IV

Caducidade

Artigo 71.º

(Casos de caducidade)

1. O contrato de arrendamento caduca:

a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;

b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva;

c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração, com base nos quais o contrato foi celebrado;

d) Por morte do arrendatário, sem prejuízo do disposto nesta lei ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;

e) Pela perda do prédio arrendado ou quando este ameaça ruína ou ofereça perigo para a saúde ou segurança públicas;

f) No caso de expropriação por utilidade pública, a não ser que a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato.

2. O contrato não caduca pela verificação dos factos previstos na alínea c) do número anterior, se o arrendatário, no prazo de três meses após o seu conhecimento, comunicar ao senhorio, por notificação judicial, que pretende manter a sua posição contratual.

Artigo 72.º

(Expropriação por utilidade pública)

1. A caducidade do contrato em consequência da expropriação por utilidade pública obriga o expropriante a indemnizar o arrendatário cuja posição é, para o efeito, considerada como um encargo autónomo.

2. A indemnização referida no número anterior é calculada nos termos da legislação reguladora das expropriações por utilidade pública.

Artigo 73.º

(Excepções)

O contrato de arrendamento não caduca:

a) Se for celebrado pelo usufrutuário ou pelo titular do domínio útil e a propriedade se consolidar na sua mão ou ele abandonar o seu direito;

b) Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usufruto;

c) Se for celebrado por cônjuge administrador;

d) Se for celebrado pelo cabeça-de-casal com o consentimento de todos os interessados ou disser respeito a prédio que lhe venha a ser adjudicado na partilha.

Artigo 74.º

(Despejo do prédio)

Nos casos previstos nas alíneas b), c), d) e f) do n.º 1 do artigo 71.º, a restituição do prédio só pode ser exigida três meses sobre a verificação do facto que determinou a caducidade.

Artigo 75.º

(Renovação do contrato)

Se, não obstante a caducidade do contrato, o arrendatário se mantiver no gozo do prédio pelo lapso de um ano, sem oposição do senhorio, o arrendamento considera-se renovado nos termos do artigo 25.º

SUBSECCÃO V

Denúncia

Artigo 76.º

(Denúncia pelo arrendatário)

O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato procedendo à denúncia.

Artigo 77.º

(Comunicação)

1. A denúncia tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:

a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos;

b) Dois meses, se o prazo for de um a seis anos;

c) Um mês, quando o prazo for de três meses a um ano;

d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses.

2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação.

Artigo 78.º

(Casos de denúncia pelo senhorio)

O senhorio só pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovação nos casos seguintes:

a) Contratos celebrados nos termos dos artigos 111.º e seguintes;

b) Quando necessite do prédio para a sua habitação ou para nele construir a sua residência;

c) Quando necessite do prédio para habitação dos seus descendentes em primeiro grau ou para nele construir residência para estes;

d) Quando necessite do prédio para nele instalar actividade económica que exerça efectivamente ao tempo da denúncia, por si mesmo, a título profissional exclusivo e em seu nome individual, ou para qualquer dos seus descendentes em primeiro grau, nas mesmas condições;

e) Quando se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios.

Artigo 79.º

(Forma e prazo)

A denúncia do senhorio, nos casos previstos nas alíneas b) a e) do artigo anterior, deve ser feita em acção de despejo proposta com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.

Artigo 80.º

(Denúncia para habitação)

O direito de denúncia para habitação do senhorio ou dos seus descendentes em primeiro grau depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário, usufrutuário ou titular do domínio útil do prédio há mais de cinco anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter há mais de um ano casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus familiares;

c ) Ser o prédio adequado, ainda que mediante simples adaptações, à realização do fim em vista;

d) Sendo a denúncia feita com vista à habitação dos descendentes em primeiro grau, não terem estes há mais de um ano casa própria ou arrendada que satisfaça as suas necessidades;

e) Não ter o senhorio ainda usado desta faculdade.

Artigo 81.º

(Indemnização e reocupação do prédio)

1. Se o senhorio, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de dois meses ou não permanecer nele durante três anos, sem motivo de força maior, o arrendatário despedido tem direito a uma indemnização correspondente a dois anos de renda e pode reocupar o prédio, salvo ocorrência da morte ou deslocação forçada do senhorio não prevista à data do despejo.

