法規:

《民法典》第1301至1400條

公報編號:

31/1999

刊登日期:

1999.8.3

版數:

1794

  • 《民法典》第1301至1400條

葡文版本

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  • 法院 -

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    第一千三百零一條

    (共有人之地位)

    一、全體共有人須共同行使屬於單獨所有人之全部權利;各共有人得按其份額比例及以下各條之規定,分享共有物之利益及分擔有關負擔。

    二、任何共同權利人均可請求第三人返還共有物,而第三人則不得以該物並非完全屬於該共同權利人而對抗之。

    第二節

    共有人之權利及負擔

    第一千三百零二條

    (共有物之使用)

    一、就共有物之使用無訂立規章時,任何共有人均可使用之,但不能偏離該物之原定用途及剝奪其他共同權利人同樣享有之使用權利。

    二、共有人中之一人使用共同物,不構成其對該物之單獨占有或對超過其份額之部分之占有;但占有之名義已轉變者除外。

    第一千三百零三條

    (規章)

    一、各共有人得透過全體一致同意之決定而通過一項訂定對共有物進行管理之方式及人選之規章,以及有關共有物之使用規則。

    二、規章涉及須登記之財產時,必須載於有關登記內,方可對抗第三人。

    三、規章涉及不須登記之財產時,不得以該等規章對抗嗣後出現之共同權利人而使其受損,但證明該等共同權利人在取得其身分時明知該規章之存在者除外;此外,亦不得以該等涉及不須登記之財產之規章對抗其他第三人,但證明第三人在參與涉及該財產之法律行為時明知該規章之存在者除外。

    第一千三百零四條

    (共有財產之管理)

    一、規章中未就共有財產之管理定出特別規則時,管理權屬全體共有人所有,任何共有人均可單獨作出為保存共有物所需之行為,而其他管理行為則須全體共有人共同作出。

    二、然而,除下條b項所指之不可延誤之行為外,任一共有人均有權就另一共有人擬作出之保存行為提出反對,並由下款a項所指之多數共有人決定該反對是否 成立。

    三、除規章另有規定外,應共同作出之行為須取得所占份額超過以下價值之共有人之同意:

    a) 如屬一般管理行為,所占份額之價值超過共有物總值之一半;

    b) 如屬特別管理行為,所占份額之價值超過共有物總值之三分之二。

    四、如未能取得法律所要求之多數,任何共有人均可要求法院處理,而法院須依衡平原則之判斷作出裁判。

    第一千三百零五條

    (必須或急需作出之行為)

    即使就一般之管理或屬特定種類之行為須經全部或多數共有人之同意方可進行,任何共有人均可:

    a) 要求採取為保持共有物之價值及效用所必須之管理行為,或在有必要時,聲請由法官命令採取之;

    b) 為避免即將發生之損害而作出緊急之管理行為。

    第一千三百零六條

    (違反管理規則)

    作出違反管理規則之行為之人須就其造成之損害承擔責任;如有關之管理規則可用以對抗該等行為之相對人,則該等行為可予撤銷。

    第一千三百零七條

    (份額之處分及在份額上設定負擔)

    一、各共有人均得處分其在共有財產中所占之全部份額或部分份額,但在未經其餘共有人同意時,不得轉讓共有物之特定部分或在其上設定負擔。

    二、共有人如未經其餘共有人同意而對整個共有物或共有物之特定部分作出處分或在其上設定負擔者,視為對他人之物作出處分或設定負擔。

    三、處分共有物之份額時,須遵守就處分該物所要求之方式。

    第一千三百零八條

    (優先權)

    一、任何共有人向第三人出賣其份額或以其份額作代物清償時,其他共同權利人享有優先權,且優先於其他法定優先權人。

    二、第四百一十條至第四百一十二條之規定,經作出適當配合後,適用於共有人之優先權。

    三、如有兩名或兩名以上行使優先權之人,則被轉讓之份額按各人所占之份額比例判給之。

    第一千三百零九條

    (優先權之訴)

    一、就共有物之某一份額之出賣或以之作代物清償一事未獲通知之共有人,只要自其知悉有關轉讓之基本內容時起六個月內提出聲請,並在法院命令傳喚之批示作出後八日內,將應支付之價金連同按其受益程度而應支付之有關公證及登記手續費與相關之取得稅開支作出存放,即有權取得已轉讓之份額。

    二、優先權及有關訴權不受轉讓之變更或廢止所影響,即使該變更或廢止係因自認或透過司法程序之和解而生者亦然。

    第一千三百一十條

    (必要改善)

    一、共有人應按各人之份額比例支付為共有物之保存或收益而須作之開支,但共有人仍可透過放棄其權利以避免履行該負擔。

    二、然而,如涉及經利害關係人本人認可之開支,則利害關係人對權利之放棄僅在經其餘共有人同意時方為有效,且如預計之開支最終未實現,則該放棄可予廢止。

    三、共有人放棄權利時,須遵守為贈與而規定之方式,而其餘共有人均按其各自份額之比例受益。

    第一千三百一十一條

    (要求分割之權利)

    一、任何共有人均有權要求分割共有物;但有協議不將該物分割者除外。

    二、訂立不分割共有物之期間不得超過五年;但可透過新協議將該期間延續一次或多次。

    三、不分割共有物之條款,僅在下列情況下,方對第三人產生效力:

    a) 共有物係不動產或須登記之動產者,該條款在有關登記上載明;

    b) 共有物係無須登記之物者,該條款以具取得人簽名之書面聲明之方式在有關轉讓文件上載明。

    第一千三百一十二條

    (分割之程序)

    一、分割可依協議或訴訟法之規定為之。

    二、屬協議之分割時,須遵守就有償轉讓共有物所要求之方式。

    第五章

    分層所有權

    第一節

    一般規定

    第一千三百一十三條

    (一般原則)

    分層建築物中具條件構成獨立部分之各單位,可按分層所有權制度分別屬於不同之所有人。

    第一千三百一十四條

    (分層建築物之範圍)

    一、分層建築物可由單一樓宇或一樓宇群構成。

    二、為使一樓宇群能構成一分層建築物,必須具有供分層建築物之全體或部分所有人使用之共同部分,以使各樓宇在功能上互相連結。

    三、在上款所指之情況下,構成分層建築物之每一幢獨立建築物或獨立部分,如具有功能上之獨立性及本身之出口以通往分層建築物之某一共同部分或通往街道者,均視為樓宇,即使該建築物或獨立部分建築在共用之平台上亦然。

    四、為着本章規定之效力,土地連同構成分層建築物之樓宇或土地連同構成分層建築物之樓宇群視為一個房地產。

    第一千三百一十五條

    (分層所有權之標的)

    一、本身構成一獨立部分之獨立單位,如與其他獨立單位相互區別及分離,且具有本身之出口以通往分層建築物之某一共同部分或街道者,可成為分層所有權之標的。

    二、分層建築物中之車位,如其所占之空間被適當定界,且可直接通往分層建築物之某一共同部分或街道者,亦可成為獨立單位,即使該等車位之間並非相互區別及分離者亦然。

    三、被適當定界之空間係指以不能除掉之方式劃分相鄰界限之分區範圍,當中標明本身之編號或名稱,且如屬附屬於某獨立單位或被撥作某獨立單位專用之車位,則亦須指明該單位之名稱。

    第一千三百一十六條

    (法定要件之欠缺)

    一、欠缺設定分層所有權之法定要件者,將導致分層所有權之設定憑證無效及使有關房地產受共有制度約束,而各共同權利人獲得按第一千三百一十八條第一款之規定而定出之份額,或在無定出時,按有關單位之相對價值而確定其相應之份額。

    二、分層建築物係由結構獨立之樓宇所組成之樓宇群構成時,如因不具備第一千三百一十四條第二款所規定之各項要件而導致設定憑證無效,則各樓宇受如同彼此非構成同一分層建築物時所受之制度約束。

    三、設定憑證之無效,可由分層建築物之任一所有人主張之,或由任何具有個人、直接及正當利益之人主張之,而檢察院亦可在接獲負責核准或監管建築物之公共實體通知後主張之。

    第二節

    設定

    第一千三百一十七條

    (一般原則)

