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澳 門 特 別 行 政 區

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澳 門 特 別 行 政 區

第16/2004號行政法規

批地溢價金的訂定方法

行政長官根據《澳門特別行政區基本法》第五十條（五）項及七月五日第6/80/M號法律第四十八條第二款的規定，經徵詢行政會的意見，制定本行政法規。

第一條*

標的

本行政法規規定批地溢價金的訂定方法，以及有關程序、結算和繳納方式。

* 已更改 - 請查閱：第18/2023號行政法規

第二條

計算要素

計算批地的溢價金金額時，應考慮以下要素：　　

（一）土地坐落點；

（二）批地用途；

（三）建築物層數；

（四）建築面積，並考慮其使用方式及用途；

（五）財務負擔；

（六）工程計劃及監察工程的成本；

（七）土地的利用或再次利用；

（八）批地制度。

第三條

計算公式

一、計算批地溢價金時，應考慮供自用及出售的建築面積。

二、批地溢價金的一般計算公式如下：

P =

m ∑ i=1

n ∑ j=1

[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU

其中：

P	——	批地溢價金；
ABC	——	建築面積；
V	——	每平方米價值；
CC	——	每平方米建築成本；
R	——	預計利潤百分率；
DU	——	利用權金額；
α	——	工程計劃及監察工程的成本百分率；
β	——	70%純建築成本的借款所付利息資本 化系數（每季一期）；
i	——	使用方式
		（1－自用；	2－出售；......；
		m － ......）；
j	——	用途
		（1 － 住宅；	2 － 商業；
		3 － 工業；	4 － 辦公室；
		5 － 別墅；	6 － 停車場；
		7 － 室外範圍；	n － ......）。

三、“DU”（利用權金額）部分僅適用於批地屬長期租借制度的情況，其金額的計算公式如下：

DU =

20

n ∑ j=1

ABCj RDj = 20 RG

其中：

RD —— 每平方米租金（視乎用途、坐落點及層數而變化）；

RG	——	利用後總租金；
		( n ∑ j=1 ABCj RDj)