2. É correspondentemente aplicável o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 90.º

3. O disposto neste artigo é aplicável aos casos de denúncia previstos na alínea d) do artigo 78.º

Artigo 82.º

(Denúncia para o exercício de actividade económica)

O direito de denúncia para o exercício de actividade económica por parte do senhorio ou dos seus descendentes em primeiro grau depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:

a) Os indicados nas alíneas a), c) e e) do artigo 80.º;

b) Não ter há mais de um ano outra casa própria ou arrendada que satisfaça o fim em vista;

c) Sendo a denúncia feita com vista ao exercício de actividade económica por parte dos descendentes em primeiro grau, não terem estes há mais de um ano casa própria ou arrendada que satisfaça o fim em vista.

Artigo 83.º

(Denúncia no caso de vários prédios)

Nos casos previstos nos artigos 80.º e 82.º, se o senhorio tiver diversos prédios arrendados, só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, de entre os adequados ao fim em vista, esteja arrendado há menos tempo.

Artigo 84.º

(Requisitos de admissibilidade)

1. A denúncia prevista na alínea e) do artigo 78.º depende da existência de projecto de arquitectura aprovado.

2. Em caso de ampliação do prédio, deve ser feita prova da impossibilidade do inquilino ou inquilinos permanecerem nele durante a execução das obras.

Artigo 85.º

(Direito de indemnização)

1. No caso da denúncia referida nas alíneas d) e e) do artigo 78.º, o arrendatário terá direito de receber uma indemnização até dez vezes a renda anual à data da propositura da acção de despejo.

2. Ao montante da indemnização determinado nos termos do número anterior acrescerá um vigésimo por cada ano completo de duração do arrendamento até à propositura da acção de despejo, com o limite máximo de vinte anos.

Artigo 86.º

(Pagamento da indemnização)

1. Nos oito dias subsequentes ao transito em julgado da sentença de despejo, o senhorio pagará ao arrendatário metade da indemnização que no caso couber.

2. A mora do senhorio dará ao arrendatário direito aos respectivos juros nos termos gerais.

Artigo 87.º

(Prazo para a desocupação)

1. Efectuado o pagamento ordenado no artigo anterior, o arrendatário deverá desocupar o prédio dentro do prazo de três ou seis meses, conforme se trate de arrendamento para habitação ou para comércio, indústria ou exercício de uma profissão liberal; ou até ao fim do prazo do arrendamento ou da sua renovação em curso ao tempo da propositura da acção, se este for mais longo.

2. Verificando-se algum dos casos em que seja possível a consignação em depósito, os prazos de três e seis meses referidos no n.º 1 contam-se a partir da ocorrência desse facto.

3. O arrendatário pode legitimamente recusar-se a desocupar o prédio enquanto o senhorio não lhe pagar a segunda metade da indemnização.

Artigo 88.º

(Consignação em depósito)

No caso do n.º 1 do artigo 85.º, não tendo transitado em julgado a sentença que decreta o despejo, o arrendatário pode requerer que a indemnização seja paga através de depósito no processo.

Artigo 89.º

(Prazo para o início das obras)

As obras deverão ser iniciadas até seis meses depois de tornado efectivo o despejo de todos os arrendatários, salvo caso fortuito ou de força maior, ou outro motivo atendível que se justifique pela boa-fé do senhorio.

Artigo 90.º

(Sanção no caso de retardamento do início das obras)

1. Em caso de inobservância do previsto no artigo anterior, o senhorio perde o direito à execução das obras e os arrendatários podem reocupar imediatamente o prédio nas condições vigentes à data do despejo, sem obrigação de restituir a indemnização recebida.

2. O pedido de reocupação do prédio é processado por apenso à acção de despejo e segue os termos da execução para entrega de coisa certa.

3. No caso de não ser possível a reocupação, por motivo imputável ao senhorio, o arrendatário tem direito a uma indemnização suplementar até dois anos da última renda.

SECÇÃO X

Transmissão da posição contratual

Artigo 91.º

(Transmissão da posição contratual)

1. O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento sucede nos direitos e obrigações do senhorio, sem prejuízo das regras do registo.