    一、分層所有權得透過法律行為、行政行為、取得時效或司法裁判而設定。

    二、透過行政行為設定分層所有權,係指將房地產指定用作興建獨立單位之情況,而建築圖則一經有權限實體核准後,其附同之獨立單位說明書即視為分層所有權之設定憑證。

    三、在共有物之分割訴訟、在財產清冊之程序或其他程序中,法院得應任何共同權利人之聲請,透過司法裁判設定分層所有權,只要有關情況符合第一千三百一十五條所要求之各項要件。

    第一千三百一十八條

    (各單位之區分)

    一、分層建築物之各獨立單位,須在分層所有權之設定憑證及有關房屋之說明書內以一獨立名稱或足以使各單位相互識別之資料加以區別,並按申請人定出之客觀標準定出每一單位之相對價值,其數值則以有關分層建築物總值之百分比或千分比表示之。

    二、如分層建築物可受第一千三百二十八條第二款及第三款所規定之綜合管理制度約束,則除須定出各單位在分層建築物中所占之百分比或千分比之數值外,尚須定出各單位在其所屬之分層建築物子部分中所占之百分比或千分比之數值。

    三、由多於一獨立單位組成之樓宇,其每一獨立單位之名稱,係由其所在之樓層數目或有關樓層之慣用名稱與一按字母順序排列之大寫字母組成,又或由上述之樓層數目或慣用名稱與有關單位在其所在之樓宇樓層內獲賦與之編號組成。

    四、應於每一獨立單位之入口處或接近入口處以可見及永久之方式標明其名稱。

    第一千三百一十九條

    (各樓宇及分層建築物之各子部分之區分)

    一、分層建築物係由一樓宇群組成者,不論其受何種管理制度約束,均須給予每一樓宇一個專有名稱,此名稱應按照有關樓宇的排列順序而由一個數字或大寫字母組成,或由其他慣用之表示組成。

    二、上款之規定,經作出適當配合後,亦適用於由設定憑證按下條第二款a項及b項之規定而定出之分層建築物之各子部分;在該條a項所指之情況下,如分層建築物之各子部分並非與該建築物中之各幢樓宇相對應,則各子部分須採用可與樓宇名稱相區分之名稱。

    第一千三百二十條

    (憑證上之其他記載)

    一、分層建築物之設定憑證內,除應包含上兩條所指之具體說明外,尚應載明每一單位及被賦予特別用途之每一共同部分之指定用途。

    二、設定憑證亦可特別載明下列事項:

    a) 使一樓宇群組成之分層建築物能在無須符合第一千三百二十八條第二款b項之規定下受綜合管理制度約束之條款,而在該條款中並為此目的劃分有關分層建築物之各子部分;

    b) 使單一樓宇組成之分層建築物能在符合第一千三百二十八條第三款之規定下受綜合管理制度約束之條款,而在該條款中並為此目的劃分有關分層建築物之各子部分;

    c) 分層建築物之管理規章,其對各共同部分及獨立單位之使用、收益、安全及保存定出規範;

    d) 有關必須訂立仲裁協議之規定,以便透過該協議解決在分層建築物所涉及之關係中產生之糾紛。

    三、在上款a項所指之條款中定出之分層建築物之各子部分必須與組成分層建築物之各幢樓宇相對應,而其他劃分子部分之辦法只有在符合應受法律保護之利益之前提下,且以合理標準為基礎時,方得為之。

    第一千三百二十一條

    (憑證之更改)

    一、分層所有權之設定憑證,得透過分層建築物之全體所有人一致議決通過而更改之,或得例外按第一千三百六十七條e項之規定,透過所涉及之分層建築物子部分之全體所有人一致議決通過而更改之;無論屬何種情況,有關決議均須在具有經認定簽名之文件內載明;如不遵守第一千三百一十四條及第一千三百一十五條之規定,則導致有關決議無效及適用經作出必要配合之第一千三百一十六條第三款之規定。

    二、如有關更改設定憑證之方案未能獲得一致議決通過,但按有關情況而獲得至少占分層建築物或其有關子部分總值之三分之二之分層所有人之贊成票時,則可請求法院作出批准以取代其餘所有人之同意。

    三、上款所指之可取代同意之批准,如導致違反法律規定或侵犯未給予同意之分層建築物所有人之應予重視之利益,則不得給予。

    四、就涉及上條第二款c項及d項所指之內容,第一款所規定之必須全體所有人一致議決通過之規則,由必須獲得占分層建築物總值一半以上之所有人通過之規則取代。

    五、設定憑證之更改,如涉及共同部分之用途,則須遵守第一千三百三十四條所規定之制度;涉及專有部分之用途時,除須遵守該制度外,亦須獲得有關部分之權利人之同意。

    第一千三百二十二條

    (獨立單位之合併或分割)

    一、同一樓宇之兩個或兩個以上之單位合併為一,只要互為相鄰者,無須分層建築物之其餘所有人之許可。

    二、如獨立單位與屬於車位或儲物房之單位合併,則無須符合上述有關相鄰之條件。

    三、以上兩款之規定,經作出適當配合後,適用於單位之分割,但法律或設定憑證禁止分割,或定出其他必須符合方容許分割之準則者除外。

    四、合併或分割單位之分層建築物所有人,有權透過載於經認定簽名之文件上之單方行為,將有關更改引入設定憑證內。

    五、就獨立單位之合併或分割行為,利害關係人應分別通知負責核准或監管建築物之公共實體及負責徵收房地產稅項之實體,以便調整有關記述及房地產紀錄之內容,並應在三十日內通知樓宇之管理機關。

    第三節

    分層建築物所有人就有關房地產所擁有之權利及其限制

    第一千三百二十三條

    (分層建築物之所有人就有關房地產所擁有之權利)

    一、分層建築物之每一所有人係屬其所有之單位之唯一所有人,亦係有關分層建築物之共同部分之共有人。

    二、上述兩項權利為不可分離之整體;任何一項權利不得與另一項分開轉讓,分層建築物之所有人亦不可透過放棄其對共同部分之權利而不負擔就共同部分之保存或收益所必要之開支。

    第一千三百二十四條

    (分層建築物之共同部分)

    一、以下為分層建築物之共同部分:

    a) 對作為設定分層所有權之基礎之土地之權利;

    b) 地基、柱、支柱、主牆、外牆以及一切作為各樓宇結構之其他部分;

    c) 附屬於分層建築物之樓宇或樓宇群之天井及花園;

    d) 分層建築物各樓宇之作遮擋之天台或屋頂;

    e) 升降機;

    f) 由兩名或兩名以上之分層建築物所有人共同使用或進出之入口、門廊、樓梯、走廊及通道;

    g) 水、電、空調、暖氣、可燃氣、通訊及類似之總設施;

    h) 供建築物之守門人使用及居住之附屬地方,但按照分層所有權之設定憑證屬獨立單位者除外;

    i) 按第一千三百一十五條第二款及第三款之規定既非獨立單位又不屬其一部分之車位;

    j) 其他未撥予分層建築物之某一所有人專用之物。

    二、設定憑證得將下列部分撥予分層建築物之一名所有人或一群所有人專用:

    a) 上款c項至e項所指之共同部分,但將該等部分指定由某些單位專用須存在一個客觀之準則;

    b) 上款i項所指之車位,但應按第一千三百一十五條第三款之規定為其定界。

    三、分層建築物係由結構獨立之樓宇所組成之樓宇群構成者,對各樓宇之座落土地所擁有之權利,以及附屬於樓宇而被撥作有關樓宇專用之天井及花園,均可在設定憑證上視為有關樓宇之一部分;如在設定憑證上無作出規定,則地基、柱、支柱、主牆、外牆及一切組成結構獨立之樓宇之結構部分,以及在樓宇僅由一單位組成之情況下之樓宇其他部分,均視為其所屬樓宇之一部分。

    四、對於受綜合管理制度約束之分層建築物,為着有關管理之效力,其共同部分係按第一千三百六十五條及第一千三百六十六條之規定而分為分層建築物各子部分之共同部分及分層建築物整體之共同部分,無須取決於上款之規定。