四、系數“R”（預計利潤的百分率）依以下的規定及數值定出：

（一）擬批出的土地（利用）

—— 供出售的面積：

＊ 任何用途 40%

—— 供自用的面積：

＊ 商業及別墅 40%

＊ 住宅、工業及辦公室 20%

（二）已批出的土地（再次利用）

—— 供出售的面積：

＊任何用途 20%

—— 供自用的面積：

＊ 商業、工業、辦公室及別墅 20%

＊ 住宅 10%

五、於根據第二款規定所計算的溢價金金額中可扣除承批人騰空土地、填土、建造基礎設施及社會設備所負擔的費用。

六、在對澳門特別行政區有利且屬合理的特殊情況下，行政長官可更改計算溢價金金額的系數數值。

七、本行政法規附件四載有批地溢價金詳細計算公式。

第四條

住宅及商業

一、作住宅及商業用途的建築區域，按土地坐落點及本行政法規附件一、附件二、附件三所載資料，分為十級（A至J）。

二、分別為每級定出：

（一）一至七層的樓宇及高於七層的樓宇每平方米建築成本；

（二）按樓宇用途（住宅或商業）每平方米價值。

三、本條所指的級別及金額，載於附於本行政法規的表一。

四、屬別墅的情況，每平方米的建築成本及價值，按別墅的坐落點（表一）及附於本行政法規的表二的增加數值計算。

第五條

工業

一、作工業用途的建築物每平方米的建築成本及價值，按其所屬的所有權制度而定（分層所有權制度或單一所有權制度）。

二、作工業用途時，每平方米的建築成本及價值，載於附於本行政法規的表三。

第六條

辦公室

一、作辦公室用途時，每平方米的建築成本，按載於附於本行政法規表一的為有關坐落點的住宅用途而定的每平方米建築成本計算。

二、作辦公室用途時，每平方米價值，相當於上款所指表一的為有關坐落點的商業用途所定金額的60%。

第七條*

酒店業場所

一、作酒店用途時，按擬批出土地的利用、已批出土地的再次利用及酒店所屬級別而定的每平方米建築面積批地溢價金單價計算。

二、為適用上款及下條第三款的規定，經濟型住宿場所等同於二星級酒店。

三、公寓式酒店的批地溢價金單價，相當於同級酒店金額的百分之九十。

四、酒店業場所的室外範圍每平方米的建築成本及價值，按屬專用的室外範圍而定的數值計算。

五、酒店級別及批地溢價金單價，載於本行政法規的表四。

* 已更改 - 請查閱：第18/2023號行政法規

第八條

停車場

一、作停車場用途時，每平方米的建築成本及價值，載於附於本行政法規的表五，但不影響下列各款規定的適用。

二、別墅的停車場每平方米的建築成本及價值，載於附於本行政法規的表六。

三、酒店業場所的停車場每平方米的建築成本及價值，按酒店業場所所屬級別及本行政法規的表七所載的數值而定。 *

* 已更改 - 請查閱：第18/2023號行政法規

第九條

室外範圍

一、室外範圍每平方米的建築成本及價值，按其屬專用或屬共用而定。

二、位於大廈樓裙平台、退縮平台及天面的共用花園室外範圍，無須計算溢價金。

三、室外範圍每平方米的建築成本及價值，載於附於本行政法規的表八。

第十條

繳納方式

一、以現金支付的溢價金，應按下列其中一種方式繳納：

（一）在第10/2013號法律《土地法》第一百二十五條所指要求接受合同的通知書中的相同期間內，一次付清；

（二）連同本金及利息以半年一次等額分期繳付。*

二、屬上款（二）項的情況，首次繳付不得少於溢價金總金額三分之一，並應於上款（一）項所指期限繳付。

* 已更改 - 請查閱：第18/2023號行政法規

第十一條*

程序及徵收

溢價金由土地工務局計算，並由財政局徵收。

* 已更改 - 請查閱：第18/2023號行政法規

第十二條

遲延利息

如不按時繳納應繳付的溢價金，須按法定利率支付遲延利息，但不影響其他法定處罰或合同規定處罰的適用。

第十三條

失效

屬批地宣告失效的情況，承批人已繳納的一切溢價金歸澳門特別行政區所有。

第十四條

表及附件

附於本行政法規的各表及附件的資料，由行政長官以批示修訂和調整。

第十五條

廢止

廢止八月十六日第230/93/M號訓令。

第十六條

生效

本行政法規自公佈翌日起生效。

二零零四年五月五日制定。

命令公佈。

行政長官 何厚鏵

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表 一*，**

住宅及商業用途每平方米的建築成本及價值

住宅及商業用途
級別	建築成本 （澳門元）		價值 （澳門元）
	一至七層	高於七層	住宅		商業
			一至七層	高於七層
A	10 200	11 900	37 300	41 000	72 300
B	10 200	12 400	40 000	43 900	92 300
C	10 200	13 000	44 300	47 000	120 300
D	10 200	13 500	46 700	49 000	148 600
E	10 500	14 000	47 500	55 000	190 500
F	11 500	14 900	53 000	69 000	199 700
G	12 200	16 000	62 900	81 900	281 800
H	12 800	17 000	68 900	89 800	379 800
I	13 400	18 100	80 900	105 400	498 400
J	14 000	19 300	92 900	121 000	783 200

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表 二

別墅每平方米的建築成本及價值

表三*，**

工業用途每平方米的建築成本及價值

工業用途
坐落點	建築成本 （澳門元）		價值 （澳門元）
	分層所有權制度	單一所有權制度	分層所有權制度	單一所有權制度
澳門 氹仔 路環	10 000	10 000	50 500	50 500

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表四*，**

酒店用途每平方米建築面積的批地溢價金單價

酒店用途
酒店業場所級別	批地溢價金單價 （澳門元）
	擬批出土地的利用	已批出土地的再次利用
二星級	11 300	5 650
三星級	12 600	6 300
四星級	13 700	6 850
五星級	14 500	7 250
五星豪華級	15 800	7 900

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表五*，**

除別墅及酒店業場所停車場外，停車場用途每平方米的建築成本及價值

停車場用途
級別	建築成本 （澳門元）	價值 （澳門元）
A及B	6 400	41 200
C及D	6 400	42 000
E及F	7 700	44 100
G及H	7 700	44 900
I及J	9 000	45 800

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表六*，**

別墅停車場每平方米的建築成本及價值

	建築成本 （澳門元）	價值 （澳門元）
別墅停車場	9 500	48 000

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表七*，**

酒店業場所停車場每平方米的建築成本及價值

酒店業場所停車場
酒店業場所級別	建築成本 （澳門元）	價值 （澳門元）
二星級及三星級	7 700	44 900
四星級、五星級及五星豪華級	9 000	45 800

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

表八*，**

室外範圍每平方米的建築成本及價值

室外範圍
用途	建築成本 （澳門元）	價值 （澳門元）
專用花園	2 000	18 700
共用花園	2 000	12 400

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本表不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