2. A mesma transmissão também se dá a favor do proprietário, no caso de abandono a que se refere a alínea a) do artigo 73.º

Artigo 92.º

(Liberação)

A liberação ou cessão de rendas não vencidas é inoponível ao sucessor entre vivos do senhorio, na medida em que tais rendas respeitem a períodos de tempo não decorridos à data da transmissão.

Artigo 93.º

(Transmissão da posição do arrendatário)

A cessão da posição jurídica do arrendatário ou a cedência do gozo do prédio por parte deste, a qualquer título, é para todos os efeitos equiparada ao subarrendamento, sem prejuízo do disposto nos artigos 103.º, 104.º, 109.º e 110.º

SECÇÃO XI

Subarrendamento

Artigo 94.º

(Noção)

O arrendamento diz-se subarrendamento quando o senhorio o celebra com base no direito de arrendatário que lhe advém de um precedente contrato de arrendamento.

Artigo 95.º

(Autorização do senhorio)

1. A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito.

2. O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio, se ele reconhecer o subarrendatário como tal.

3. O simples conhecimento de que o prédio foi subarrendado não constitui reconhecimento do subarrendatário como tal.

Artigo 96.º

(Efeitos)

1. O subarrendamento só produz efeitos em relação ao senhorio ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo senhorio ou da comunicação a que se refere a alínea g) do artigo 16.º

2. É dispensada a comunicação ou notificação quando se trate de subarrendamento especialmente consentido pelo senhorio a favor de determinada pessoa e que se faça até três meses depois de autorizado ou quando o senhorio reconhecer o subarrendatário como tal.

Artigo 97.º

(Limite da renda)

O arrendatário não pode cobrar do subarrendatário renda superior ou proporcionalmente superior à que é devida pelo contrato de arrendamento, aumentada de 20% no subarrendamento total e 10% no parcial, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o senhorio.

Artigo 98.º

(Caducidade)

1. O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do arrendatário para com o subarrendatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

2. O subarrendamento não caduca pelo distrate do arrendamento nem pela confusão das qualidades de senhorio e arrendatário, sucedendo em tais casos o subarrendatário nos direitos e obrigações do arrendatário.

Artigo 99.º

(Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário)

1. Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.

2. Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido com arrendatário directo.

3. Se tanto o arrendatário como o subarrendatário estiverem em mora quanto às respectivas dívidas de renda, é lícito ao senhorio exigir do subarrendatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito.

CAPÍTULO II

Do arrendamento urbano para habitação

SECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 100.º

(Casas mobiladas)

Quando o arrendamento do prédio para habitação seja acompanhado do aluguer da respectiva mobília ao mesmo locatário, considera-se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo, mas discriminar-se-á o referido preço relativamente ao arrendamento do prédio e ao aluguer da mobília.

Artigo 101.º

(Pessoas que podem residir no prédio)

1. Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:

a) Todos os que vivam com ele em economia comum;

b) Um máximo de três hóspedes, salvo estipulação em contrário.

2. Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao terceiro grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e, bem assim, as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.

3. O disposto no número anterior entende-se com ressalva das estipulações em contrário que não respeitem ao cônjuge do arrendatário, nem a seus pais, nem a seus filhos solteiros.

4. Apenas se consideram hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentação normal, mediante retribuição.

SECÇÃO II

Transmissão do direito do arrendatário

Artigo 102.º

(Incomunicabilidade do arrendamento)

Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes.

Artigo 103.º

(Transmissão por divórcio)

1. Requerido o divórcio ou a separação judicial de pessoas e bens, podem os cônjuges acordar em que a posição de arrendatário fique pertencendo a qualquer deles.

2. Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a situação patrimonial dos cônjuges, as circunstâncias de facto relativas à ocupação da casa, o interesse dos filhos, a culpa imputada ao arrendatário na separação ou divórcio, o facto de ser o arrendamento anterior ou posterior ao casamento, e quaisquer outras razões atendíveis.

3. A transferência do direito ao arrendamento para o cônjuge do arrendatário, por efeito de acordo ou decisão judicial, deve ser notificada oficiosamente ao senhorio.

Artigo 104.º

(Transmissão por morte do arrendatário)

1. O arrendamento para a habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:

a) Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto;

b) Descendente com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano;

c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;

d) Afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c) deste número;

e) Pessoa que com ele viva há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges, quando o arrendatário não seja casado ou esteja separado judicialmente de pessoas e bens.