    第一千三百二十五條

    (行使權利之限制)

    一、於一般情況下,分層建築物各所有人在相互關係上,須就屬各人專有之單位及就有關共同部分分別遵守對不動產所有人及對不動產共有人所規定之限制。

    二、分層建築物之所有人尤其不得作出下列行為:

    a) 損害建築物之安全、建築線條或美觀,不論係因新工作物或因缺乏修補而造成;

    b) 將單位用於不符合其既定目的之用途;

    c) 作出設定憑證所禁止之行為或活動。

    三、分層所有權之設定憑證、分層建築物之規章及機關均不得就專有部分或共同部分對分層建築物所有人之權利濫加限制;凡不能以建築物之特別使用分配、所在地或特點作為理由,或不能以共同使用或共同生活上之需要作為理由而作出之限制均屬濫加之限制。

    第一千三百二十六條

    (優先權及分割之權利)

    分層建築物之所有人對各單位之轉讓不享有優先權,對共同部分亦不享有請求分割之權利。

    第四節

    分層建築物之管理

    第一分節

    一般規定

    第一千三百二十七條

    (標的)

    分層建築物之管理,包括一切旨在促進及規範對建築物共同部分之使用、收益、保存及改良之行為,亦包括其他按本章規定屬於分層建築物各機關職責範圍之行為。

    第一千三百二十八條

    (管理制度)

    一、分層建築物之管理得受下一分節所規範之簡單管理制度約束,或按以下各款規定受第三分節所規範之綜合管理制度約束。

    二、由一樓宇群組成之分層建築物,在下列任一情況下,可受綜合管理制度約束:

    a) 設定憑證中載有第一千三百二十條第二款a項所指之條款;

    b) 不具備上項所指之條款者,其中兩座或兩座以上之樓宇由十個以上之單位組成。

    三、由單一樓宇組成之分層建築物,僅在其分層所有權之設定憑證容許採用綜合管理制度,且組成有關樓宇之各支部分符合下列全部條件時,方可受此管理制度約束:

    a) 由多個獨立單位組成;

    b) 具備獨立進出口;

    c) 具備供支部分使用之共同部分;

    d) 在設定憑證上被分配一項專有且異於其他支部分之用途。

    四、在以上兩款所指之任一情況下,於有關分層建築物之其中一子部分之所有人大會選出本身之管理機關以前,分層建築物必須受簡單管理制度約束,但分層所有權之設定憑證另有規定者除外。

    五、設定憑證得規定以分層建築物之所有人大會事先作出之獲得憑證上所定之多數通過之決議作為採用綜合管理制度之條件,但無須經擁有份額占超過分層建築物總值一半之分層所有人贊成通過;上述決議之通過並不免除對上款規定之遵守,但設定憑證另有規定者除外。

    六、就第四款所指之分層建築物子部分之管理而作出之選舉,應最遲在經合規範選出而執行管理分層建築物之管理機關之任期屆滿前一個月向其作出通知;分層建築物子部分之管理機關僅在上述管理機關之任期屆滿後,方得展開其工作。

    七、在綜合管理制度之範疇內,分層建築物之子部分係指:

    a) 屬第二款a項所指之情況者,在分層所有權之設定憑證上定為屬分層建築物整體之各支部分;

    b) 屬第二款b項所指之情況者,組成分層建築物之各樓宇;

    c) 屬第三款所指之情況者,在分層所有權之設定憑證上定為組成有關樓宇之各支部分。

    第一千三百二十九條

    (負責管理工作之機關)

    一、採用簡單管理制度者,分層建築物之共同部分由兩機關負責管理,其一稱為分層建築物之所有人大會之決議機關,另一稱為管理機關之執行機關。

    二、如採用綜合管理制度,則必須設有下列機關:

    a) 就分層建築物之每一子部分,設有其所有人大會及管理機關;

    b) 就分層建築物之整體,設有分層建築物之所有人大會,以及由分層建築物各子部分之管理機關所組成之聯合管理機關,但上述大會選擇採用一個獨立之管理機關者除外。

    第二分節

    簡單管理制度

    第一目

    分層建築物之所有人在管理上之權利、義務及負擔

    第一千三百三十條

    (分層建築物所有人之權利)

    分層建築物所有人之權利為:

    a) 參與分層建築物所有人大會之會議及投票;

    b) 按第一千三百四十四條第三款之規定召集分層建築物之所有人大會之特別會議;

    c) 將認為有助於管理機關執行屬其負責之工作之要求向該機關提出;

    d) 按第一千三百六十條之規定就管理機關之行為向分層建築物之所有人大會提出申訴;

    e) 因管理機關在有過錯下違反其義務而提出針對該機關之司法訴訟;

    f) 由法律賦予之其他權利。

    第一千三百三十一條

    (分層建築物所有人之義務)

    分層建築物所有人有以下義務,且不影響第一千三百二十五條規定之適用:

    a) 不違反分層所有權制度之規定或其他相關特別法例,尤其涉及樓宇及其設施之建造、保存、使用及安全方面之法例;

    b) 遵守分層建築物之規章;

    c) 遵守由分層建築物之所有人大會及管理機關在其權限範圍內作出之決定;

    d) 繳付其按下條規定須予履行之負擔;

    e) 法律規定其須負之其他義務。

    第一千三百三十二條

    (保存及收益方面之負擔)

    一、除設定憑證另有訂定外,就分層建築物共同部分之保存及收益所需之開支,及為屬共同利益之服務所需而作出之支付,均按分層建築物各所有人之單位所具有之價值比例攤分;上述各項開支,以及本章所指之其他開支,均須附有適當證明及理由說明。

    二、然而,就分層建築物中僅供分層建築物之某些所有人專用之共同部分,由該等享用有關共同部分之所有人負擔。

    三、由分層建築物之所有人負擔之分層建築物之開支包括:

    a) 因分層建築物共同部分之清潔及建築物之看守服務、因公共當局批給土地而引致之負擔或其他類似性質之負擔、因管理機關之服務而產生之開支,對共同儲備基金之供款,就共同部分投保火險而支付之保險費,以及因集體設施,例如升降機、電力、可燃氣、泵水等設施之保養及管理而作出之固定及定額之開支;

    b) 就共同部分所耗用之電力及水而支付之固定而金額不定之開支及其他類似開支;

    c) 因在共同部分及集體設施上作出不屬有關服務及保養合同所包括之風險範圍之修補或保存工作而引致之非預見性開支;

    d) 因更新工程而引致之開支。

    四、上款a項及b項所指之固定開支係以定期方式支付,數額則由分層建築物之所有人大會根據被提出之預算案而定出之。

    五、除分層建築物之所有人大會作出相反之決議外,上述之定期給付須按月進行,且應在每月十日前向管理機關支付並索取收據,否則適用經作出必要配合之第九百九十六條第一款、第二款及第五款之規定。

    第一千三百三十三條

    (共同儲備基金)

    一、共同儲備基金之設立屬強制性,以應付巨額之非預見性開支,尤其是因進行建築物共同部分之保存工作而產生之開支。

    二、該項基金之來源包括:

    a) 分層建築物之固定開支之十分之一,但分層建築物之所有人大會可議決定出更大之數額;

    b) 按第一千三百四十一條規定而科處之金錢處罰所帶來之收益;

    c) 按上條第五款之規定,從因欠繳定期給付而實施之法定處罰所帶來之收益。

    三、有關共同儲備基金之管理規則由分層建築物之所有人大會負責制定,且此基金可存放在銀行中。

    四、除大會有相反決議外,該基金由分層建築物之管理機關按所有人大會所設定之限制負責管理。

    第一千三百三十四條

    (更新工程)

    一、在共同部分上進行工程,如構成更新工程,則須經分層建築物之一定數目之所有人在大會通過有關許可方得進行,而該等所有人所占之份額須至少為分層建築物總值之三分之二。

    二、凡導致更改建築線條或建築物美觀之工程均屬更新工程,但在設定憑證上無相反規定之情況下,如有關工程之目的係在由一獨立單位組成之樓宇上作出改變,而有關樓宇可受獨立建築模式計劃所規範,則不屬更新工程。