———

附件一*，**

澳門街道的級別

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本附件的資料不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

附件二*，**

氹仔街道的級別

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本附件的資料不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

附件三*，**

路環街道的級別

* 已更改 - 請查閱：第59/2023號行政長官批示

** 註：本附件的資料不適用於第59/2023號行政長官批示生效前正在進行並已獲核准對土地利用且載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案或建築計劃的程序，但不影響第38/2022號行政法規《都市建築法律制度施行細則》第十五條第一款所規定的核准行為失效。

附件四

批地溢價金的計算

一、公式：

（一）一般公式：

P =

m ∑ i=1

n ∑ j=1

[(ABCi,jVj) — (ABCi,jCCj) — (PFi,j + EFi,j)]Ri,j — DU

其中：

P	——	批地溢價金；
ABC	——	建築面積；
V	——	每平方米價值；
CC	——	每平方米建築成本；
PF	——	工程計劃及監察工程的成本；
EF	——	財務負擔（視乎土地利用期限）；
R	——	預計利潤百分率；
DU	——	利用權金額；
i	——	使用方式
		1——自用；	2——出售；
		……；	m—— ……
j	——	用途
		1——住宅；	2——商業；
		3——工業；	4——辦公室；
		5——別墅；	6——停車處；
		7——室外範圍；	n—— ……

（二）工程計劃及監察工程的成本：

PFi,j = α (ABCi,jCCj)

α —— 工程計劃及監察工程的成本百分率

（三）工程財務負擔成本：

t = (1 + t')^¼ —1 代入

其中：

β —— 70%純建築成本的借款所付利息資本化系數（每季一 期）；

N —— 利用期間季數；

t —— 季利率；

t' —— 年利率。

（四）以（二）及（三）之值取代（一）內之PF_i,j及EF_i,j，相應得出：

為簡化後的溢價金一般計算公式。

二、供自用面積部分的溢價金的計算：

（一） TC _{1, j} = ABC_{l, j} CC_{l, j}

（二） TV _{1, j} = ABC_{l, j} V_{l, j}

（三） PF _{1, j} = α ABC_{l, j} CC_{l, j}

（四） CS _{1, j} = PF_{1, j} + TC_{1, j}

（五） EF _{1, j} = β CS_{l, j}

t = (1 + t')^¼ —1 代入

備註：β為相應於70%純建築成本的借款所付利息資本化的系數，按每季一期的制度取得款項，且每期取得的款項相等。

（六） CT_{1, j} = TC_{1, j} + PF_{1, j} + EF_{1, j} = CS_{1, j} + EF_{1, j}

（七） MB_{1, j} = TV_{1, j} – CT_{1, j}

（八） P_{1, j} = MB_{1, j} R_{1, j}

（九） P1 =

n ∑ j=1

(MB1,jR1,j

三、供出售面積部分的溢價金的計算：

（一） TC_{2, j} = ABC_{2, j} CC_{2, j}

（二） TV_{2, j} = ABC_{2, j} V_{2, j}

（三） PF_{2, j} = α ABC_{2, j} CC_{2, j}

（四） CS_{2, j} = PF_{2, j} + TC_{2, j}

（五） EF_{2, j} = β CS_{2, j}

t = (1 + t')^¼ —1 代入

備註：β為相應於70%純建築成本的借款所付利息資本化的系數，按每季一期的制度取得款項，且每期取得的款項相等。

（六） CT_{2, j} = TC_{2, j} + PF_{2, j} + EF_{2, j} = CS_{2, j} + EF_{2, j}

（七） MB_{2, j} = TV_{2, j} – CT_{2, j}

（八） P_{2, j} = MB_{2, j} R_{2, j}

（九）P2 =

n ∑ j=1

(MB2,jR2,j

四、批地溢價金的計算：

P = P₁ + P₂

備註：土地的批出屬長期租借制度時，應於批地溢價金中扣除利用權金額（DU）。

五、說明：

TC —— 總建築成本；

TV —— 總價值；

PF —— 計劃及監察的成本；

CS —— 純建築成本；

EF —— 財務負擔；

CT —— 綜合建築成本；

MB —— 毛利；

P —— 批地溢價金；

N —— 季數；

i —— 使用方式；

j —— 用途；

t —— 季利率；

t' —— 年利率。

六、部分溢價金計算表：

案卷編號:

申請人:

地點:

使用 (i):

備註：批地溢價金相等於各“部分溢價金”的總和，而“部分溢價金”均按各建築面積（ABC）的使用方式及用途計算。