2. A transmissão da posição de arrendatário, estabelecida nos números anteriores, defere-se pela ordem seguinte:

a) Ao cônjuge sobrevivo;

b) Aos parentes ou afins na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes e os de grau mais próximo aos de grau ulterior;

c) À pessoa mencionada na alínea e) do n.º 1.

3. A transmissão a favor dos parentes ou afins também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento.

4. A morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo deve ser comunicada ao senhorio no prazo de três meses, por escrito, pela pessoa ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir, acompanhada dos documentos que comprovem os seus direitos, sob pena de ineficácia da transmissão em relação ao senhorio.

CAPÍTULO III

Do arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal

Artigo 105.º

(Noção)

Considera-se realizado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal o arrendamento de prédio urbano tomado para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, ou exercício de uma profissão liberal.

Artigo 106.º

(Morte do arrendatário)

1. O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão no prazo de trinta dias.

2. A renúncia é feita por escrito.

3. Produz o mesmo efeito que a renúncia a restituição, pelos sucessores, do uso do prédio, no prazo previsto no n.º 1.

Artigo 107.º

(Cessação por denúncia do senhorio)

1. Salvo no caso de perda da coisa, se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou de denúncia do senhorio, o arrendatário tem direito, sem prejuízo das indemnizações referidas nos artigos 72.º e 85.º, a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo.

2. A importância da compensação é fixada pelo tribunal, segundo juízos de equidade, mas não excederá cinco vezes a renda anual.

Artigo 108.º

(Desocupação do prédio)

1. Quando o arrendamento tiver durado um ou mais anos e cessar pelos motivos referidos no artigo anterior, o arrendatário só é obrigado a desocupar o prédio decorrido um ano após o termo do contrato ou da sua renovação.

2. Se o arrendamento tiver durado dez ou mais anos, o prazo para a desocupação é de dois anos.

3. Para os efeitos deste artigo, por termo do arrendamento ou da prorrogação entende-se o relativo ao período contratual em decurso à data da efectuação da denúncia ou da propositura da acção de despejo.

4. Sendo diferida a desocupação, o arrendamento fica para todos os efeitos prorrogado pelo prazo concedido, ainda que fosse menor o prazo do arrendamento inicial.

Artigo 109.º

(Trespasse de estabelecimento comercial ou industrial)

1. É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.

2. Não há trespasse:

a) Quando, transmitida a fruição do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino;

b) Quando a transmissão não seja acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento.

3. O trespasse só é válido se for celebrado por escrito, com reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes.

4. No trespasse por venda ou dação em cumprimento de estabelecimento comercial, o senhorio do prédio arrendado tem direito de preferência.

5. No caso previsto no número anterior, é aplicável, com as necessárias adaptações, o regime jurídico do direito de preferência incluindo a acção de preferência no âmbito da compropriedade.

6. Sempre que, por contitularidade da posição do senhorio ou pela existência no estabelecimento trespassado de mais de um arrendamento, haja dois ou mais preferentes, abre-se licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante.

Artigo 110.º

(Cessão da posição de arrendatário para o exercício de profissão liberal)

1. A posição do arrendatário para o exercício de profissão liberal é transmissível por acto entre vivos, sem autorização do senhorio, a pessoas que no prédio arrendado continuem a exercer a mesma profissão.

2. A cessão só é válida se for celebrada nos termos do n.º 3 do artigo anterior.

CAPÍTULO IV

Dos regimes especiais

SECÇÃO I

Arrendamentos de duração limitada para habitação

Artigo 111.º

(Estipulação de prazo efectivo)

1. Nos arrendamentos urbanos, as partes podem estipular um prazo de duração efectiva, desde que a respectiva cláusula seja inserida no contrato, assinado pelas partes.

2. O prazo referido no número anterior não pode ser inferior a dois anos.

Artigo 112.º

(Manutenção do contrato)

Nos contratos previstos nesta secção, a transmissão de posições contratuais não implica a suspensão ou a interrupção do prazo, nem conduz a quaisquer alterações no conteúdo do contrato.