    三、凡會對分層建築物之某一所有人就其本身之物或共有物之使用構成影響之更新工程,均不得進行。

    第一千三百三十五條

    (更新工程之負擔)

    一、更新工程之開支,由分層建築物之所有人按第一千三百三十二條第一款及第二款之規定分擔。

    二、未參與通過更新工程之分層建築物所有人,仍須分擔有關工程之開支,但經司法程序認定其拒絕支付為合理者除外。

    三、如更新工程屬奢侈性質,或與分層建築物之價值不相稱,則必須視有關拒絕為合理。

    四、分層建築物之所有人,其拒絕支付視為合理者,得隨時透過支付屬其負擔之更新工程開支及其保養開支之相應部分,分享由更新工程所帶來之利益。

    第一千三百三十六條

    (必要及急需之修補)

    一、就分層建築物之共同部分所需進行之必要及急需之修補,如無管理機關或該機關因故不能視事或拒絕進行有關修補,則分層建築物之任一所有人得主動進行。

    二、對曾支付上款所指修補開支之分層建築物所有人,應儘可能從第一千三百三十三條所指之共同儲備基金中償還有關款項;然而,如無可動用之款項,則該所有人得要求分層建築物之其餘所有人立即按其單位所占之百分比或千分比支付有關款項。

    第一千三百三十七條

    (建築物之損毀)

    一、如樓宇完全損毀,或至少占分層建築物總值之四分之三之部分損毀,則分層建築物之任何所有人均有權按分層建築物之所有人大會所指定之方式,要求出售其在有關土地及物料上所擁有之權利。

    二、如損毀之部分較小,則分層建築物之所有人大會,得透過擁有份額至少占分層建築物總值之三分之二之所有人通過而議決重建該建築物。

    三、對不欲支付重建開支之分層建築物所有人,得要求其將權利轉讓予分層建築物之其他所有人,該轉讓係以其與受讓人所協議或透過司法程序而定出之價額為之。

    四、轉讓人得選擇分層建築物之某一或某些所有人作為應移轉權利之對象。

    五、然而,如屬結構獨立之樓宇損毀,則要求重建樓宇之權利由至少占有關樓宇價值三分之二之單位所有人擁有,但設定憑證另有規定或不作出重建將犧牲分層建築物之其餘所有人之應予重視之利益者除外。

    第一千三百三十八條

    (保險)

    一、為建築物投保火險屬強制性,不論獨立單位或共同部分均須投保。

    二、火險之保險金額,不得低於有權限當局所定出之金額,如無此定額,則不得低於由分層建築物所有人大會所定出之金額。

    三、就每一單位之投保應由有關之分層建築物所有人進行,而就共同部分之投保則應由所有人大會指定之人進行。

    四、然而,須進行投保之分層建築物所有人,如不能證實曾以不低於第二款所定之金額,並在所有人大會所定之期間內投保,或在大會無定出期間時,在管理機關定出之合理期間內投保,則管理機關應進行投保,在此等情況下,管理機關有權向有關所有人追回保費。

    五、分層建築物之所有人大會得決定就其他風險進行投保。

    第一千三百三十九條

    (分層建築物負擔之拖欠)

    一、分層建築物之所有人大會就該建築物之負擔而議決應繳數額之會議錄,對在所定期間內不支付屬其負擔份額之分層建築物所有人或受該決議約束之第三人,構成執行名義。

    二、分層建築物之所有人大會議決支付下列開支之會議錄,亦按上款之規定構成執行名義;不應由該建築物之組織承擔之屬共同利益之財產或勞務而產生之開支,及為共同部分之保存及收益而須作之任何開支。

    第一千三百四十條

    (分層建築物之規章)

    一、分層建築物之所有人超過十人,且在有關設定憑證中無載明分層建築物規章時,應制定此規章,以便對共同部分之使用、收益、安全及保存作出規範,而在規章內並可就獨立單位作出上述規範;分層建築物之規章亦應規範在無管理人或管理人因故不能視事時如何執行管理工作。

    二、規章之制定、通過及更改均由分層建築物之所有人大會負責,但不影響第一千三百二十條第二款c項規定之適用。

    三、如分層建築物之所有人,在經第一次召集或第二次召集而進行之第一次會議上未定出制定規章之程序,或規章在從上述會議日期起計之六個月內未獲得通過,則由管理機關負責於三個月期限內制定規章草案及將之呈交大會;分層建築物之任一所有人均可在同一限期前提交其他可供選擇之提案。

    四、在上款所指之情況下,如大會在經第一次或第二次召集而進行之會議上未通過任何規章提案,則交由管理機關負責通過。

    五、規章之更改,取決於由占份額超過分層建築物總值一半之所有人通過之決議。

    六、分層建築物之全體所有人、對分層建築物之單位擁有權利之第三人,以及單位之占有人或單純之持有人,均受規章約束。

    第一千三百四十一條

    (金錢處罰)

    一、對不遵守本法典之規定、分層建築物規章中之規定、所有人大會之決議或管理機關之決定之情況,分層建築物之所有人大會可在有關分層建築物之規章內定出一般及抽象性之金錢處罰,而不論有否其他可科處之處罰。

    二、命令科處具體處罰之權限屬所有人大會,但大會可將此權限授予管理機關。

    三、基於第一款之效力,對分層建築物之每一所有人或上條第六款所指之其他人所作之處罰,每年不得超過由有關單位負擔之分層建築物之四個月之固定開支總額;但在所占份額至少為分層建築物總值之三分之二之所有人出席之大會中議決通過另一不超過上述限額三倍之上限者除外。

    第一千三百四十二條

    (仲裁協議)

    針對在分層建築物涉及之關係中產生之爭議,所有人大會可在分層建築物之規章中規定必須訂立仲裁協議。

    第一千三百四十三條

    (分層建築物之所有人就平常管理所擁有之權利與負擔之轉移)

    一、分層建築物之所有人就分層建築物之平常管理所擁有之權力,視為轉移予下列之人:

    a) 有關單位之用益權人;

    b) 有關單位之承租人,只要按有關租賃合同之規定,就支付與分層建築物之平常管理有關之開支,承租人須對出租人負責;但從合同得出相反結論者除外;

    c) 有關單位之預約取得人,只要就該單位已訂立轉讓或設定用益權之預約合同,且已將該單位交付預約取得人;但從預約合同或從後來作成之具預約合同雙方當事人簽名之文件得出相反結論者除外。

    二、在被移轉權力之範圍內,獲移轉之受益人代替分層建築物之有關所有人行使因分層所有權制度而產生之權利,尤其是在分層建築物之所有人大會中行使投票權。

    三、涉及議決下列事宜之投票權,尤其不屬平常管理之範疇:

    a) 分層建築物規章之通過及更改;

    b) 進行特別保存工作及作出涉及共同儲備基金之行為;

    c) 更新工程;

    d) 分層所有權之設定憑證之更改;

    e) 第一千三百三十七條及第一千三百三十八條所規定之事宜。

    四、在第一款a項及c項所指之情況中,獲移轉之受益人代替分層建築物所有人向分層建築物之組織支付與分層建築物之平常管理有關之開支;然而,如屬預約合同,就預約取得人所拖欠之開支,單位之主人亦須對分層建築物之組織承擔連帶責任,即使該單位之主人有權要求預約取得人償還全部開支。

    五、除另有訂定外,第一千三百三十二條第三款a項及b項所指之負擔視為平常管理範疇之負擔。

    六、如分層建築物之管理機關已成立,則為使以上各款所指之移轉可對抗分層建築物之組織,必須以書面方式將該移轉通知該管理機關。

    第二目

    分層建築物之所有人大會

    第一千三百四十四條

    (會議)

    一、如分層建築物之所有人尚未舉行大會會議,則實際進行管理之人或策劃建造該建築物之人,又或倘有之負責管理有關分層建築物之實體,在分層建築物之半數單位已被轉讓、或百分之三十之單位已被占用時,應即召集所有人大會之第一次會議,以便選出管理機關、通過本年度之預算及在有必要時制定有關規章及定出火險之保險金額,否則須就因不作出此召集而造成之損害負連帶責任。

    二、分層建築物之所有人大會亦於每年之一月份內透過管理機關之召集而舉行會議,以討論及通過上年度之帳目,並通過在本年度執行之開支預算。

    三、經管理機關召集,或經所占份額至少為分層建築物總值之十分之一之分層建築物所有人召集時,所有人大會亦須舉行會議。

    四、在第一款及第二款所指之情況下,應召集會議而未召集者,分層建築物之任何所有人均可召集大會或聲請法院命令任何負責人召集大會。

    第一千三百四十五條

    (召集)

    一、分層建築物之所有人大會,須至少提前十日透過寄送至下款所指地點之掛號信進行召集,或以相同之提前時間透過在相同之地點作出附簽名之交收紀錄而進行召集。

    二、召集書應發送至屬分層建築物所有人所有之獨立單位或所有人以明示方式向管理機關指出之地址;然而,如屬第一千三百四十三條所指之情況,為議決屬於被移轉權力範圍內之事宜而發出之召集書,亦應發送至有關單位或獲移轉之受益人以明示方式所指出之其他地址。

    三、召集書內應指出舉行大會之日期、時間、議程及地點,且須以其中一種正式語文書寫,如有分層建築物之所有人僅懂另一種正式語文,則應儘可能附具有關之譯本。

    四、應在樓宇入口之前階,或分層建築物係由多幢樓宇組成時,應在每幢樓宇之入口前階,或在分層建築物之所有人之共同通道中之某一地點,將一份召集書於舉行大會前連續張貼八日。

    五、如召集大會係為通過帳目及年度預算案、通過或更改分層建築物之規章或更改分層所有權之設定憑證,則召集書須分別附具有關之帳目及預算案、規章草案及設定憑證之更改草案,又或最低限度須在召集書中指出一處或多處可供分層建築物之所有人在不會帶來極度不便之情況下查閱該等資料之地點,且該等地點應儘可能位於樓宇或每幢樓宇之守門人工作之處。

    第一千三百四十六條

    (代理)

    一、分層建築物之所有人得以受權人作為其代理人,或得將其權力授予分層建築物之另一所有人,在後一種情況下,只須具備一封具簽名之致予分層建築物之所有人大會會議主席之函件及出示被代理人之身分證明文件副本,即足以作為代理憑證。

    二、分層建築物之所有人亦得以其單位之承租人作為代理人,但不影響第一千三百四十三條規定之適用;如租賃合同中已規定此代理,則只須出示有關條款即可;除另有訂定外,此代理之範圍包括對分層建築物之平常管理之權利。

    第一千三百四十七條

    (運作)

    一、大會之決議,係以占有份額超過分層建築物總值一半之所有人通過而作出,但另有特別規定者除外。

    二、分層建築物之所有人在大會上各按其單位所占之百分比或千分比而擁有相應之票數。

    三、如在原定時間經過一小時後,出席之所有人數目仍未達致所需之人數,且在召集書中無定出另一日期,則視為已召集另一次會議於翌週同一日、同一地點及同一時間舉行;在第二次會議中,如出席之分層建築物所有人擁有之份額至少占分層建築物之總值之四分之一,則大會得以出席之所有人之多數票作出決議,但法律明確要求特定之法定多數者除外。

    四、然而,如召集大會係為通過分層建築物之首個強制性規章,或為通過年度帳目及預算案,則在第二次會議中,不論出席之所有人所擁有之份額在分層建築物總值中所占之比例,均得以出席之所有人之多數票作出決議,但須在首次召集書中明確指出有此可能性。

    五、如部分所有人只懂一種正式語文,而另一部分所有人只懂另一種正式語文,則管理機關應儘可能安排一名翻譯到場。

    第一千三百四十八條

    (要求一致通過之決議)

    一、要求分層建築物之所有人一致通過之決議,如在擁有份額至少占分層建築物總值之三分之二之所有人出席之大會中獲得全體出席所有人之贊成票,且其後在符合下列各款之規定下獲得缺席之所有人通過,則有關決議亦視為經全體所有人一致通過。

    二、決議須在十日內以具收件回執之掛號信通知缺席之所有人。

    三、分層建築物之所有人,須在收到上款所指之信函後六十日內,以書面方式將其贊同或反對之意思通知大會;有關通知應送達至信函所載之發信人地址,但在有關信函中就發出該通知指示另一地址者除外。

    四、分層建築物之所有人之緘默,視為通過按第二款規定獲通知之決議。

    五、如缺席之分層建築物所有人未接獲上述信函,或有關決議雖未獲得出席所有人一致通過,但仍能獲得擁有份額至少占分層建築物總值之三分之二之分層建築物所有人之贊成票,則適用第一千三百二十一條第二款及第三款之規定。

    第一千三百四十九條

    (出席簿、會議錄及決議之公開)

    一、應於出席簿上登錄分層建築物所有人之出席情況,簿內應附有出席表,逐一記載出席之所有人姓名、被代理之所有人本人及其代理人之姓名。

    二、上款所指之出席表,應在會議開始時由各出席所有人簽名,以及由缺席所有人之代理人簽名。

    三、繕立分層建築物之所有人大會會議錄屬強制性,且須由會議中擔任主席之人負責編寫及簽署,並由各參加會議之分層建築物所有人在會議錄上簽名承認。

    四、然而,大會得向由部分出席之所有人組成之委員會投信任票,使其負責編寫會議錄,並由各編寫人及會議主席在會議錄上簽名,又或管理機關之據位人非為該委員會之成員時,由管理機關之代表簽名;在此等情況下,其他出席之所有人無須在會議錄上簽名。

    五、在會議錄上經適當記錄之各項決議,對分層建築物之各所有人、對有關單位擁有權利之第三人,以及單位之任何占有人或單純之持有人,均具有約束力。

    六、除大會作出相反決議外,會議錄由管理機關負責保管,並負責提供予分層建築物之所有人或上款所指之第三人查閱。

    七、大會之決議,應在其作出後十日內張貼在樓宇或每幢樓宇之守門人工作之處,或在屬分層建築物之所有人共同通道中之另一地點張貼,為期至少十五日,且如有部分所有人只懂另一種正式語文,則應儘可能附同有關譯本一併張貼。

    第一千三百五十條

    (非有效之決議)

    一、分層建築物所有人之下列任一決議均屬無效:

    a) 違反公共秩序、善良風俗或旨在保護公共利益之法律規定;

    b) 所涉及之事宜按法律或其性質無須經分層建築物之所有人作出決議;

    c) 在未經享有優先權利益之分層建築物所有人之明示同意下,侵犯由分層所有權設定憑證在受法律限制之範圍內賦予該所有人之優先權;

    d) 未經所需之票數通過;

    e) 在未經召集之會議上通過,但屬第三款所規定之情況除外。

    二、除上款所指之情況外,所有人大會之決議,不論因其標的、因在召集所有人之程序中出現不當情事,或因大會運作上出現不當情事,而違反法律或有關規章者,均可予以撤銷。

    三、如分層建築物之全體所有人出席會議,則任何召集上之不當情事均獲補正,且在無任何所有人反對舉行會議或增加會議內之議決事項之情況下,因就涉及不屬議程範圍之事項進行議決而導致之非有效性亦獲補正。

    第一千三百五十一條

    (非有效決議之制度)

    一、下列之人,對大會之某項非有效之決議,均具有提出爭辯之正當性:

    a) 任何未就該決議投贊成票之分層建築物所有人;

    b) 任何對提起爭辯具有個人、直接及正當利益之其他人;

    c) 管理機關或其據位人,只要執行該決議會導致其負上刑事或民事責任;

    d) 檢察院,只要屬於上條第一款a項所指之情況。

    二、凡屬召集上之不當情事或會導致決議成為非有效之一般性程序上之不當情事,只有具投票權之人方可主張之。

    三、下列規定係涉及未予執行之決議,但不影響第二百八十條第二款規定之適用:

    a) 因上條第一款e項之規定而導致之無效,只可在決議通過之日起兩年內提出爭辯;

    b) 就可撤銷之決議只可在其通過之日起六十日內提出爭辯。

    四、對於未經適當召集參加所有人大會會議之分層建築物所有人,或在決議未經適當公開之情況,上述期間僅自有關所有人知悉決議之日起開始計算,但不得在決議通過一年後方開始計算。