Artigo 113.º

(Renovação automática e denúncia)

1. Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 111.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de um ano, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.

2. A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio ou pelo arrendatário, mediante notificação à outra parte, até três meses antes do fim do prazo ou da sua renovação.

3. A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização.

Artigo 114.º

(Execução forçada)

1. O contrato, celebrado nos termos do artigo 111.º e acompanhado do documento comprovativo da denúncia efectuada nos termos do n.º 2 do artigo anterior, constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, desde que as assinaturas do senhorio e do arrendatário se mostrem reconhecidas notarialmente.

2. O despejo referido no número anterior segue a forma da execução para entrega de coisa certa, podendo o exequente pedir, logo no requerimento inicial, que se proceda à imediata entrega do arrendado, com dispensa de citação do requerido.

3. Neste caso, o executado não será citado, mas apenas notificado, logo após a entrega, do requerimento inicial e, bem assim, do despacho determinativo da entrega, sendo-lhe facultada a dedução de embargos dentro dos dez dias subsequentes.

SECÇÃO II

Arrendamentos de duração limitada para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal

Artigo 115.º

(Regime)

1. Os contratos de arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal regem-se pelas estipulações que resultarem do acordo contratual.

2. Aos mesmos contratos é aplicável o disposto no n.º 1 do artigo 111.º e no artigo 114.º

CAPÍTULO V

Da acção de despejo

Artigo 116.º

(Finalidade)

1. A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.

2. A acção de despejo é, ainda, o meio processual idóneo para efectivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não aceite ou não execute o despedimento resultante de qualquer outra causa.

Artigo 117.º

(Forma do processo)

1. A acção de despejo, na sua fase declarativa, segue a tramitação prevista na lei de processo com as alterações constantes da presente lei.

2. Juntamente com o pedido de despejo, o autor pode requerer a condenação do réu no pagamento de rendas ou de indemnização.

3. O réu, ao contestar, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização.

Artigo 118.º

(Regime de recursos)

1. Nas acções de despejo relativas a arrendamento para habitação ou para o exercício de comércio, de indústria ou de profissão liberal, e em todas aquelas em que se aprecie a subsistência do arrendamento sobre prédios da mesma natureza, é sempre admissível o recurso, seja qual for o valor da causa.

2. O recurso da sentença que decrete a restituição do prédio ao senhorio tem, em regra, efeito suspensivo.

3. Se, porém, o despejo for decretado com fundamento na falta de pagamento da renda, a atribuição do efeito suspensivo depende da prestação de caução, em montante suficiente para garantir as rendas em dívida e as indemnizações.

Artigo 119.º

(Propositura antecipada da acção de despejo)

1. O despejo no termo do arrendamento ou da sua prorrogação pode requerer-se previamente, desde que o arrendatário seja interpelado pela forma e com a antecipação prevista na lei de processo ou na presente lei.

2. Verificando-se na acção de despejo que a interpelação foi requerida com a antecedência devida, mas efectuada sem ela, o pedido considera-se formulado para o termo do período seguinte de prorrogação, relativamente ao qual se dê aquela antecedência.

3. Na hipótese do número anterior, se a interpelação for requerida em tempo razoável, consoante a boa-fé e as circunstâncias, para ser efectuada com a antecipação necessária e não o foi por facto não imputável ao requerente, considera-se, todavia, efectuada com essa antecipação.

Artigo 120.º

(Custas e honorários)

1. Ficam a cargo do senhorio as custas e os honorários, a fixar pelo juiz, do advogado do arrendatário que não tenha recusado a interpelação ou contestado a acção por outro fundamento além da alegação, reconhecida em juízo como justa, da falta de antecipação legal da interpelação, salvo se tiver havido culpa do réu nessa falta.

2. Se a oposição à interpelação ou a contestação da acção tiverem por único fundamento o direito, havido em juízo por procedente, à compensação ou à desocupação diferida permitidas por esta lei, as custas da acção são pagas a meias por autor e réu.

3. Nos restantes casos de oposição à interpelação ou de contestação, com procedência total da acção de despejo no termo do arrendamento ou da prorrogação, são da responsabilidade do arrendatário, além das custas, os honorários do advogado do senhorio que tiverem sido estipulados ou forem fixados pelo juiz.

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