    第一千三百五十二條

    (就決議提起爭議之程序性規定)

    一、在任何情況下,均得按訴訟法之規定聲請中止決議之效力。

    二、提起爭議有關決議之有效性之訴所針對之分層建築物所有人,由管理機關負責擔任其訴訟上之代理或由所有人大會為此目的而指定之人負責擔任其訴訟上之代理,但管理機關為原告者則不能擔任該代理。

    第一千三百五十三條

    (第三人權利之保護)

    一、就決議所作之無效宣告或撤銷,並不影響在執行該決議而作出之行為中第三人善意取得之權利。

    二、如第三人在取得權利之日明知或應知導致決議無效或可撤銷之原因,則不屬善意。

    第三目

    管理機關

    第一千三百五十四條

    (組成、報酬及任期)

    一、管理機關係由一名或多名管理人組成。

    二、除所有人大會有相反決議外,管理人超過一名時,須遵守以下規則:

    a) 其中一名管理人為主席;

    b) 主席之投票具有決定性;

    c) 由主席負責召集管理機關之會議;

    d) 管理機關之決定須經各出席管理人之多數通過。

    三、管理人之報酬係按所有人大會決議之規定及條件支付,或在無此決議時,按委任合同之法律制度支付之。

    四、管理機關成員之任期不得超過兩年,且僅得透過所有人大會之另一決議方可續任,而在管理機關成員之任命行為中指出之任何超過兩年期限之任期均視作縮短為兩年。

    第一千三百五十五條

    (選舉及免職)

    一、管理機關係由分層建築物之所有人大會選出及免職;在具有分層建築物之所有人簽名之合同中作相反規定之任何條款均視為不存在,此外,在未經所有人大會同意而就分層建築物之管理作出移轉之協議亦視為不存在。

    二、如屬第一千三百四十四條第一款所指之情況,且存在策劃建造該建築物之人選出之管理實體,則在所有人大會中所選出之管理機關即取代該管理實體;單方廢止與管理實體訂立之合同而須作出賠償者,僅由該策劃建造建築物之人負責。

    三、如所有人大會不選出管理機關,則應分層建築物任何所有人之聲請,法院須按訴訟法規定委出管理機關。

    四、如管理機關之任一據位人在執行職務時作出不當情事或犯有過失,則應分層建築物任一所有人之聲請,法院亦得按訴訟法規定將管理機關免職。

    第一千三百五十六條

    (由第三人管理)

    一、分層建築物之管理由第三人擔任者,有關執行管理工作之細則應在提供勞務之書面合同中載明。

    二、在提供勞務之合同中,任何使管理實體有權在不續約之情況下取得補償之條款或類似條款,均屬無效。

    第一千三百五十七條

    (職務)

    一、除由分層建築物之所有人大會、分層建築物之規章或法律賦予之職務外,管理機關之職務尚包括:

    a) 召集分層建築物之所有人大會;

    b) 預備及提交帳目,並編制每年度之收支預算;

    c) 按第一千三百三十八條之規定,為建築物進行火險或其他風險之投保及續保;

    d) 為分層建築物收取各項收入及作出各項開支;

    e) 要求分層建築物各所有人支付其在已通過之開支中所占之份額;

    f) 就涉及共有財產之權利作出保全行為;

    g) 就共有物之使用及為共同利益而提供之勞務作出規範,但不影響分層建築物規章之適用;

    h) 執行所有人大會之決議;

    i) 為收取第一千三百三十九條所指之款項而提起司法訴訟;

    j) 在面對行政當局時擔任分層建築物之全體所有人之代理;

    l) 確保將分層建築物之各項安全規則公開;

    m) 確保各車位標界之維持及各車位有其本身名稱;

    n) 就其為發送有關所有人大會會議召集書而擁有之地址資料,向各利害關係人提供;

    o) 將分層建築物之規章副本提供予各所有人及受規章約束之第三人;

    p) 確保分層建築物規章及與分層建築物有關之各項法律規定之執行。

    二、管理機關應在其任期終止前之一個月內,提交各項報告及將所有交託其保管之涉及分層建築物之文件全部交出。

    第一千三百五十八條

    (檢查權)

    一、管理機關得透過其任何一名管理人進入分層建築物中任何非屬獨立單位之部分,以便進行檢查,而進入獨立單位則須徵得有關所有人之許可。

    二、如有必要,進入之許可得透過法院之裁判取代之,且如認為有必要,亦得在該裁判中規定有關工程須如何進行。

    三、檢查之目的在於查證:

    a) 是否有必要進行某些屬共同利益之工作;

    b) 供水、可燃氣、電力、水管及下水道系統之運作及安全是否符合法律。

    四、如檢查後得出之結論係有必要在獨立單位中進行某些工程,管理機關經考慮施工之緊急性,在取得有關所有人就施工之日期及時段作出同意後,得命令施工。

    五、如未能取得上款所指之同意,且第二款所指之裁判無足夠之規定,則可為取代該同意而提起司法訴訟。

    第一千三百五十九條

    (正當性)

    一、管理機關在執行屬其本身之職務或受所有人大會許可執行之職務時,具有對分層建築物之任何所有人或第三人提起訴訟之正當性。

    二、管理機關亦得在涉及分層建築物共同部分之訴訟中成為被訴人。

    三、如訴訟所涉及之問題係關於共有財產之所有權或占有,則不屬以上兩款所包括之訴訟範圍,但分層建築物之所有人大會為着有關目的而賦予管理機關特別權力者除外。

    第一千三百六十條

    (對管理機關行為之申訴)

    就管理機關之行為可向所有人大會提出申訴,在此情況下,提起申訴之所有人或其他具有個人、直接及正當利益之人得召集進行所有人大會。

    第三分節

    綜合管理制度

    第一目

    分層建築物之所有人在管理上之權利、義務及負擔

    第一千三百六十一條

    (準用)

    分層建築物之所有人在須實行綜合管理制度之分層建築物之管理上所具有之權利、義務及負擔,與在簡單管理制度中之權利、義務及負擔相同,亦受第一千三百三十條至第一千三百四十三條之規定所約束,但須按綜合管理制度之特性而作出相應之配合,並按照以下各條之規定作出更改。

    第一千三百六十二條

    (負擔之分配及支付)

    一、分層建築物之負擔,如所涉及者屬分層建築物整體之本身機關之權限,則由全體所有人分擔,如所涉及者屬分層建築物子部分之本身機關之權限,則由分層建築物子部分之所有人分擔。

    二、分層建築物整體之共同部分之管理由聯合管理機關負責時,分層建築物之每一所有人須就分層建築物整體之共同部分之負擔向其所屬之分層建築物子部分之管理機關支付,但分層所有權之設定憑證、分層建築物之總規章或分層建築物之所有人大會之決議另有所定者除外。

    第一千三百六十三條

    (儲備基金)

    除須就分層建築物整體之共同部分設立共同儲備基金外,尚應就分層建築物之每一子部分設立本身之儲備基金。

    第一千三百六十四條

    (規章)

    一、分層建築物之各子部分得採用其本身之規章,在此情況下,適用經作出必要配合之第一千三百四十條之規定;如子部分不採用本身之規章,則其內部運作由經作出適當配合之分層建築物總規章規範。

    二、在分層建築物之子部分規章中之任何規定,凡違反分層建築物總規章中之強行性規定者,均屬無效,但後者規定屬干預分層建築物子部分機關本身之權限者除外。

    第二目

    分層建築物共同部分之分類

    第一千三百六十五條

    (分層建築物子部分之共同部分)

    屬於分層建築物每一子部分之共同部分包括:

    a) 下條a項所指之部分,但以該部分在設定憑證中被視為有關子部分之一部分或被撥予該子部分專用者為限;

    b) 第一千三百二十四條第一款d項至h項所指之部分,但以該部分屬於有關子部分之一部分或僅供子部分使用者為限;

    c) 停車場之共用地方,但須僅供有關子部分使用,且具備本身出口以通往街道或通往分層建築物或其子部分之共同部分;

    d) 地基、柱、支柱、主牆、外牆及所有構成單一子部分結構之部分;

    e) 其他作為有關子部分之一部分或僅供該子部分使用之共同部分。

    第一千三百六十六條

    (分層建築物整體之共同部分)

    分層建築物整體之共同部分包括:

    a) 對作為構成分層所有權基礎之土地之權利,附屬各樓宇之天井及花園,以及由分層建築物之不同子部分所共用之平台,但在分層所有權之設定憑證中,被視為屬某子部分之一部分或被撥予該子部分專用者除外;

    b) 第一千三百二十四條第一款d項至h項所指之部分,但以該部分非屬於某子部分之一部分、亦非僅供某子部分使用者為限;

    c) 停車場中非上條c項所指之其他共用地方;

    d) 地基、柱、支柱、主牆、外牆及所有構成分層建築物之不同子部分之共同結構部分;

    e) 其他供分層建築物整體使用之各物,包括樓宇或樓宇之部分。

    第三目

    分層建築物子部分之所有人大會

    第一千三百六十七條

    (分層建築物子部分之所有人大會之權限)

    分層建築物每一子部分之共同部分,由分層建築物之有關子部分之所有人大會按上一分節之規定負責管理職務,特別係下列職務:

    a) 通過涉及該子部分之上年度帳目及須於本年度作出之開支預算;

    b) 任免該子部分之管理機關;

    c) 通過及更改該子部分本身之規章;

    d) 通過進行涉及該子部分之共同部分且不影響其他子部分所有人之應予重視之利益之更新工程;

    e) 就設定憑證中僅涉及該子部分且不影響其他子部分所有人之正當利益之內容,通過進行有關更改;

    f) 行使由本分節之規定所賦予之其他權限,以及所有涉及分層建築物子部分專有利益之權限。

    第一千三百六十八條

    (分層建築物之所有人大會)

    一、分層建築物整體之共同部分,由分層建築物之所有人大會負責管理職務,特別係下列職務:

    a) 通過涉及分層建築物整體之共同部分之上年度報告,及須於本年度作出之開支預算,但不影響第一千三百七十一條第三款規定之適用;

    b) 在管理不善之情況下,將組成聯合管理機關之管理機關,或在無聯合管理機關時,將代替此機關進行管理之管理機關免職;

    c) 制定、通過及更改分層建築物之總規章;

    d) 就分層建築物非屬上條d項所包括之任何更新工程進行議決;

    e) 通過分層所有權設定憑證中非屬上條e項所包括內容之更改;

    f) 行使由第一千三百七十條第二款最後部分所賦予之權限;

    g) 行使由第一千三百三十七條第一款及第二款所賦予之權限,但不影響同條第五款規定之適用;

    h) 就涉及火險及與分層建築物整體之共同部分有關之其他保險,行使由第一千三百三十八條就保險方面所賦予之權限。

    二、如不作出保存行為將影響分層建築物整體之應予重視之利益,則分層建築物之所有人大會,亦可要求在分層建築物之每一子部分中進行保存行為,但有關子部分之本身機關仍具有相同之權力。

    第一千三百六十九條

    (會議及決議)

    就本目所規範之所有人大會之會議及決議,適用經作出必要配合之第一千三百四十四條至第一千三百五十三條所規定之制度。

    第四目

    管理機關

    第一千三百七十條

    (管理機關之種類及設立)

    一、分層建築物之每一子部分,均設有由其所有人大會選出之本身管理機關。

    二、就分層建築物整體之共同部分,以一由各子部分之管理機關組成之聯合管理機關負責管理,但分層建築物之所有人大會就有關管理工作另選出一專門管理機關者除外。

    三、分層建築物整體之共同部分由聯合管理機關負責管理,而各子部分之管理機關,則按有關子部分在分層建築物整體中所占之百分比或千分比,在聯合管理機關之決議中獲得相應之票數分配;如某子部分之管理機關由一名以上之管理人組成,則該管理機關須指派其中一名管理人在聯合管理機關中執行職務。

    四、第一千三百五十四條至第一千三百五十六條之規定,經作出必要配合後,適用於以上數款規定所指之機關。

    第一千三百七十一條

    (權限)

    一、上條所指之機關,各自在其權限範圍內行使第一千三百五十七條至第一千三百五十九條所指之權限。

    二、分層建築物每一子部分之管理機關,就屬於分層建築物整體之共同部分,得作出分層建築物之管理機關未予作出之緊急保存行為,只要該等行為影響分層建築物整體之應予重視之利益。

    三、分層建築物整體之共同部分之管理係由聯合管理機關負責時,分層建築物子部分之管理機關,即視為獲授權在分層建築物之所有人大會中代表有關子部分之所有人,就通過上年度之帳目及本年度管理分層建築物整體之共同部分之平常開支預算進行議決;上述授權維持至被有關子部分之所有人大會廢止時為止。

    四、對上款所指之情況,適用經作出必要配合之上條第三款之規定,而在分層建築物子部分之所有人大會通知聯合管理機關終止有關授權前,無須召集被代表之所有人。

    五、在第三款所指之情況中,分層建築物子部分之管理機關,須負責將已通過之決定及各作為決定基礎之資料通知有關子部分之所有人,或將可供查閱上述決定及資料之地點通知該等所有人,否則須對該等所有人所遭受之損害承擔責任。

    第一千三百七十二條

    (對行為提出之申訴)

    一、就分層建築物之每一子部分之管理機關所作之行為,可向該子部分之所有人大會提出申訴,而就分層建築物整體之共同部分之管理機關所作之行為,則可向分層建築物之所有人大會提出申訴。

    二、在提出申訴之情況下,受理申訴之所有人大會得由提出申訴之所有人或由其他具有個人、直接及正當利益之人召集。

    第三編

    用益權、使用權及居住權

    第一章

    用益權

    第一節

    一般規定

    第一千三百七十三條

    (概念)

    用益權係指對屬他人之一物或一項權利在一段期間內全面享益而不改變其形態或實質之權利。

    第一千三百七十四條

    (設定)

    用益權得透過合同、遺囑、取得時效或法律規定而設定。

    第一千三百七十五條

    (同時或先後享有之用益權)

    得為一人或多人同時或先後享有用益權而設定該權利,只要於首名用益權人實際取得權利時上述各人已存在。

    第一千三百七十六條

    (增添之權利)

    以合同或遺囑為多人共同設定之用益權,僅在各用益權人均死亡後,方與所有權合併,但另有訂定者除外。

    第一千三百七十七條

    (存續期)

    一、為個人或法人而設定之用益權分別不得在用益權人死亡後或法人消滅後繼續維持,但在設定用益權之依據中有相反之明示意思表示且定出特定之用益權存續期者除外;上述規定並不影響上兩條規定之適用。

    二、為一法人設定用益權時,不論有否定出存續期,該用益權之最長存續期均不得超過三十年;為一自然人設定用益權時,如已定出存續期,且附有用益權不因用益權人死亡而消滅之條款,則用益權之最長存續期亦不得超過三十年。

    三、涉及不動產之有償用益權,不得定出短於兩年之存續期,但用益權係為短暫之特別目的而設定者除外;任何定出短於上述存續期之條款,均視為不存在。

    第一千三百七十八條

    (用益權之有償性或無償性)

    一、用益權視為無償,但在其設定依據上明確指出為有償者除外。

    二、在設定用益權之行為中,得約定由用益權人向所有人作出單一次之支付作為報酬,又或在用益權之存續期內或在預先訂明之不超過用益權存續期之一定年限內支付年金作為報酬。

    三、上述之支付必須以金錢為之。

    第一千三百七十九條

    (年金之支付)

    一、如未約定支付年金之時間,支付應自設定用益權之日起每年之首個工作日為之。

    二、出現遲延履行時,所有人有權收取相當於應收款項之一半之賠償,如遲延超過四十五日,該賠償即增至雙倍。

    三、用益權人自構成遲延之日起十五日內終止遲延者,所有人取得賠償之權利即告終止。

    四、對遲延履行不得適用第三百三十三條所規定之處罰。

    五、用益權人或所有人有兩人或兩人以上者,於該共同擁有權利之關係存續期內就年費之支付適用連帶之債之制度。

    第一千三百八十條

    (將用益權轉予第三人)

    一、用益權人得將其權利完全或在一段期間內轉予他人,亦得在其權利上設定負擔;但在用益權之設定依據中或在法律中定有限制者除外。

    二、因取代用益權人之人有過錯而對用益物造成損害時,用益權人須承擔責任。

    三、已轉予第三人之用益權,其存續期仍受適用於無轉予第三人之情況之規則約束。

    第一千三百八十一條

    (用益權人之權利與義務)

    用益權人之權利與義務受用益權之設定依據規範;如在該依據中無規定或無足夠之規定,則應遵守以下各條之規定。

    第二節

    用益權人之權利

    第一千三百八十二條

    (對用益物或用益權利之使用、收益及管理)

    用益權人得使用、收益及管理用益物或用益權利,但應如善良家父般為之,且須顧及該物或權利之經濟用途。

    第一千三百八十三條

    (用益權之範圍)

    用益權之範圍包括一切附在用益物上之物及用益物上之各種固有權利。

    第一千三百八十四條

    (有益或奢侈之改善)

    一、用益權人有權在用益物上作出其認為適當之有益或奢侈之改善,但不得改變該物之形態、實質或其經濟用途。

    二、本法典就有益及奢侈改善方面對善意占有人所作之規定,適用於用益權人。

    第一千三百八十五條

    (用益權人之損害賠償及在收穫前進行之孳息轉讓)

    一、於用益權開始時,用益權人無義務就所有人已作之某項開支向其作出支付;然而,用益權屆滿後,所有人則有義務在將會收穫之孳息之價額範圍內向用益權人賠償有關種植、種子或原料方面之開支,以及其他一切生產開支。

    二、用益權人於收穫前已將孳息轉讓,且其用益權亦於收穫前消滅者,該轉讓仍維持有效,但轉讓之所得在扣除上款所指之賠償後屬於所有人。

    第一千三百八十六條

    (可消耗物之用益權)

    一、如用益權以可消耗物為標的,則用益權人得使用或轉讓該物,但就已估價之用益物用益權人有義務於用益權屆滿時返還其價額;如用益物未經估價,則返還應以交付相同種類、質量或數量之其他物為之,或以支付該物在用益權屆滿時所具之價額為之。

    二、在可消耗物上設定用益權者,不導致將所有權轉移予用益權人。

    第一千三百八十七條

    (可毀損物之用益權)

    一、如用益權涉及不可消耗但可因使用而毀損之物,則用益權人在用益權屆滿時,僅有義務以物所處之狀況作出返還,但因將用益物用在非其固有之用途上或因用益權人之過錯而造成用益物毀損者除外。

    二、如用益權人不返還用益物,則有責任按用益物在用益權開始時所具有之價值而支付相應之價額,但證明該物已因正當使用而失去其全部價值者除外。

    第一千三百八十八條

    (採石場之開發)

    用益權之標的為開發採石場時,用益權人未經所有人同意,不得開發新採石場;然而,如採石場在用益權開始時已被開發,則用益權人有權按所有人所依循之慣例繼續開發。

    第一千三百八十九條

    (地役權之設定)

    一、就地役權之設定,用益權人享有之權利與所有人相同,但不可設定超過用益權期間之負擔。

    二、所有人未經用益權人同意,不得設定導致用益權價值減少之地役權。

    第一千三百九十條

    (對動物集合物之用益權)

    一、用益權係在動物之集合物上設定時,用益權人有義務以新生動物代替基於任何原因而失去之動物。

    二、如因意外而失去全部或部分動物,但無其他動物可予代替,則用益權人僅須交還剩下之動物。

    三、然而,在上款所指之情況下,如用益權人已從動物之屍體受益,則有責任支付相應之價額。

    第一千三百九十一條

    (終身定期金之用益權)

    終身定期金之用益權人,有權按照用益權之存續期受領各期定期金之給付,且無任何返還義務。

    第一千三百九十二條

    (生息資金之用益權)

    一、生息或產生其他利益之資金之用益權人,或與債權證券相結合之資金之用益權人,有權按照用益權之存續期受領孳息。

    二、資金之所有人與用益權人之間須達成協議,方得提取資金或將資金進行投資;兩人不能達成協議時,得透過法院之批准以取代其中任一人之同意。

    第一千三百九十三條

    (在金錢上所設定之用益權及對已提取之資金之用益權)

    一、如用益權之標的為特定金額,或在用益權之存續期內曾按照上條規定提取資金,則用益權人只要提供適當之擔保,即有權按其認為適當之方式管理該等資金;在此情況下,用益權人須承擔失去用益金額之風險。

    二、如用益權人不欲使用上述權能,則適用上條第二款之規定。

    第一千三百九十四條

    (債權證券及合營出資證券之用益權)

    債權證券及合營出資證券之用益權係受特別法約束。

    第三節

    用益權人之義務

    第一千三百九十五條

    (財產之列出及擔保)

    一、用益權人在接管財產前有義務:

    a) 在經傳喚所有人或其在場之情況下將財產列出,並就該等財產之狀況,及倘有之動產之價值作出聲明;

    b) 在被要求提供擔保時,則提供之,用以擔保財產之返還或因財產屬可消耗物而擔保返還其相應價額,以及用以擔保因其過錯造成財產毀損時之修補,或擔保其他應支付之損害賠償。

    二、對保留用益權之轉讓人不得要求提供擔保;在設定用益權之依據中亦得訂明無須提供擔保。

    第一千三百九十六條

    (擔保之欠缺)

    一、如用益權人不提供應作之擔保,則所有人有權提出下列要求或要求採取其他適當措施:涉及不動產者,要求將之出租或交由他人管理之;涉及動產者,要求出售或返還之;涉及資金或出售所得之款項者,要求將之存放生息或運用於記名之債權證券;涉及無記名之債權證券者,要求將之轉為記名之債權證券或交予第三人保管。

    二、用益權人不同意對財產之安排時,須由法院作出裁判。

    第一千三百九十七條

    (工作物及改良)

    一、用益權人必須同意所有人作出會對用益物有利之任何工作物或改良,而用益權之標的為用作耕種之農用房地產時,用益權人亦須同意所有人進行任何新種植,只要所有人之上述行為不會導致用益權之價值減少。

    二、用益權人對完成之工作物或改良物擁有用益權,且無須就所有人付出之金額支付利息或給予其他賠償;然而,如用益物之純收益因有關工作物或改良而有所增加,則該增加之收益屬於所有人。

    第一千三百九十八條

    (一般修補)

    一、用益權人須負責進行各項為保存用益物而須作之一般修補,亦須負擔用益物之管理開支。

    二、如在某年內所必須進行之修補,其費用超過該年純收益之三分之二,則有關修補不視為一般修補。

    三、用益權人得透過放棄用益權,以解除其對須作之修補或開支之責任。

    第一千三百九十九條

    (特別修補)

    一、涉及特別修補時,用益權人僅須負責將之及時通知所有人,以便如所有人欲進行修補,則可為之;然而,如因用益權人管理不善而導致須進行該等修補,則適用上條之規定。

    二、如所有人接獲通知後未進行特別修補,而該等修補確有實際效用,則用益權人得在自費作出特別修補後向所有人要求償還所付出之款項,或在該等修補於用益權終止時所反映之價值低於其原來成本之情況下,要求按前者之價值收回有關款項。

    三、如所有人作出修補,則須遵守第一千三百九十七條第二款之規定。

    第一千四百條

    (稅項及其他按年支付之負擔)

    針對用益財產收益之稅項及其他按年支付之負擔,由在其到期時擁有用益權之人負責支付。

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